Wer eine Immobilie vermietet, wünscht sich eine möglichst hohe Mietrendite – und kann viele Positionen rund um Wartung und Reparatur von der Steuer absetzen. Die monatlichen Mieteinnahmen müssen zwar versteuert werden, parallel dazu können jedoch zahlreiche Kosten als Werbungskosten in die Steuererklärung eingetragen werden.
Zunächst werden einmal sämtliche Mieteinnahmen eines Jahres zusammengezählt und dann zieht der Fiskus all jene Ausgaben ab, die für Zinsen oder Reparaturen ausgegeben wurden. Der übrig gebliebene Betrag wird versteuert. Aus diesem Grund sind Immobilien für viele Vermieter attraktiv. Wenn man genau hinschaut, gibt es zahlreiche absetzbare Kosten für Vermieter, die im Nachfolgenden erörtert werden. Das Abschreibungsprinzip, welches die sogenannte Absetzung für Abnutzung regelt, legt fest, welche Positionen wie lange abgesetzt werden können. Unterschieden wird dabei zwischen Ausgaben, die bei weniger als 800 Euro liegen und Positionen darüber: Wird beispielsweise Material wie eine neue Badarmatur gekauft, kann diese Kostenposition komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Beträge darüber, etwa eine komplette Einbauküche, können nur über mehrere Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Kosten, die Vermieter in der Steuererklärung angeben können – die Liste ist lang. Wer sich gut einliest, weiß um die vielen Positionen, die zu den absetzbaren Kosten für Vermieter gehören: Seit August 2019 ist es privaten Investoren zudem möglich, fünf Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten eines Mietwohnungsneubaus bei der Steuer geltend zu machen. Diese Option beginnt im Baujahr und umfasst die drei darauf folgenden Jahre.
Inhaltsverzeichnis
Absetzbare Kosten: Werbung, Maklerprovision und Kontoführung
Besonders all jene Vermieter, die nicht direkt vor Ort sind, greifen häufig auf die Mietersuche durch einen lokal ansässigen Immobilienmakler zurück. Die Kosten für die Mietersuche lassen sich ebenso absetzen wie jene Kosten, die entstehen, wenn man selbst als Vermieter in einem Onlineportal oder einer Zeitung ein Angebot schaltet. Gebühren, die durch ein Konto entstehen, welches für die Ein- und Ausgaben des Mietobjekts eingerichtet sind, können ebenfalls abgesetzt werden. Ein Betrag von 30 Cent pro Kilometer wird für Fahrten, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, durch den Fiskus anerkannt.. Neben den Fahrtkosten zum eigentlichen Mietobjekt sind darüber hinaus Fahrten zur Bank oder beispielsweise zum Steuerberater absetzbar, sofern diese Vorhaben nachweislich mit der Vermietung verbunden sind. Fährt ein Vermieter zu der Immobilie, um etwa eine Wasserschaden zu besichtigen, einen Wasserhahn zu tauschen oder eine Handwerkerdienstleistung abzusegnen, können die Fahrtkosten abgesetzt werden. Wer sich als Vermieter ohne professionelle Mietverwaltung und Makler um alles kümmert, kann Bürokosten zu den absetzbaren Positionen hinzufügen. Wie in einem Betrieb auch, können somit Hausverwaltungssoftware, Schreibbedarf oder auch Portokosten abgeschrieben werden. Ähnlich sieht es bei den Fahrtkosten aus.
Sanierung, Reparatur und Renovierung: Die typischen Ausgaben
Gebaut wird immer, auch wenn das Material in der Tendenz teurer wird (August 2022): Achten Sie als Vermieter stets darauf, dass Sie alle relevanten Kosten für größere Vorhaben wie Sanierung, Renovierung oder Instandsetzung bei der Steuer geltend machen. Alle Ausgaben belasten Ihre Mietrendite ohnehin schon.
Eine vermietete Immobilie kann manchmal ganz schön aufwändig sein: Defekte Gasthermen, sanierungsbedürftige Balkone oder ein auslaufender Heizkörper − schnell ist etwas zu reparieren oder auszutauschen. Kosten für Handwerker können umgehend von der Steuer abgesetzt werden. Bei größeren Sanierungen hingegen, deren Betrag über 4.000 Euro liegt, läuft die Abschreibung über mehrere Jahre.
Kosten für Rechtsanwälte und Mitgliedschaften
Einige Kostenpositionen sind für Vermieter wenig bis gar nicht vermeidbar. Dementsprechend können anfallende Rechtsanwaltskosten als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn Rechtstreitigkeiten im Mietverhältnis entstehen. In den Bereich der Werbungskosten fallen zudem darüber hinaus Kosten für Gutachter oder Gerichtskosten. Des Weiteren ist es Vermietern möglich, Mitgliedschaften in Verbänden oder Vereinen wie beispielsweise dem Vermieterverband abzusetzen.
