Bauliche Veränderungen stellen immer wieder ein typisches Streitthema in Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Oftmals ist es reine Unkenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen, die hierbei zu Problemen führen – selten ein reiner Machtanspruch einzelner Eigentümer.
Nicht wenige Besitzer einer Eigentumswohnung sind handwerklich begabt oder verspüren den Wunsch, ihre Wohnung oder gar die Gemeinschaftsimmobilie zu verschönern. Eine bauliche Veränderung könnte gar, aus rein objektiver Sicht, einen klaren Mehrwert darstellen und sogar zu Vorteilen in der Nutzung des Gemeinschaftseigentums führen. Als Beispiel einer baulichen Veränderung könnte die angestrebte Verglasung eines Balkons dienen. Diese beabsichtigte Baumaßnahme hätte nicht nur Vorteile für den entsprechenden Wohnungseigentümer, der dadurch seinen Balkon im Winter nutzen könnte und vermutlich auch Heizkosten durch die zusätzliche Isolierung sparen würde. So wäre durch den Balkon durchsickerndes Wasser zum Balkon einer Etage tiefer ebenfalls vermutlich ein Problem der Vergangenheit. Warum also nicht eine solche bauliche Veränderung selbst durchführen oder einen Handwerker damit beauftragen, da diese Maßnahme ja Vorteile für sich selbst und andere Miteigentümer bringt? So einfach ist es leider nicht, wenn man Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind. Was bei einem Haus als Eigenheim oftmals ohne Weiteres möglich ist, bedarf bei einer Eigentumswohnung bestimmten Voraussetzungen. Wie eine bauliche Veränderung im Bereich des WEG genau zu verstehen ist und wie eine solche vorbereitet werden kann, das erfahren Sie in diesem Blogpost.
Inhaltsverzeichnis
Was ist mit einer baulichen Veränderung, einer Modernisierung und einer modernisierenden Instandsetzung im Bereich WEG gemeint?
Wer als Besitzer einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung anstrebt, muss sich die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer einholen. Dafür ist ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung das richtige Mittel.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt je nach Bauvorhaben unterschiedliche Mehrheiten vor, was zu beachten ist. Mit einer einfachen Mehrheit lassen sich Instandsetzung und Instandhaltung sowie eine modernisierende Instandsetzung beschließen. Die Maßstäbe für eine reine Modernisierung oder gar eine bauliche Veränderung sind deutlich höher angesetzt. Die rechtliche Grundlage für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung findet sich in § 21 WEG.
Die Begriffe im WEG sind nicht immer eindeutig und werden nicht selten miteinander verwechselt. So ist es auch hinsichtlich der baulichen Veränderung, schließlich gibt es noch die Modernisierung sowie die modernisierende Instandsetzung. Für diese drei Formen von Vorhaben benötigen WEGs im Rahmen der Hausverwaltung unterschiedliche Mehrheiten: Nach dem alten WEG, welches bis zum 1.12.2020 galt, waren bauliche Veränderungen eine eher komplizierte Angelegenheit, in der noch andere Abstimmungsverhältnisse vorherrschten. Nach Inkrafttreten des WEMoG erfuhr der Themenbereich einige Änderungen. Nach § 25 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen oder auch nur einem einzelnen Miteigentümer gestattet werden.
Instandsetzung und Instandhaltung: Werterhalt des Gemeinschaftseigentums; Vermeidung sowie Behebung von baulichen Schäden; Beispiele: undichtes Dach, defekte Haustür, Wasserschaden.
Ein Bauvorhaben muss man zunächst richtig einordnen. Eine bauliche Veränderung ist auf Dauer angelegt und verändert das Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums. Zudem muss eine bauliche Veränderung keinen Schaden als Grundlage haben.
Modernisierende Instandsetzung: Werterhalt des Gemeinschaftseigentums, aber unter Berücksichtigung des aktuellen technischen Standes; mehr als eine reine Instandsetzung; sinnvoll im Rahmen des Kosten-Nutzen-Verhältnisses (technisch und wirtschaftlich besser als die alte Lösung); Beispiele: Wärmedämmung nach neuestem Standard bei Reparatur des Dachs, wartungsfreier Wasserfilter bei Tausch des defekten alten Filters.
Modernisierung: dient der Erhöhung des Gebrauchswertes, ohne Notwendigkeit einer Instandsetzung; die Art der Gemeinschaftsimmobilie und -anlage wird nicht verändert; Beispiele: Einbau einer neuen Video-Türsprechanlage, Einbau einer modernen zentralen Heizanlage zur Einsparung von Heizkosten, Tausch der Fassadenverkleidung aus Holz mit modernem Holzimitat aus langlebigem Plastik.
