Die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Voraussetzung für Wohnungseigentum

Als Käufer einer Eigentumswohnung hat man oft eher wenig mit Fragen rund um der Entstehung von Wohnungseigentum zu tun. Man kauft eben eine Wohnung, was gleichbedeutend mit dem Erwerb von Sondereigentum, ggf. Teileigentum und Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die auch unter der Bezeichnung „Abgeschlossenheitserklärung“ bekannt ist, betrifft daher eher Besitzer von Immobilien, die Eigentumswohnungen zwecks Verkauf entstehen lassen möchten. Mit diesem Beitrag wollen wir Ihnen alle wichtigen Information rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. -erklärung geben.

Was versteht man unter eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wie lange dauert die Erstellung?

Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung können keine neuen Eigentumswohnungen entstehen. Sie dient vor allem der Rechtssicherheit beim Kauf, Verkauf und in der Verwaltung, da die Eigentumsverhältnisse genau geklärt werden.

Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es einige Voraussetzungen. Das entsprechende Sondereigentum muss klar von anderen Bereichen der Immobilie getrennt sein.Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die in einer Immobilie befindlichen Wohnungen voneinander abgetrennt sind und einzeln identifizierbar sind. Dies ist wichtig, denn gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Wohnungseigentum nur dann bestehen, wenn es sich um eine abgeschlossene Einheit mit ausreichender baulicher Trennung handelt (siehe § 3 Abs.2 WEG – „Vertragliche Einräumung von Sondereigentum“). Dies bedeutet, dass die in der Übersicht genannten Voraussetzungen vorliegen müssen.

Die Abgeschlossenheitserklärung bescheinigt, dass tatsächlich eine autarke Wohneinheit vorliegt, die zu Wohnzwecken verwendet werden kann. Dies ist die Grundlage für Sondereigentum, das man dann anschließend veräußern bzw. erwerben kann.

Übersicht – Voraussetzungen Abgeschlossenheit

1. Die Einheit verfügt über einen eigenen Zugang (z. B. über einen Hausflur, eine Treppe) und ist abschließbar.
2. Eine Abtrennung mittels Boden, Decke und Wände (inkl. Fenster und Türen) zu anderen Teilen der Immobilie (z. B. andere Wohnungen, Räume die zum Gemeinschaftseigentum gehören) ist gewährleistet.
3. Die Wohneinheit muss mindestens über eine Toilette sowie über eine Küche / Küchenzeile verfügen.

Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung werden darüber hinaus die folgenden Dokumente benötigt, damit Wohnungseigentum gebildet werden kann:

• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan

Wichtig für die Praxis ist, dass man bei der Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung auch das zum Sondereigentum gehörige Teileigentum berücksichtigen sollte. Hier handelt es sich z. B. um Kellerräume oder um Stellplätze für Pkw. Dieses Teileigentum muss natürlich ohne Weiteres identifizierbar und den entsprechenden Wohnungen zugeordnet werden können.

Der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung kann im übrigen formlos bei der zuständigen Behörde erfolgen. Im Gegensatz zu anderen Amtshandlungen dauert die Genehmigung eines Antrages für eine Abgeschlossenheitserklärung nicht sehr lange. In der Regel handelt es sich „nur“ um ein paar Wochen, was für eine Baubehörde als relativ zügig bezeichnet werden darf. Dabei gilt zu beachten, dass die Regelungen rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung länderspezifisch sind. Berlin macht es also anders als Bayern.
In manchen Bundesländern sind somit nicht nur die Bauaufsichtsbehörden zur Erstellung von Abgeschlossenheitserklärungen ermächtigt, sondern ebenfalls staatlich anerkannte Sachverständige für das Bauwesen. Baurechtliche Aspekte werden im Rahmen der Bearbeitung eines entsprechenden Antrags nicht geprüft! Hat man gegen Baurecht verstoßen, bedeutet eine ausgestellte Abgeschlossenheitserklärung also nicht, dass man damit bei der Bauaufsichtsbehörde „durchkommt“.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Aufgrund der länderspezifischen Regelungen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. -erklärung kann man natürlich keine einheitlichen Kosten für die Ausstellung eines solchen Dokuments für eine einzelne Eigentumswohnung benennen. Die Kosten pro Eigentumswohnung bzw. Sondereigentum gehen bei ungefähr € 40,00 los, aber auch Beträge bis teilweise bis über € 100,00 sind möglich. Das ist nicht wirklich viel Geld, wenn man die üblichen Investitionskosten im Bereich der Immobilien berücksichtigt. Dementsprechend kann es sich für Immobilienbesitzer lohnen, Abgeschlossenheitserklärungen „auf Vorrat“ zu beantragen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung „auf Vorrat“

Aufgrund der überschaubaren Kosten kann es für Immobilienbesitzer und -investoren sinnvoll sein, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung rein vorsorglich zu beantragen. Eine Eintragung ins Grundbuch (Grundbuchblatt für Eigentumswohnung) ist nicht zwingend erforderlich, kann dann jedoch zu gegebener Zeit ohne lange Wartezeiten erfolgen. Eine erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet also nicht zwangsläufig, dass die damit entstandene/n Eigentumswohnung/en verkauft werden – sie könnten aber. Somit erhält man ein gewisses Maß an Flexibilität in Bezug auf die eigene Immobilie, wenn man über eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verfügt.

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