Im Rahmen von Recherchen für einen neuen Artikel auf Hausverwaltung-Ratgeber.de sind wir auf die Website einer großen deutschen Bank aufmerksam geworden, die Informationen zum Treuhandkonto anbietet. Dort heißt es unter anderem:
„Für die treuhänderische Verwaltung fremder Vermögenswerte (z. B. Konten für Wohnungseigentümergemeinschaften auf den Namen eines Hausverwalters) ist ein besonderes Konto zu führen – das Treuhandkonto“.
Dies hat uns sehr verwundert, da es sich dabei um eine falsche und für Wohnungseigentümer zugleich gefährliche Aussage handelt. Warum dies so ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Treuhandkonten: Konten für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) auf den Namen des Hausverwalters
Beim Konto kommt es immer darauf an, wer Kontoinhaber ist. So gut der Name auch klingt, beim Treuhandkonto ist dies nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Bei diesen Konten handelt es sich um sogenannte Treuhandkonten. Diese kamen in der Vergangenheit zur Verwaltung der Gelder von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zur Anwendung. Das grundlegende Prinzip besteht darin, dass der von einer WEG bestellte Verwalter zur Verwaltung der entsprechenden Gelder (Hausgeldzahlungen, Erhaltungsrücklage) zwei Konten auf seinen Namen bei einer Bank einrichten lässt. Diese enthalten im Gegensatz zu einem „normalen Konto“ einen Treuhandvermerk, also den Zusatz, dass das Vermögen treuhänderisch verwaltet wird. Dort wird der Name des Treuhandgebers (Bezeichnung und Adresse der WEG) hinterlegt. Sind die Konten erfolgreich eingerichtet worden und hat der ehemalige Verwalter die Gelder der WEG überwiesen, kann der neue Verwalter seine Arbeit beginnen. Dazu gehört im Alltag vor allem auch das Überwachen der Eingänge aller Hausgeldzahlungen und die Begleichung von Rechnungen an die WEG. Alles scheint perfekt zu sein. Das ist jedoch lediglich für den Verwalter der Fall, denn das Treuhandkonto stellt für Wohnungseigentümer ein immenses Risiko dar!
Was ist das Problem an einem Treuhandkonto aus Sicht der Eigentümer?
Ein Treuhandkonto bringt einer WEG nur Nachteile. Es gibt kein einziges Argument, was im Kontext der WEG-Verwaltung dafür spricht.
Das Treuhandkonto ist für Wohnungseigentümer sehr risikoreich und zu einem gewissen Grad ein Glücksspiel. Nicht immer geht es gut. Der wesentliche Nachteil besteht darin, dass Kontoinhaber der Verwalter und nicht die WEG ist. In 2022 gibt es keinen einzigen Grund, dass ein Verwalter für die Verwahrung von Geldern einer WEG Treuhandkonten einrichtet.
Aus der obigen Beschreibung ist klar geworden, dass der Kontoeigentümer bei einem Treuhandkonto nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sondern der Verwalter ist. Die WEG wird dabei als Treugeber, der Verwalter als Treuhänder bezeichnet. Das Konstrukt kann für die Eigentümer gut gehen, muss es aber nicht. Denn wissen Sie umgangssprachlich gesprochen, ob es sich bei dem Verwalter und der Hausverwaltung wirklich um „treue Hände“ handelt? Nein. Unseriöse Hausverwalter präferieren daher das Treuhandkonto, denn – auch, wenn Sie gem. dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der WEG und damit in die Kontoauszüge gewähren müssen – können sie dies praktisch unterbinden. Gehen Sie dann als Eigentümer zu Bank und fordern dort Einsicht in die Konten, wird man Ihnen mitteilen, dass Sie dazu eine Vollmacht des Kontoeigentümers – also des Hausverwalters benötigen. Dieser kann, kriminelle Energie vorausgesetzt, Gelder entwenden, respektive veruntreuen, ohne dass die Eigentümer dies mitbekommen. In den Medien finden sich regelmäßig Berichte zu spektakulären Fällen, in denen Verwalter WEG-Gelder in Millionenhöhe veruntreut hatten. Das geht nicht einfach über Nacht.
Geht ein Verwalter in die Insolvenz, kann es hingegen passieren, dass auf den Treuhandkonten verwahrten Gelder der WEG in die Insolvenzmasse einfließen und den Gläubigern zufallen. Selbst, wenn die Eigentümergemeinschaft es schafft, diese Gelder rechtzeitig zu sichern, ist der damit verbundene Aufwand nicht zu rechtfertigen. Außerdem dürfte ein solcher Fall den meisten Eigentümern viel Nerven kosten. Ein guter Verwalter achtet darauf, das Geld der WEG getrennt von seinem eigenen Vermögen zu halten. Schließlich werden Gelder und Dokumente für die WEG verwaltet.
