Für viele Wohnungsbesitzer und WEG-Verwalter gehört es zur Routine: Auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung steht der Tagesordnungspunkt (TOP) „Entlastung des Verwalters“, „Entlastung der Hausverwaltung“ oder so ähnlich. Es gibt dabei keine echte Diskussion zu dem Punkt, eventuell kommt es nicht einmal zu einer Empfehlung seitens des Rechnungs- bzw. Belegprüfers der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – sofern ein solcher oder ein Verwaltungsbeirat gewählt ist. Alle in der Eigentümerversammlung anwesenden Miteigentümer heben die Hände für die Entlastung des Verwalters und vielleicht liegen auch noch Vollmachten vor, mit denen ebenfalls für die Entlastung der Hausverwaltung gestimmt wird. In diesem Zusammenhang können Sie als informierter WEG-Miteigentümer sicher sein, dass die meisten der anderen Eigentümer eigentlich gar nicht wissen, worüber sie abstimmen und welche Auswirkungen dies auf die Finanzen der WEG haben kann. Einen Verwalter nicht zu entlasten, kann in vielen Fällen tatsächlich eine vernünftige Wahl sein. Gleiches gilt ebenfalls für die Entlastung, wenn eine Hausverwaltung sich als kompetent und seriös erwiesen hat. Vertrauen ist gut, Kontrolle wesentlich besser! In diesem Beitrag wird aufgezeigt, wann es sinnvoll sein kann, als Miteigentümer – und am besten als ganze WEG – gegen die Entlastung des Verwalters zu stimmen.
So kann ein WEG-Verwalter entlastet werden.
Grundsätzlich kann die Entlastung der Hausverwaltung auf zweierlei Wegen passieren, wobei diese jedoch immer mit einem entsprechenden Beschluss einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung verknüpft ist:
- Es befindet sich kein Tagesordnungspunkt der Art „Entlastung der Hausverwaltung“ auf der Tagesordnung für die nächste Eigentümerversammlung. Der Verwalter wird dann durch die WEG entlastet, wenn diese die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr per Beschluss annimmt. Hier wird impliziert, dass die WEG mit der Verwaltungstätigkeit der Hausverwaltung zufrieden bzw. einverstanden war, sonst hätte sie ja nicht die Jahresabrechnung genehmigen können.
- Für die Entlastung der Hausverwaltung befindet sich ein entsprechender TOP auf der Tagesordnung – zusätzlich zum TOP bezüglich der Annahme der Jahresabrechnung.
Wenn ein Verwalter auf geschickte und nicht ganz ehrliche Weise entlastet werden möchte, lässt er einen Tagesordnungspunkt zur Entlastung einfach weg, sodass die Entlastung stillschweigend über den Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung herbeigeführt wird! Bitte passen Sie auf.
Wenn Sie als Wohnungsbesitzer für die Entlastung der Hausverwaltung stimmen, sollten Sie der Hausverwaltung und / oder der Rechnungsprüfung durch einen Miteigentümer ohne Einschränkungen vertrauen können. Ebenso steht es Ihnen frei, selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen für Ihre WEG zu nehmen. Möchten Sie hingegen dazu beitragen, dass die Hausverwaltung nicht entlastet wird, sollten Sie einen entsprechenden Tagesordnungspunkt rechtzeitig für die bevorstehende Eigentümerversammlung beantragen. So lassen sich Entlastung und Jahresabrechnung voneinander entkoppeln, was der Transparenz sehr dienlich ist.
Wann Sie einen Verwalter nicht entlasten sollten!
Die Pflicht, als Miteigentümer einer WEG den bestellten Verwalter zu entlasten, besteht grundsätzlich nicht, sofern der Verwaltervertrag und / oder die Gemeinschaftsordnung nichts anderes festlegt. Man sollte sich dabei jedoch im Klaren sein, dass es fraglich ist, ob ein guter Verwalter eine stets ausbleibende Entlastung von Eigentümerversammlung zu Eigentümerversammlung nicht irgendwann die Rahmenbedingungen für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit infrage stellt. Dies könnte dazu führen, dass ein WEG-Verwalter, der gut im Geschäft ist, den Vertrag nicht verlängert, sondern auslaufen lässt.