Bauliche Veränderung: alle Baumaßnahmen, die nicht unter die Punkte 1 bis 3 fallen; Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; Veränderung geht deutlich über eine Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus.
Ein Wechsel der Fassadenfarbe der Gemeinschaftsimmobilie stellt bereits eine bauliche Veränderung dar. Es mag sich zwar “nur” um die Optik handeln, aber ein Farbwechsel der Fassade kann aus rechtlicher Sicht einen Nachteil für Wohnungseigentümer darstellen.
Möglich ist, dass einem einzelnen Eigentümer eine bauliche Veränderung, die nur er nutzen darf (§ 21 Abs. 1 WEG), auf dem Gemeinschaftseigentum gestattet wird, für dessen Errichtungskosten sowie den künftigen Erhalt er zahlen wird. Eine ganze Reihe weiterer baulicher Veränderungen kommen durch die Gesetzesänderung mit § 20 Abs. 2 WEG hinzu, die künftig leicht möglich gemacht werden können. Dies betrifft vor allem jene Maßnahmen, welche die Themen Barrierefreiheit, Einbruchschutz, E-Mobilität und Glasfaseranschluss betreffen. Es obliegt der WEG zu entscheiden, ob die Gemeinschaft diese Modernisierungsmaßnahmen durchführt oder dies einem Eigentümer selbst gestattet ist. Kostenträger gemäß § 21 Abs. 2 WEG ist dabei jedoch der Eigentümer, welcher die Maßnahme verlangt. Auch ist eine Teilungserklärung denkbar, die für bauliche Veränderungen lediglich und per se eine einfache Mehrheit als Voraussetzung festlegt.
Beispiele für bauliche Veränderungen
Anstrich der Fassade der Gemeinschaftsimmobilie in einer anderen Farbe (z. B. in Gelb statt dem bisherigen Dunkelrot).
Veränderung des Fassadenputzes der Gemeinschaftsimmobilie oder Versehen einer nachträglichen Verkleidung.
Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbads im Keller der Wohnanlage.
Verglasung bestehender Balkone oder Einfügen neuer Fenster (beispielsweise in einer Dachgeschosswohnung).
Völlige Neugestaltung des bestehenden Gartenbereichs (z. B. Zen-Garten mit Springbrunnen).
Es gibt sie leider in vielen WEGs: Selbsterklärte “Handwerkerprofis”, die ohne Beschluss eigene Projekte am Gemeinschaftseigentum umsetzen. In vielen Fällen liegt hier schlichtweg Unwissenheit vor. Manche Wohnungsbesitzer interessieren sich auch einfach nicht für das WEG, schließlich sind sie ja “Eigentümer”. Wer unerlaubte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornimmt, kann dafür haftbar gemacht werden. Es gibt keinen vernünftigen Grund, ohne Beschluss mit Bauarbeiten zu beginnen oder diese eigenmächtig zu beauftragen, sofern nicht ein Notfall vorliegt.
Eine bauliche Veränderung wirkt sich also immer auf die äußere Erscheinung des Gemeinschaftseigentums aus und ist dauerhaft angelegt. Selbst eine rein optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann als möglicher Nachteil für solche Eigentümer gewertet werden, die an der alten Optik festhalten und keine Veränderung wünschen. Wicht ist, dass Eigentümer einen Anspruch auf Behebung von Schäden haben sowie auf die Umsetzung von Beschlüssen. Es soll also der Bestandsschutz gewahrt werden sowie kein Eigentümer mit zusätzlichen Kosten belastet werden, die nicht erforderlich sind, um den Werterhalt des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Hierbei sollte nicht vergessen werden, dass üblicherweise kein WEG-Verwalter die Ausgaben für eine bauliche Veränderung in einem Wirtschaftsplan (siehe Hausgeld) integriert, sodass eine beschlossene bauliche Veränderung nicht selten eine Sonderumlage nach sich zieht. Die Minderheit wird also im Falle einer von der Mehrheit der Miteigentümer gewünschten baulichen Veränderung mit konkreten Hürden geschützt.
Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich vor bauwütigen Hobbyhandwerkern hüten, die ständig auf der Suche nach neuen Bauprojekten sind. Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie es nicht hinnehmen, wenn solche Nachbarn unerlaubt bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Zeigt sich der Miteigentümer unbelehrbar, wird es schwierig.