Grundsteuer und Zinsen: Zusätzlicher Verwaltungsaufwand für Vermieter
Die Grundsteuerreform hat für viele Vermieter einen deutlichen Mehraufwand bedeutet. Die von der Gemeinde erhobene Grundsteuer darf ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden. Ein Beispiel: Zahlt ein Vermieter jährlich eine Grundsteuer von 400 Euro an die Gemeinde, legt er diese auf den Mieter um. Daraus ergibt sich eine Einnahme von 400 Euro, die steuerpflichtig ist. Dieser Betrag kann als Werbungskosten angesetzt werden. In der Steuererklärung des Vermieters werden Mietzahlungen und Betriebskosten allerdings nicht gemeinsam erfasst, sondern getrennt. So werden all jene Betriebskosten, die vom Vermieter gezahlt und dann auf den Mieter umgelegt werden, separat zu den Werbungskosten gefügt. Konkret heißt dies, dass die Kaltmiete in das Feld „Mieteinnahmen“ gehört und die Betriebskostenvorauszahlungen in das Feld „Umlagen“. Ebenso wie die Grundsteuer kann man auch Zinsen für ein Immobiliendarlehen absetzen, die ebenfalls unter die Werbungskosten fallen. Vor allem für finanzierte Immobilien ist eine Vermietung dann interessant.
Die Betriebskostenverordnung und § 556 – das ist wichtig
Die Liste der für Vermieter relevanten Betriebskosten ist lang. Sie sollten stets prüfen, welche Ausgaben Sie wirklich auf den Mieter umlegen dürfen und welche bei der Steuer in Form von Werbungskosten geltend gemacht werden können.
Insgesamt betrachtet, haben Vermieter das Anrecht, gewisse regelmäßig anfallende Nebenkosten, welche durch die Instandhaltung und durch das Wohneigentum anfallen, auf ihre Mieter umzulegen. § 556 BGB sowie die Betriebskostenverordnung (BetrKV) zeigen auf, welche Kosten umlagefähig sind. Zu den umlagefähigen Positionen nach § 2 BetrKV gehören im Einzelnen:
Kosten für die Grundsteuer
Kosten für die Wasserversorgung
Kosten für die Entwässerung
Heizkosten
Kosten für Warmwasser
Kosten für verbundene Heizungs- sowie Warmwasserversorgungsanlagen
Kosten für den Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
Kosten für Straßenreinigung sowie Müllbeseitigung
Kosten für Gebäudereinigung und für die Bekämpfung von Ungeziefer
Kosten des Betriebs von Einrichtungen für die Wäschepflege
sonstige Nebenkosten
Wichtig: Nur jene Nebenkosten können gefordert werden, die auch im Mietvertrag festgehalten wurden. Eine typische Klausel in Mietverträgen lautet daher, dass „Mieter die Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung zu tragen haben”. Ein wenig Vorsicht walten lassen sollten Vermieter mit dem Punkt „sonstige Betriebskosten”. Zu oft wird dies als allgemeine Kostenposition für die anfallenden Kosten angesetzt, die nicht allein vom Vermieter getragen werden möchten. Näher spezifiziert werden sollten diese sonstigen Betriebskosten auf jeden Fall im Mietvertrag, um eventuelle Streitpunkte im Mietverhältnis von Beginn an zu vermeiden.
Informationen zur Betriebskostenverordnung für Mietverträge vor 2004
Für Mietverträge, die vor 2004 abgeschlossen worden sind, gelten bezüglich der Betriebskosten einige Besonderheiten.
Die oben genannten Vorgaben zur Betriebskostenverordnung ist für Mietverträge bindend, die seit dem Inkrafttreten der BetrKV zum 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden. Für alle Mietverträge, die vor 2004 geschlossen wurden, ist nicht eindeutig geregelt, ob nach wie vor die bis zu dem Zeitpunkt gültige Regelung Bestand hat oder ob die neue Betriebskostenverordnung die alte Regelung einfach ablöst. Oft entscheiden die Vertragsklauseln in den Mietverträgen darüber. Immer wieder gibt es folglich Rechtsstreitigkeiten um die Punkte, die Vermieter tatsächlich absetzen können. Ein detailliert ausformulierter Mietvertrag, der wenig Spielraum für Interpretationen lässt – gerade bei dem Thema „sonstige Nebenkosten” – ist daher für beide Parteien überaus ratsam.
Dieser Artikel wurde am 05.09.2022 veröffentlicht.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