Dennoch gibt es zahlreiche Situationen, in denen sich eine Verwalterentlastung geradezu verbietet.
Bitte entlasten Sie den Verwalter nicht, wenn… 13 Punkte!
- Die Jahresabrechnung und / oder der Wirtschaftsplan ist nicht nachvollziehbar und enthält offensichtlich Fehler.
- Sie müssen einen immens hohen Betrag nachzahlen, obwohl dem kein konkreter Gegenwert zugeordnet ist.
- Die Hausverwaltung hat Beschlüsse nicht umgesetzt.
- Das Gemeinschaftseigentum verfällt zunehmend und der Hausverwalter scheint sich nicht um den Werterhalt der Immobilie zu kümmern.
- Abnahmen von Handwerkerdienstleistungen erfolgen nicht und / oder es finden keinerlei Besichtigungen der Wohnanlage statt.
- Sie erfahren, dass mehrere gute Handwerker und / oder Dienstleister auf eine Zusammenarbeit mit Ihrem WEG-Verwalter verzichten, weil dieser bereits mehrmals unberechtigterweise „ausfällig“ wurde und Handwerker beschimpfte (siehe Merkmale eines unseriösen Verwalters).
- Die Beziehungen zwischen der Hausverwaltung und Handwerkern bzw. sonstigen Dienstleistern scheinen viel zu eng zu sein, sodass immer bestimmte Firmen Aufträge erhalten, ohne mehrere Angebote einzuholen.
- Die Gelder der WEG sind auf unsicheren Treuhandkonten und nicht auf WEG-Eigenkonten (offene Fremdgeldkonten) hinterlegt.
- Das Hausgeld soll laut Entwurf des Wirtschaftsplans unverhältnismäßig hoch ausfallen, ohne dass klare nachvollziehbare Gründe existieren.
- Sie haben das Gefühl, dass Verwalter und Verwaltungsbeirat zwecks gegenseitigen Vorteilen eine gemeinsame Front gegen andere Miteigentümer gebildet haben (siehe inkompetenter Verwaltungsbeirat).
- Der WEG-Verwalter unterdrückt stets sachliche Kritik und kritische Nachfragen.
- Sie haben kein Vertrauen in die Fähigkeiten und / oder in die Objektivität des Rechnungsprüfers bzw. Belegprüfers.
- Ihnen wurde seitens der Hausverwaltung keine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gestattet.
Wer einen unseriösen Verwalter fahrlässigerweise entlastet, verzichtet unter Umständen unnötigerweise auf berechtigte Schadensersatzansprüche. Das Geld der WEG kann auch diese Weise geradezu „aus dem Fenster geworfen werden“. Wer verzichtet schon freiwillig auf Geld? Leider viel zu viele Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine Entlastung der Hausverwaltung bedeutet zugleich, dass Abberufungsgründe entfallen können, die von der Entlastung gedeckt sind.
Positiv hinsichtlich der Entlastung einer Hausverwaltung ist jedoch wenigstens der Umstand, dass Straftaten sowie Ansprüche von einzelnen Eigentümern hinsichtlich ihres Sondereigentums nicht in diese Abstimmung eingeschlossen sind. Dies gilt übrigens auch für solche Tätigkeiten des WEG-Verwalters, die man trotz sorgfältiger Prüfung nicht hätte herausfinden können. Auch hier gilt also im Fazit das Motto „Eigentum verpflichtet!“. Wenn Sie der Meinung sind, dass eine Entlastung des Verwalters unangebracht wäre, sollten Sie dies im Vorfeld anderen Wohnungsbesitzern mitteilen und Ihre Gründe erläutern. Dies trifft auch dann zu, wenn Sie in etwa berechtigte Gründe sehen, den Verwaltungsbeirat nicht zu entlasten. Lassen Sie sich auch nicht Ihre Rederecht nehmen, wenn der WEG-Verwalter Ihre kritische Stimme auf der Eigentümerversammlung zu unterdrücken versucht. Es ist immer besser, dass die WEG als Gesamtes gegen die Verwalterentlastung abstimmt, als dass Sie eine unter Umständen teure Anfechtungsklage, deren Erfolgsaussichten vielleicht ungewiss sind, initiieren müssen. Die Entlastung eines Verwalters setzt Vertrauen und eine Prüfung der Situation unter der Berücksichtigung des gesunden Menschenverstandes voraus. Ist dieses Vertrauen bei einer guten Hausverwaltung gegeben, spricht nichts dagegen, Ihren WEG-Verwalter bei der nächsten Eigentümerversammlung zu entlasten!