Wer trägt die Kosten für bauliche Veränderungen in einer WEG?
Es ist verständlich, dass die Miteigentümer zunächst die Frage nach der Kostenverteilung stellen, bevor ein Beschluss zu einer baulichen Veränderung gefasst wird.
Eine bauliche Veränderung ist in der Regel mit Kosten verbunden. Wer muss zahlen? Die WEG-Reform bringt neue Optionen der Kostentragung mit sich.
Nicht ganz einfach ist die Kostentragung und die Amortisation. Ausgenommen von dem Grundsatz, dass die Zustimmenden die Kosten der Baumaßnahme tragen sollen, bringt das neue WEG zwei weitere Änderungen hinsichtlich der Baumaßnahmen mit. Aus diesen Gesetzesänderungen ergeben sich recht viele Fragen, deren konkrete Auslegung sicherlich erst in den kommenden Gesetzesurteilen eine klare Kontur annimmt.
Erstens: Finanzielle Einbindung aller Eigentümer bei Beschlüssen von baulichen Maßnahmen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Diese Kostentragung für alle Eigentümer soll jedoch nur dann gelten, wenn die bauliche Maßnahme nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.Was genau diese unverhältnismäßigen Kosten im Einzelnen sind ist abhängig davon, welche Baumaßnahme beschlossen werden soll. Klar formuliert ist dies im neuen Wohnungseigentumsgesetzt nicht und wird sicherlich für viel Diskussionsfreude in den Eigentümerversammlungen sorgen.
Zweitens: Die Kostentragung für alle Eigentümer über mehrheitlich beschlossene modernisierende Erhaltungsmaßnahmen ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 dann anberaumt, sofern sich diese Maßnahmen innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Was genau ist aber ein angemessener Zeitraum? So werden vor allem baulichen Veränderungen, die finanziell über den Wirtschaftsplan hinausschießen, oft kontrovers diskutiert.
Bauliche Veränderung und Nachzügler
In der Praxis kommt es häufig vor, dass sich die Ansprüche an das Wohnen innerhalb einer WEG ändern. Menschen werden etwa plötzlich auf einen Treppenlift angewiesen oder neue Wohnungseigentümer möchten die von nur einem einzigen Eigentümer errichtete und bezahlte bauliche Maßnahme ebenfalls nutzen. Die Nutzung, etwa die eines Treppenlifts, ist natürlich möglich, sofern der Nachzügler sich anteilig an den Einbaukosten beteiligt und in Zukunft die Betriebs- und weitere Erhaltungskosten mitträgt. Für die Beschlüsse über die baulichen Veränderungen sollte nun jede WEG in Selbstverwaltung sowie jede WEG-Verwaltung eine saubere Dokumentation des Abstimmungsverhaltens mit Namen führen.
Eine unerlaubte bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums kann zu Problemen führen!
Bevor Sie mit dem Bauen beginnen, sollten Sie zunächst den Verwalter kontaktieren und nachfragen, ob Sie dies dürfen. Mögliche Konflikte lassen sich durch einen Beschluss direkt vermeiden. Baustellen nach Gutdünken am Gemeinschaftseigentum zu errichten, ist nicht zulässig und unter keinen Umständen zu empfehlen. Eigentumswohnungen sind nicht immer für Menschen geeignet, die viel Freude am Bauen und Verändern haben.
Unerlaubte bauliche Veränderungen können regelrecht “wehtun”, wenn die WEG auf Schadensersatz bzw. auf einen Rückbau besteht. Zudem kann die Stimmung innerhalb der WEG durch ein solches Vorgehen dauerhaft gestört werden. Wenn sich alle Miteigentümer an die entsprechenden Regeln halten, ist das Potenzial für Konflikte deutlich niedriger. In der Praxis ist das nicht immer sehr wahrscheinlich. Als Wohnungseigentümer sollte man immer auf Nummer sicher gehen und sich einen Beschluss holen. Zudem ist es empfehlenswert, Bauvorhaben nur dann selbst durchzuführen, wenn man wirklich über die erforderlichen handwerklichen Fertigkeiten verfügt. Es gibt genügend Hobbyhandwerker, die bereits die ein oder andere Gemeinschaftsimmobilie “verschlimmbessert” haben.