Offenes Fremdgeldkonto (WEG-Eigenkonto) statt Treuhandkonto: Die bessere Wahl!
Das WEG-Eigenkonto, bei dem es sich um ein offenes Fremdgeldkonto handelt, ist die einzige Kontoform, die für eine WEG in Frage kommt. Dieses Konto bietet zudem viele Vorteile, die für Transparenz sorgen.
Das WEG-Eigenkonto ist nicht nur sicher, sondern kann auch das Vertrauen zwischen Verwalter und Eigentümer stärken. Dies liegt daran, dass es Transparenz zulässt. Ein guter Verwalter möchte nicht, dass auch nur ansatzweise der Eindruck entstehen könnte, dass er gegen die Prinzipien einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt.
Im Jahr 2007 erlangten Wohnungseigentümergemeinschaften die Teilrechtsfähigkeit und konnten damit Inhaber von Konten werden. Diese rechtliche Stellung ist die Grundlage für das sogenannte WEG-Eigenkonto (auch: WEG-Konto), bei dem es sich von der Form her um ein offenes Fremdgeldkonto handelt. Im Unterschied zum Treuhandkonto ist hier die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Kontoinhaber und nicht der Verwalter. Dieser hat lediglich die erforderlichen Vollmachten, um mit dem WEG-Eigenkonto im Rahmen seiner Tätigkeit als bestellter WEG-Verwalter arbeiten zu können. Besonderheiten sind beispielsweise, dass Verfügungsgrenzen festgelegt werden können oder dass dem Verwaltungsbeirat eine dauerhafte Möglichkeit zur Einsicht eingeräumt wird. Alls dies dient der Transparenz und so verwundert es nicht, dass die Nutzung von Treuhandkonten für die WEG-Verwaltung keine ordnungsgemäße Verwaltung darstellt. Seit 2007 kommen für diesen Zweck nur noch WEG-Eigenkonten in Frage. Von Verwaltern, die den Wohnungseigentümern vehement noch immer Treuhandkonten empfehlen, ist am besten Abstand zu nehmen. Welchen vernünftigen Hintergrund gibt es, dies zu tun?Wir kennen keinen. Entweder wünscht der Verwalter keine Sicherheit und Transparenz für die Eigentümer oder er kennt sich nicht mit den Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung aus. Beides spricht gegen einen solchen Verwalter und sollte Sie davon abhalten für dessen Bestellung oder Entlastung zu stimmen.
Was bedeutet die Tatsache, dass eine große Bank Treuhandkonten für WEG-Gelder vorsieht?
Als Wohnungseigentümer ist es wichtig, sich mit den „Basics“ rund um die Hausverwaltung im Bereich WEG auszukennen. Dazu gehören vor allem die Finanzen und somit auch das erforderliche Wissen in Bezug auf das korrekte Konto für eine WEG.
Ob Treuhandkonto oder WEG-Eigenkonto: Die Bank verdient sowieso an den Kontogebühren. Vielleicht ist es deswegen kein Problem, Wohnungseigentümern das Treuhandkonto zu empfehlen.
15 Jahre sind mittlerweile seit der Einführung der Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften und der Einrichtung von WEG-Eigenkonten vergangen, sodass sich kein Verwalter und keine Bank darauf berufen kann, dass es sich um eine aktuelle Gesetzesänderung wie beispielsweise zuletzt beim Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mit dem WEMoG 2020 geschehen. Somit ist es kein gutes Zeichen, wenn eine Bank im Jahr 2022 Treuhandkonten für die Verwahrung von WEG-Geldern empfiehlt. Als Wohnungseigentümer können Sie also auch nicht den Aussagen einer großen Bank trauen, was auch für WEGs wichtig ist, die sich selbst verwalten. In der Praxis zeigt sich, dass sich nicht alle Bankmitarbeiter immer mit den Besonderheiten von Treuhandkonten und offenen Fremdgeldkonten im Kontext der WEG-Verwaltung auskennen. Aus Sicht einer Bank ist es auch nicht sehr bedeutsam, welche Kontenform für die Gelder einer WEG genutzt werden, beim Treuhandkonto fallen ebenso Bankgebühren an wie bei einem WEG-Eigenkonto – verdient wird so oder so. In den vergangenen Jahren haben sich eher kleinere Banken auf WEG-Eigenkonten als offenes Fremdgeldkonto spezialisiert und haben gute Angebote, die nicht teuer sein müssen. Oft sind diese den großen Banken und solche mit einem großen Filialnetz vorzuziehen. Onlinebanking macht es möglich.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