FAQ rund um die Entlastung des Verwalters
Was bedeutet die Entlastung der Verwaltung?
Die Entlastung der Verwaltung bedeutet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit der Verwaltungstätigkeit des bestellten Verwalters einverstanden ist und auf Ersatz- sowie Schadensersatzansprüche verzichtet. Weitere Informationen
Was passiert, wenn ein Verwalter nicht entlastet wird?
Wird ein Verwalter nicht durch die WEG per Beschluss entlastet passiert üblicherweise nichts. Eine Nichtentlastung kann vom Verwalter jedoch als fehlendes Vertrauen seitens der Eigentümer gewertet werden. Eine Entlastung ist nicht immer sinnvoll. Infos zur Nichtentlastung
Kann ein Verwalter sich selbst entlasten?
Der Verwalter einer WEG kann sich selbst nicht entlasten. Mögliche Vollmachten, die dem Verwalter durch Eigentümer ausgestellt worden sind, zählen nicht bei der Abstimmung über die Entlastung.
Was bedeutet die Entlastung des Verwaltungsbeirats?
Die Entlastung des Verwaltungsbeirates bedeutet, dass die WEG mit der Arbeit des Verwaltungsbeirates einverstanden ist und auf mögliche Ersatz- sowie Schadensersatzansprüche verzichtet. Informationen zum Verwaltungsbeirat
Was bedeutet die Abberufung des Verwalters?
Die Abberufung eines Verwalters bedeutet, dass dieser per Beschluss der Eigentümergemeinschaft quasi abgesetzt wird. Er ist damit nicht mehr Verwalter der WEG. Wichtig ist, dass in diesem Zusammenhang auch der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt wird. Mehr Informationen zur Abberufung des Verwalters
Über die Autorin
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
Ich habe doch mit Erstaunen feststellen müssen, dass 99 von 100 Foren sich akut gegen eine Entlastung für eine Hausverwaltung aussprechen, darunter auch etliche „Fachseiten“, Vereine, ja sogar Anwälte. Und selbst für den Beirat empfiehlt man keine Entlastung, um sich alle Eventualitäten vorzubehalten.
Ich selber bin in unserer WEG seit etlichen Beiratsvorsitzender. Nun mag man sich die Frage stellen, welche Hausverwaltung unter diesen Bedingungen noch eine WEG verwalten resp. führen möchte.
Auch ein Miteigentümer würde dann solch eine Aufgabe dankend ablehnen – also wer machts? Selbst integre und seriöse Hausverwaltungen müssten alle Eventualitäten, auch unvorhersehbare und unkalkulierbare fürchten, zu der sie stets mit unabwägbare Regressforderung gezogen werden können.
Hallo Herr Milosch,
Ihre Argumentation kann ich gut nachvollziehen. Als engagierter Beirat ist es mit Sicherheit sehr frustrierend zu sehen, dass eine Hausverwaltung, die gute Arbeit geleistet hat, nicht entlastet wird. Woran liegt dies in Ihrer WEG?
Letztendlich leiden die guten Verwalter immer wieder unter dem Agieren vieler unseriöser Hausverwaltungen.