In der Praxis wissen viele Wohnungseigentümer nicht, dass bauliche Veränderungen eines entsprechenden Beschlusses bedürfen. Manche Miteigentümer wollen frei nach dem Motto „Ich bin doch Eigentümer und nicht Mieter!“ auch nicht wahrhaben, dass sie sich als Teil einer WEG an bestimmte Regeln halten müssen. Mit diesen gibt es in der Regel immer Schwierigkeiten – insbesondere, wenn sie sich für hervorragende Handwerker halten und eine private Baustelle nach der nächsten eröffnen, dabei Wege aufreißen oder gar selbst gebastelte Baugerüste am Gehweg aufbauen. So kann beispielsweise ein Rückbau erforderlich werden, was ebenfalls mit Zeit und Geld verbunden ist. Wer sieht schon gerne, dass die eigenen Bauwerke eingerissen werden? Solche „wilden“ Bauvorhaben haben zudem das Potenzial, den Frieden innerhalb einer WEG nachhaltig zu stören und auch Schadensersatzansprüche nach sich zu ziehen, sollte sich jemand aufgrund einer nicht korrekt gesicherten und gekennzeichneten Baustelle verletzen oder andere gefährden.
Wenn Sie selbst eine bauliche Veränderung anstreben, müssen Sie also einen entsprechenden Beschluss der WEG herbeiführen. Im Vorfeld kann es sinnvoll sein, mit den anderen betroffenen Miteigentümern die Pläne kurz anzusprechen. So erhält man bereits vorher eine grobe Einschätzung dafür, ob man die erforderliche Zustimmung erhält, etwa bei einer zusätzlichen Verglasung. Probleme in einer WEG lassen sich erfahrungsgemäß oftmals durch ein vorausschauendes Handeln im Keim ersticken. Wer gerne baut und kontinuierlich bauliche Veränderungen vornimmt, sollte vielleicht besser auf ein Eigenheim zurückgreifen. Das Leben innerhalb einer WEG bedeutet immer konkrete Rechte, aber auch Pflichten, die einen in der Nutzung der Eigentumswohnung möglicherweise gefühlt zu sehr einschränken.
Bauliche Veränderungen und Grenzen
Wer selber eine bauliche Veränderung vornimmt, muss die Baustelle entsprechend sichern. Es kann teuer werden, wenn diese nicht korrekt gekennzeichnet wurde und jemand zu Schaden kommt. Darüber hinaus sollte eine WEG wissen, dass es Probleme mit den Gewährleistungsansprüchen geben kann, wenn ein Miteigentümer Arbeiten für die Gemeinschaft übernimmt. Wie sieht es eigentlich mit dem Versicherungsschutz aus? Bei einem gewerblichen Dienstleister ist es oftmals leichter, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.
Mit dem neuen WEG und der vereinfachten Beschlussfähigkeit ist es sehr einfach, gewisse bauliche Veränderungen umzusetzen. Spannend wird die Praxis.
Ihr Wunsch nach einer baulichen Veränderung kann aus objektiver Sicht völlig nachvollziehbar oder wichtig sein. Holen Sie sich jedoch lieber einen Beschluss. Mit dem neuen WEG wächst allerdings die Sorge, dass die unterschiedlichsten Maßnahmen schnell durchgeboxt werden können: Immerhin ist die Eigentümerversammlung jetzt immer beschlussfähig, sobald nur eine einzige Stimme anwesend ist. Spannend wird es mit der WEG Reform 2020 in der praktischen Auslegung, wie weit die baulichen Veränderungen gehen dürfen und ob man sich an der bisherigen Rechtsprechung orientiert, was wahrscheinlich ist: Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen allerdings weder verlangt noch beschlossen werden, wenn diese zu einer grundlegenden Umgestaltung der Liegenschaft führen. Gut zu wissen: Mit der WEG-Reform ergeben sich nur wenige Änderung in Bezug auf die Erhaltung. Mit § 19 Abs. WEG entscheidet die Gemeinschaft nach wie vor durch einen Mehrheitsbeschluss – und nach wie vor haben die Eigentümer einen Anspruch auf die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen. Diese gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung wie in § 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dargestellt. Die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen sind grundsätzlich von allen Wohnungseigentümer gemäß ihrer Miteigentumsanteile (MEA) zu tragen, sofern keine andere Vereinbarung vorliegt. Ein alternativer Verteilerschlüssel ist mit dem neuen WEG seit Dezember 2020 möglich.
FAQ – Fragen und Antworten zur baulichen Veränderung
Was gehört alles zu den baulichen Veränderungen?
Zu den baulichen Veränderungen gehört alles, was den reinen Erhalt des Gemeinschaftseigentums überschreitet. Dazu zählen ebenfalls Maßnahmen einer modernisierenden Instandsetzung. Bauliche Veränderungen im Überblick
Welche baulichen Veränderungen sind genehmigungspflichtig?
