Bei dem Wort „Auflassungsvormerkung“ handelt es sich um einen dieser Begriffe, die man schon einmal gehört hat und bei denen man in aller Regel nicht weiß, was sich konkret dahinter verbirgt. Wenn Sie eine Immobilie – ganz gleich ob Eigentumswohnung oder Haus – kaufen oder verkaufen möchten, werden Sie so oder so mit der Auflassungsvormerkung in Berührung kommen. Auch wenn der zuständige Notar sich um die Einzelheiten kümmert und alle Grundbuchvorgänge steuert, ist es sinnvoll, dass Sie als Immobilienkäufer bzw. -verkäufer wissen, was die Auflassungsvormerkung bedeutet und was sie kostet. All dies haben wir für Sie in diesem Beitrag zusammengefasst. Ebenso finden Sie hier eine Infografik, welche die Zusammenhänge auf übersichtliche Weise vermittelt. Das Relevante zur Auflassungsvormerkung im Überblick
Die Auflassungsvormerkung dient dazu, Sicherheit für den Käufer einer Immobilie zu schaffen.
Sie stellt sicher, dass der Verkäufer einer Immobilie diese nicht mehrmals an unterschiedliche Käufer verkaufen kann.
Die Eintragung erfolgt im Grundbuch (Abteilung II).
Für die Auflassungsvormerkung erhebt das Grundbuchamt Kosten, die vom Käufer der Immobilie zu tragen sind.
Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?
Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich quasi um eine Reservierung der Immobilie für den Käufer im Grundbuch. Ein Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag ist dann nicht mehr möglich.
Unter der Auflassungsvormerkung versteht man ein Mittel, mit dem im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie die Käuferrechte gesichert werden. Die Grundlage für die Auflassungsvormerkung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) – es handelt sich um § 883 BGB „Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung“. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ist ein sehr häufiger Vorgang.
Welchen Zweck erfüllt die Auflassungsvormerkung Im Grundbuch?
Beim Verkauf von Immobilien geht es um erhebliche Geldsummen. In diesem Zusammenhang dient die Auflassungsvormerkung vor allem dem Schutz des Käufers.
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verhindert vor allem, dass der Verkäufer einer Immobilie diese “mehrmals” verkaufen kann. Sie hat also eine Schutzwirkung für den Käufer.
Die Auflassungsvormerkung dient also vor allem dazu, Sicherheit beim Kauf einer Immobilie zu schaffen. Hiervon profitieren der Käufer und das finanzierende Kreditinstitut. Durch die Auflassungsvormerkung wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an mehrere Personen gleichzeitig verkaufen kann. Dies gilt eben auch dann, wenn ein anderer Interessent für die Immobilie einen höheren Kaufpreis bietet. Gleichzeitig bietet die Auflassungsvormerkung dem Käufer dahingehend Schutz, dass im Falle einer Zwangsvollstreckung durch Gläubiger des Verkäufers nicht auf die zum Verkauf stehende Immobilie zurückgegriffen werden kann. Man spricht hier von einer sogenannten „relativen Unwirksamkeit“. Darüber hinaus ist die Zahlung des Kaufpreises vor dem eigentlichen Grundbucheintrag gesichert. Ohne das Vehikel der Auflassungsvormerkung wäre der Kauf einer Immobilie ein sehr riskantes Vorhaben!
Wovor schützt die Auflassungsvormerkung nicht?
100 % Schutz vor allen Eventualitäten gibt es auch mit der Auflassungsvormerkung nicht.
Auch wenn die Auflassungsvormerkung sehr wichtig für Käufer ist, bedeutet sie keinen vollständigen und absoluten Schutz. Mag der Verkäufer nicht nochmals „verkaufen“ dürfen, ist dennoch eine Vermietung oder Verpachtung der Immobilie möglich. Als Käufer würde man in einem solchen Falle natürlich die Rechte und Pflichten aus dem entsprechenden Mietvertrag übernehmen müssen. Das kann unter Umständen sehr ungünstig und vor allem alles andere als gewollt sein. In der Praxis dürfte dies bei Wohnimmobilien jedoch recht selten vorkommen.
Was kostet die Auflassungsvormerkung?
Im Vergleich zu anderen Kaufnebenkosten sind die Ausgaben für die Auflassungsvormerkung recht gering.
Die Gebühren für eine Auflassungsvormerkung gehören zu den Kaufnebenkosten. Im Verhältnis zu anderen Ausgaben – wie etwa der Grunderwerbsteuer – sind diese jedoch recht gering.
Alle Vorgänge rund um das Grundbuch sind mit Kosten verbunden, so auch die Auflassungsvormerkung. Diese spezifischen Kosten werden dem Käufer der Immobilie in Rechnung gestellt. Die konkrete Höhe der Kosten hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab und richtet sich nach den Gesamtkosten für den erforderlichen Grundbucheintrag. Diese liegen zwischen 0,3 % und 0,5 % des Kaufpreises.
Beim Kauf einer Immobilie für € 300.000,00 liegen die Gebühren für die Auflassungsvormerkung zwischen € 450,00 und € 750,00.
Bei diesen Ausgaben zu Lasten des Käufers handelt es sich um Anschaffungskosten. Die Gebühren für eine Auflassungsvormerkung sind jedoch recht gering, wenn man diese ins Verhältnis zu der Grunderwerbsteuer setzt, die einen großen Teil der Kaufnebenkosten ausmacht.
Wann wird eine Auflassungsvormerkung gelöscht?
In aller Regel bleibt eine Auflassungsvormerkung für etwa ein bis zwei Monate im Grundbuch eingetragen.
In den meisten Fällen bleibt eine Auflassungsvormerkung zwischen ein bis zwei Monaten im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich um einen sehr häufig vorkommenden Vorgang, der beim Grundbuchamt routiniert abgearbeitet werden kann.
Da die Auflassungsvormerkung einen temporären Charakter hat, ist es klar, dass sie irgendwann auch gelöscht und wieder aus dem Grundbuch ausgetragen werden muss. Der Prozess der Eigentumsübertragung einer Immobilie ist recht komplex und aufwendig. Meistens sind Käufer und Verkäufer nicht alleine am Vorgang beteiligt, da viele Immobilien finanziert werden und die Gläubiger – also die Banken – ein Mitspracherecht haben.
Üblicherweise geschieht die Löschung der Auflassungsvormerkung dann, wenn der Kaufpreis bezahlt worden ist und das Finanzamt aufgrund der gezahlten Grunderwerbsteuer die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ ausgestellt hat. Die Beantragung erfolgt durch den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Hierzu stellt dieser gemäß § 13 GBO (Grundbuchordnung) einen entsprechenden Antrag beim zuständigen Grundbuchamt und sorgt gleichzeitig für die Umsetzung der Auflassung, für den eigentlichen Eintrag im Grundbuch. Viel seltener – aber dennoch möglich – ist eine durch den Verkäufer veranlasste Löschung der Auflassungsvormerkung. Dieser Vorgang wird bei einem „geplatzten“ Verkauf erforderlich, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis entgegen der Abmachung nicht zahlt und die Immobilie somit an einen anderen Interessent verkauft werden soll.
In den allermeisten Fällen besteht eine Auflassungsvormerkung für eine Zeitdauer von vier bis acht Wochen.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