Meine Erfahrung besteht vor allem darin, dass viele Eigentümer gar nicht wissen, was eine Entlastung eigentlich bedeutet – und sich gezwungen fühlen, einfach – wie alle anderen auch – die Hand zu heben, wenn die Entlastung beschlossen werden soll. Man will ja keine schlechte Stimmung oder den Zorn des Verwalters spüren. Selbst habe ich in etwa eine Entlastung per Mehrheitsbeschluss erlebt, die mit dem gesunden Menschenverstand einfach nicht zu vereinbaren war. Die Jahresabrechnung offenbarte, dass unerlaubt Gelder von der Instandhaltungsrücklage für laufende Kosten genutzt worden waren. Dabei stelle sich im Nachhinein heraus, dass die Gelder der WEG – sogar entgegen dem Verwaltervertrag – auf Treuhandkonten angelegt waren. Die Kontoauszüge wollte man mir nicht zeigen. Die Eigentümerversammlungen dieses Verwalters glichen von der aggressiven Stimmung her Kaffeefahrten. Einen solchen Verwalter kann man einfach nicht entlasten.
Von fünf Hausverwaltungen, die ich bisher erlebt habe, kann ich sagen, dass drei definitiv als unseriös zu bezeichnen waren, eine gute dabei war und ich zu der aktuellen noch nichts sagen kann.
Im Fazit sollte aus meiner Sicht mit dem Mittel der Entlastung immer mit Bedacht umgegangen werden. Es geht natürlich um Vertrauen. Wenn alle Voraussetzungen stimmen, spricht aus meiner Sicht nichts gegen eine Entlastung der Verwaltung und / oder des Verwaltungsbeirates bzw. des Belegprüfers. Dazu müssen jedoch die Dokumente (Jahresabrechnung usw.) sowie der Bauzustand des Gemeinschaftseigentums stimmen. Bei Unregelmäßigkeiten in der Verwaltung rate ich jedoch davon ab. Ich freue mich als Eigentümer doch sehr, wenn ich mit gutem Gewissen für eine Entlastung der zuständigen Hausverwaltung stimmen kann. Dann passt doch alles mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums!
Unsere diesjährige ETV findet in den nächsten Tagen statt. Bin seit einigen Jahren als Beirätin tätig und habe jetzt – fristgerecht – mehrere Anträge für die Tagesordnung eingereicht, wurde auch von der Verwaltung bestätigt. Als Beiräte erhalten wir die Einladung zur Durchsicht per Mail. Dabei stellte ich fest, dass sämtliche Anträge nicht mit aufgenommen wurden. Im Anschreiben hiess es nur; “Für die Punkte von Ihnen Frau H. haben wir uns bereits mit den nötigen Firmen in Verbindung gesetzt”.
Ich frage mich, ob es rechtes ist, dass der Verwalter TOP einfach – ohne Rücksprache mit dem Einreicher – unter den Tisch kehren kann. Im schlimmsten Fall hätte ja auch ein Punkt “Kündigung des Verwaltervertrages” dabei sein können.
Bei meinen eingereichten TOP ging es um Instandsetzungen, die dringend gemacht werden müssen (Mängel, die durch einen Gutachter vor ein paar Jahren festgestellt wurden).
Weiterhin waren Punkte aufgeführt, die ich schon seit Jahren immer versucht habe, direkt mit der Verwaltung zu klären, nichts ist passiert.
Habe mir vorgenommen, diesen Punkt auf der ETV anzusprechen beim TOP “Entlastung der Verwaltung” und hoffe auf eine Erklärung der Verwaltung.
Vielleicht hat jemand von Ihnen hier einen Tipp für mich . Vielen Dank
Wie wird ein Beschluss gefasst Entlastung der Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss?
Sehr geehrte Frau Mauer, Sie schreiben uns mit einer E-Mail-Adresse der H.I. Haus- & Immobilienverwaltung GmbH in Bodenheim an. Die Frage verwundert uns daher sehr. Die Regelungen rund um die Beschlussfassung müssten doch gerade Sie als Verwalterin bestens kennen. Darf man fragen, wie viele Wohnungseigentümergemeinschaften Sie verwalten? Mit besten Grüßen Ihr HVR-Team
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe eine Frage zu ihrem folgenden Absatz: „Positiv hinsichtlich der Entlastung einer Hausverwaltung ist jedoch wenigstens der Umstand, dass Straftaten sowie Ansprüche von einzelnen Eigentümern hinsichtlich ihres Sondereigentums nicht in diese Abstimmung eingeschlossen sind.“
Mit der Jahresabrechnung für meine ETW wurde mir von der Verwaltung ein zusätzlicher Betrag von 380,- € in Rechnung gestellt. Vor der ETW Versammlung habe ich versucht von der Verwaltung eine Erklärung zu bekommen, warum mir der Betrag in Rechnung gestellt wurde.