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind alle baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum genehmigungspflichtig. Das heißt, es bedarf eines Beschlusses der Eigentümer. Mehr Informationen zur baulichen Veränderung
Welche Mehrheit oder Zustimmung ist für eine bauliche Veränderung notwendig?
Was versteht man unter einer baulichen Veränderung?
Unter einer baulichen Veränderung versteht man eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer WEG, die vom ordnungsgemäßen, früheren Zustand abweicht und nicht der Instandsetzung zuzuordnen ist.
Dieser Beitrag wurde am 03.05.2022 aktualisiert.
Über den Autor
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Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Die rechtliche Lage ist für den Otto-Normalverbraucher mittlerweile so undurchsichtig und komplex geworden, dass in vielen Fällen es ungewollt zu Konflikten kommt. Wer steigt in dem ganzen juristischen Dschungel noch durch? Und da muss ich sagen, dass ich sehr froh bin, wenn ich als Leser einen Artikel dieser Qualität finde. Der Licht ins Dunkle bringt und mich als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG tiefgehend und umfassend informiert!
Nun weiß ich wenigstens was ich für eine bauliche Veränderung eine Zustimmung brauche oder nicht. Denn mein Plan war es eine Video-Türsprechanlage zu installieren. Und nun weiß ich laut dem Artikel, dass es eine Modernisierung darstellt. Recherche lohnt sich! Und es ist gar nicht so leicht sich für eine passende Anlage zu entscheiden, da es so viele Modelle gibt. Ich will nächstes Jahr nicht die Anlage austauschen oder so.
Gut. Also vielen Dank für den sehr informativen Beitrag. Wie man meinen Zeilen entnehmen kann, konnte der Artikel mir weiterhelfen! Super. Beste Grüße.
Wer übernimmt denn die Kosten für die Anfechtung des Beschlusses, wenn eine bauliche Veränderung / Bau einer Terassenüberdachung (Terrasse im Sondereigentum) trotz Nein-Stimme eines Miteigentümers, gefasst wurde?
Ein solcher Beschluss ist meines Wissens Nichtig, da er Allstimmigkeit und Einstimmigkeit (also die Zustimmung aller – auch nicht bei der Versammlung anwesender – Miteigentümer) erfordert.
Sofern ein Verwalter einen Beschluss über eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit tatsächlich beschließen lässt, entspricht das keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Wenn die Anfechtung dann vor Gericht eingereicht wird gehen die Kosten mit großer Wahrscheinlichkeit zu Lasten des Verwalters. Aber das sollte jeder Verwalter eigentlich wissen und solche Beschlüsse nicht fassen lassen. Insofern ist dieser Ratschlag eigentlich völlig unrealistisch.
Aufschlussreich. Was mir jedoch thematisch immer fehlt: Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch 2 weitere Einzelzimmer für heranwachsende Kinder (Mädchen/Junge) durch Aufstockung eines Flachdach-Dreierensembles mit vorliegender Teilung. Flachdach muss nach 35 Jahren saniert werden. 2 Parteien sind für eine Aufstockung, eine dagegen. Bauamt sagt “Kinder sind kein Grund”. Bauantrag in Düsseldorfer Vorort musste zurückgezogen werden.
Wir haben nahezu das gleiche Szenario (auch in Düsseldorf). Sebst nach längerer Recherche konnte keine zufriedenstellende Antwort gefunden werden. Was den Bauantrag angeht, mache ich mir weniger Sorgen. Wir sind 5 Parteien, wovon nur eine Partei dagegen ist. Die Frage wäre doch auch, ob nicht die WEG-Reform diesbezüglich eine veränderte Rechtsprechung mit sich bringt. Nach bisherigem Recht, müssten ja alle dafür stimmen. Sind Sie denn inzwischen weitergekommen?
Guten Tag, so wie ich es lese und betrachte, ist ein neuer Stabgitterzaun mit Sichtschutz (Höhe über 1,8m) eine bauliche Veränderung, die vor Errichtung von aller Eigentümern zustimmenderweise genehmigt werden müsste. Wenn überhaupt keine Zustimmung erfolgt ist, sondern einfach ein Zaun gebaut wird, muss dieser zurück gebaut werden, korrekt?
Hallo Zusammen, ich finde den Artikel sehr interessant. Wie sieht es mit dem nachträglichen Einbau eines Aussenpersonenlifts in einer WEG aus? Die Teilungserklärung sagt, dass eine einfache Mehrheit ausreicht (Kosten tragen die Nutzer). Wenn ich den Artikel richtig verstehe, ist das eine bauliche Veränderung. Wie kann es möglich sein, dass ein Aufzug direkt vor meinem Balkon gebaut wird und ich praktisch nichts unternehmen kann, da die einfache Mehrheit dafür ist? Warum geht es immer nur um die Kostenverteilung und nicht im Wertminderung durch Lärm und Sichtverschlechterung?
Ich habe eine Penthousewohnung in einem Mehrfamilienhaus 117 Parteien im 8.und 9.Stock MIT Dachterrasse
Die Dachterrasse hat zwei Seitenwànde die von Aussen kaum bzw. nur begrenzt einsehbar sind.
Die Farbe der Wànde war bisher weiss, aber ich habe sie nun mit einer gelben Farbe ( nicht grellgelb ) gestrichen.
Auf der Dachterrasse befindet sich auch eine Markise in gelber Ausfùhrung.
Nun hat sich ein Eigentùmer ùber die Hausverwaltung beschwert und ich solle den alten Zustand wieder herstellen.
Nochmal, die Wànde sind von unten kaum einsehbar, von oben vermutlich nur mit einer Drohne.
Kann ich denn den Namen des Hinweisgebers erfahren.
Gibt es dazu Urteile.
Vielen Dank fùr einen Hinweis
Nachdem der zweite Bauantrag m April 2022 positiv beschieden war hat der Nachbar beim Verwaltungsgericht Klage eingereicht, die angenommen wurde. Inzwischen haben wir allerdings noch 2 Flüchtlinge aus der Ostukraine (Donezk) aufgenommen – in der festen Überzeugung, dass alle vorliegenden Gründe – bis hin zu einer energetischen Grundsanierung des Hauses – uns endlich die Investition machen lassen. Aber NEIN! Die Welt ächzt unter Kriegsängsten und Verwerfungen aller Art aber hier in Ddf legt man Wert darauf, dass dem Buchstaben des Gesetzes ohne nachzudenken Genüge getan wird. Der dümmliche, von der Realität weit entfernte wiehernde Beamtenschimmel wird die Wohnraumschaffung erfolgreich behindern. Außer unter Amigos und Amigas wie Hohlmeier und Tandler! Da läuft es natürlich anders.
Vielen Dank für Ihre Ausführungen, mit denen die “groben Bausünden”, je nach Blickwinkel, beschrieben werden.
Für Tierfreunde in WEG stellen sich Fragen wie: Darf ich im Naturschutzgebiet auf dem Gemeinschaftseigentum, also dem für alle nutzbaren Gartengelände um eine WEG (= keine Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungen) ein hölzernes Vogelhaus aufstellen oder Nistkästen aufhängen? Oder ein Katzenhaus auf einer nicht mehr genutzten Stellfläche (hier: vormals Mülltonnenstellpaltz) aufstellen? In beiden Fällen sind die Objekte beweglich. Sie können bei Bedarf umgesetzt oder entfernt werden. Sind dies wirklich “bauliche Maßnahmen”? Der Anblick stellt für manche eine Verschönerung des Gebäudes dar; für andere eine “bauliche Maßnahme”, die von der Zustimmung a l l e r Eigentümer abhängig sei. So jedenfalls eine Rechtsauskunft eines Anwaltes von Haus und Grund aus 2014. Danke für Ihren Bericht, dem ich entnehme, dass hierfür – falls überhaupt erforderlich – nur eine einfache Mehrheit reicht.
Es ist traurig, dass wir in Deutschland mit tierfeindlichen Menschen zusammenleben müssen, die zudem giftige Pflanzen für Kinder und Tiere auf ein Gemeinschaftsgelände pflanzen dürfen, bei denen im öffentlichen Raum die städtische Allgemeine Gefahrenabwehr des Ordnungsamtes eingreifen würde. Der Privatmann in der WEG soll einen Anwalt auf eigene Kosten einschalten..
J. Numberger
Stellt das Anbringen eines Beschlags zur Befestigung einer Stahlkette an meinem Tiefgaragenstellplatz eine bauliche Veränderung dar und bedarf dies die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft? Da auf unseren Stellplätzen laufend Gegenstände wie abgestellte Winterräder entwendet werden, will ich diese an die Kette legen.