Ich bekam nur die Information der Betrag ist berechtigt. Auf der Versammlung habe ich den Betrag nochmals angesprochen und wollte eine Erklärung warum ich etwas zahlen soll was ich nicht in Auftrag gegeben habe und der Grund mir nicht genannt wird. Der Verwalter blockte meine Fragen ab und ließ über die Jahresabrechnung abstimmen. Ich war der Einzige der gegen die Entlastung gestimmt hat, da mir einfach nicht erklärt wurde warum ich 380,-€ zahlen sollte. Der Betrag wurde nach der Versammlung von meinem Konto abgebucht. Ich habe weiter in mehreren e-mails nach den Gründen für den Betrag nachgefragt, ohne eine Antwort zu erhalten. Schließlich schrieb der Anwalt des Verwalters: „In diesem Zusammenhang verweise ich darauf, dass erst die Einzelabrechnung für die Zeit vom 01,10.2017 bis 30.09.2018, die auch den streitigen Betrag von 380,80 € enthält, in der Eigentümerversammlung vom 20.03.2019 TOP 1 mehrheitlich beschlossen bzw. genehmigt wurde. Gegen diesen Beschluss ist keine Beschlussanfechtungsklage erhoben worden, so dass der Beschluss bestandskräftig ist.“
Hätte ich eine Beschlussanfechtungsklage einreichen müssen wenn nur mein Sondereigentum belastet wurde? So wie ich Ihre Aussage verstehe, stimmt die Aussage des Anwalts der Verwaltung nicht. Oder?
Hallo, Herr oder Frau Bellgardt!
Der Anwalt der Verwaltung hat leider recht: Wenn eine JA in der EV genehmigt wurde, bleibt als einzige Möglichkeit eine Beschlussanfechtung innerhalb einer Monatsfrist vom Datum der EV (!!!!) an. Leider denken zu viele WE, sie könnten Unstimmigkeiten mit der Verwaltung regeln. Vor der EV könnte das noch gehen, nach der Beschlussfassung erlischt der Auskunftsanspruch, es kommt dann auf das Good-Will des Verwalters an, Eine Auskunft zu fordern ist nach dem Beschluss zwecklos.
Auch ein Beschluss zur Entlastung des Verwalters sollte deshalb unterbleiben, denn er hat zur Folge, dass die Verwaltung über den Zeitraum, für den sie entlastet wird, keinerlei Auskunft mehr geben muß! Also: Keine Entlastung des Verwalters beschließen, sondern ihm für seine Arbeit danken! MFG I. Karger
Unser Abrechnung ist wieder mal nicht stimmig. ( z.B. wurde eine Privatrechnung bei den Reparaturen mit eingerechnet, Schornsteinfegergebühren falsch berechnet ). Und das zum wiederholten Male. Wir haben unseren Verwalter deswegen aus diesem Grund nicht entlastet. Ist er gesetzlich berechtigt, Guthaben nicht auszuzahlen?
Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin noch relativ neu in einer Eigentümergemeinschaft und sammle noch Informationen.
Letzte Woche fand die ETV statt, in dieser wir die Abrechnung für 2022 und die Entlastung der Verwaltung beschlossen.
Am Wochenende nahm ich mir die Daten nochmals zur Hand und wollte sie zur Nebenkostenabrechnung nutzen. Dabei stellte ich fest, dass ein offensichtlich fehlerhafter Betrag für Hausstrom angesetzt wurde. Der Betrag war nur ca 6 Prozent vom Vorjahr. Nun ist es für eine Korrektur wohl zu spät, oder wie ist das zu verstehen? Danke schon Mal für Ihre Antworten.