Johannes Numberger
Ich habe eine Frage zu baulichen Veränderungen, die seit über 15 Jahren bestehen und danach von der WEG angefochten werden. Hat die WEG eine Chance, die Ungleichheit dieser Änderungen zu erzwingen?
Die rechtliche Lage ist für den Otto-Normalverbraucher mittlerweile so undurchsichtig und komplex geworden, dass in vielen Fällen es ungewollt zu Konflikten kommt. Wer steigt in dem ganzen juristischen Dschungel noch durch? Und da muss ich sagen, dass ich sehr froh bin, wenn ich als Leser einen Artikel dieser Qualität finde. Der Licht ins Dunkle bringt und mich als Eigentümer einer Wohnung in einer WEG tiefgehend und umfassend informiert!
Nun weiß ich wenigstens was ich für eine bauliche Veränderung eine Zustimmung brauche oder nicht. Denn mein Plan war es eine Video-Türsprechanlage zu installieren. Und nun weiß ich laut dem Artikel, dass es eine Modernisierung darstellt. Recherche lohnt sich! Und es ist gar nicht so leicht sich für eine passende Anlage zu entscheiden, da es so viele Modelle gibt. Ich will nächstes Jahr nicht die Anlage austauschen oder so.
Gut. Also vielen Dank für den sehr informativen Beitrag. Wie man meinen Zeilen entnehmen kann, konnte der Artikel mir weiterhelfen! Super. Beste Grüße.
Wer übernimmt denn die Kosten für die Anfechtung des Beschlusses, wenn eine bauliche Veränderung / Bau einer Terassenüberdachung (Terrasse im Sondereigentum) trotz Nein-Stimme eines Miteigentümers, gefasst wurde?
Ein solcher Beschluss ist meines Wissens Nichtig, da er Allstimmigkeit und Einstimmigkeit (also die Zustimmung aller – auch nicht bei der Versammlung anwesender – Miteigentümer) erfordert.
Sofern ein Verwalter einen Beschluss über eine bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit tatsächlich beschließen lässt, entspricht das keiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Wenn die Anfechtung dann vor Gericht eingereicht wird gehen die Kosten mit großer Wahrscheinlichkeit zu Lasten des Verwalters. Aber das sollte jeder Verwalter eigentlich wissen und solche Beschlüsse nicht fassen lassen. Insofern ist dieser Ratschlag eigentlich völlig unrealistisch.
Aufschlussreich. Was mir jedoch thematisch immer fehlt: Schaffung zusätzlichen Wohnraums durch 2 weitere Einzelzimmer für heranwachsende Kinder (Mädchen/Junge) durch Aufstockung eines Flachdach-Dreierensembles mit vorliegender Teilung. Flachdach muss nach 35 Jahren saniert werden. 2 Parteien sind für eine Aufstockung, eine dagegen. Bauamt sagt “Kinder sind kein Grund”. Bauantrag in Düsseldorfer Vorort musste zurückgezogen werden.
Wir haben nahezu das gleiche Szenario (auch in Düsseldorf). Sebst nach längerer Recherche konnte keine zufriedenstellende Antwort gefunden werden. Was den Bauantrag angeht, mache ich mir weniger Sorgen. Wir sind 5 Parteien, wovon nur eine Partei dagegen ist. Die Frage wäre doch auch, ob nicht die WEG-Reform diesbezüglich eine veränderte Rechtsprechung mit sich bringt. Nach bisherigem Recht, müssten ja alle dafür stimmen. Sind Sie denn inzwischen weitergekommen?
Guten Tag, so wie ich es lese und betrachte, ist ein neuer Stabgitterzaun mit Sichtschutz (Höhe über 1,8m) eine bauliche Veränderung, die vor Errichtung von aller Eigentümern zustimmenderweise genehmigt werden müsste. Wenn überhaupt keine Zustimmung erfolgt ist, sondern einfach ein Zaun gebaut wird, muss dieser zurück gebaut werden, korrekt?
Hallo Zusammen, ich finde den Artikel sehr interessant. Wie sieht es mit dem nachträglichen Einbau eines Aussenpersonenlifts in einer WEG aus? Die Teilungserklärung sagt, dass eine einfache Mehrheit ausreicht (Kosten tragen die Nutzer). Wenn ich den Artikel richtig verstehe, ist das eine bauliche Veränderung. Wie kann es möglich sein, dass ein Aufzug direkt vor meinem Balkon gebaut wird und ich praktisch nichts unternehmen kann, da die einfache Mehrheit dafür ist? Warum geht es immer nur um die Kostenverteilung und nicht im Wertminderung durch Lärm und Sichtverschlechterung?
Ich habe eine Penthousewohnung in einem Mehrfamilienhaus 117 Parteien im 8.und 9.Stock MIT Dachterrasse
Die Dachterrasse hat zwei Seitenwànde die von Aussen kaum bzw. nur begrenzt einsehbar sind.
Die Farbe der Wànde war bisher weiss, aber ich habe sie nun mit einer gelben Farbe ( nicht grellgelb ) gestrichen.
Auf der Dachterrasse befindet sich auch eine Markise in gelber Ausfùhrung.
Nun hat sich ein Eigentùmer ùber die Hausverwaltung beschwert und ich solle den alten Zustand wieder herstellen.
Nochmal, die Wànde sind von unten kaum einsehbar, von oben vermutlich nur mit einer Drohne.
Kann ich denn den Namen des Hinweisgebers erfahren.
Gibt es dazu Urteile.
Vielen Dank fùr einen Hinweis
Hsllo Herr Hufnagl,
gibt es zu Ihrer Anfrage schon ein oder mehere Feedbacks?
Muss der Wunsch eines Eigentümers das gemeinsame Dach als Votalvotalik Anlage zu nutzen
allstimmig oder nur mit Mehrheitsbeschluss gefasst werden?
Nachdem der zweite Bauantrag m April 2022 positiv beschieden war hat der Nachbar beim Verwaltungsgericht Klage eingereicht, die angenommen wurde. Inzwischen haben wir allerdings noch 2 Flüchtlinge aus der Ostukraine (Donezk) aufgenommen – in der festen Überzeugung, dass alle vorliegenden Gründe – bis hin zu einer energetischen Grundsanierung des Hauses – uns endlich die Investition machen lassen. Aber NEIN! Die Welt ächzt unter Kriegsängsten und Verwerfungen aller Art aber hier in Ddf legt man Wert darauf, dass dem Buchstaben des Gesetzes ohne nachzudenken Genüge getan wird. Der dümmliche, von der Realität weit entfernte wiehernde Beamtenschimmel wird die Wohnraumschaffung erfolgreich behindern. Außer unter Amigos und Amigas wie Hohlmeier und Tandler! Da läuft es natürlich anders.
Vielen Dank für Ihre Ausführungen, mit denen die “groben Bausünden”, je nach Blickwinkel, beschrieben werden.
Für Tierfreunde in WEG stellen sich Fragen wie: Darf ich im Naturschutzgebiet auf dem Gemeinschaftseigentum, also dem für alle nutzbaren Gartengelände um eine WEG (= keine Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungen) ein hölzernes Vogelhaus aufstellen oder Nistkästen aufhängen? Oder ein Katzenhaus auf einer nicht mehr genutzten Stellfläche (hier: vormals Mülltonnenstellpaltz) aufstellen? In beiden Fällen sind die Objekte beweglich. Sie können bei Bedarf umgesetzt oder entfernt werden. Sind dies wirklich “bauliche Maßnahmen”? Der Anblick stellt für manche eine Verschönerung des Gebäudes dar; für andere eine “bauliche Maßnahme”, die von der Zustimmung a l l e r Eigentümer abhängig sei. So jedenfalls eine Rechtsauskunft eines Anwaltes von Haus und Grund aus 2014. Danke für Ihren Bericht, dem ich entnehme, dass hierfür – falls überhaupt erforderlich – nur eine einfache Mehrheit reicht.
Es ist traurig, dass wir in Deutschland mit tierfeindlichen Menschen zusammenleben müssen, die zudem giftige Pflanzen für Kinder und Tiere auf ein Gemeinschaftsgelände pflanzen dürfen, bei denen im öffentlichen Raum die städtische Allgemeine Gefahrenabwehr des Ordnungsamtes eingreifen würde. Der Privatmann in der WEG soll einen Anwalt auf eigene Kosten einschalten..
J. Numberger
Stellt das Anbringen eines Beschlags zur Befestigung einer Stahlkette an meinem Tiefgaragenstellplatz eine bauliche Veränderung dar und bedarf dies die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft? Da auf unseren Stellplätzen laufend Gegenstände wie abgestellte Winterräder entwendet werden, will ich diese an die Kette legen.
Johannes Numberger
Dieser Artikel ist ausgezeichnet!
Ich habe eine Frage zu baulichen Veränderungen, die seit über 15 Jahren bestehen und danach von der WEG angefochten werden. Hat die WEG eine Chance, die Ungleichheit dieser Änderungen zu erzwingen?