Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf laufende Zahlungen seitens der Miteigentümer angewiesen, damit das Gemeinschaftseigentum bewirtschaftet werden kann. Dazu zahlen die Wohnungseigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen Hausgeld, das zum größten Teil aus Vorauszahlungen auf die laufenden Kosten sowie zum kleineren Teil aus dem Anteil für die Ansparung der Instandhaltungsrücklage besteht. Grundlage für die Höhe des Hausgeldes stellt der Wirtschaftsplan des WEG-Verwalters dar, der zuvor durch eine Eigentümerversammlung per Beschluss angenommen wurde.
Eine Sonderumlage ist dann notwenig, wenn eine WEG einen außerordentlichen Finanzbedarf hat, der mit dem bestehenden Vermögen und den Vorleistungen durch das Hausgeld nicht gedeckt ist. Die Wohnungseigentümer entscheiden per Beschluss über eine Sonderumlage.
Inhaltsverzeichnis
Die Sonderumlage ist eine Maßnahme des Verwalters, um die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft wieder auf Vordermann zu bringen. Besteht ein Geldbedarf, der durch das bestehende Vermögen der WEG nicht getragen werden kann, ist eine Sonderumlage nahezu unausweichlich. Beliebt ist sie nicht, aber allzu notwendig, wenn ein seriöser WEG-Verwalter eine derartige Sonderumlage vorschlägt.
So sieht die Theorie aus, doch in der Praxis kann es leider passieren, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von jetzt auf gleich unvorhergesehenen Geldbedarf hat, der mit den Rücklagen nicht beglichen werden kann. Was macht eine WEG-Verwalter dann? Er beruft eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein und lässt über eine Sonderumlage abstimmen. Die Sonderumlage ist ein Begriff, der vermutlich für diejenigen Wohnungsbesitzer negativ besetzt ist, die eine solche Umlage in der Vergangenheit an eine WEG haben entrichten mussten. Damit Sie wissen, was es mit der Sonderumlage auf sich hat und was diese bedeutet, haben wir diesen Beitrag erstellt.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine Maßnahme seitens des WEG-Verwalters, welche wohl überlegt sein will. Sie sollte kein regelmäßiges Mittel sein, um die Liquidität einer WEG sicherzustellen.
Damit eine Sonderumlage erhoben wird, muss die WEG auf einer Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fassen. Dieser bestimmt die Höhe der Sonderumlage und auch den zur Anwendung kommenden Verteilerschlüssel sowie den Termin für die Fälligkeit. Hinsichtlich des Verteilerschlüssels kommt fast ausschließlich eine Aufteilung gemäß Miteigentumsanteilen zur Anwendung. Wurde eine Sonderumlage beschlossen, müssen Sie also Ihren Anteil daran bis zum Fälligkeitstermin auf das entsprechende Konto Ihrer WEG überweisen oder per Einzugsermächtigung abbuchen lassen. Kommt es in einer WEG zu einer Sonderumlage mit einem sehr hohen Geldbetrag, steht es der Hausverwaltung auch frei, eine Sonderumlage mit mehreren Raten vorzuschlagen. Dies hat den Vorteil, dass vor allem weniger zahlungskräftige Eigentümer entlastet und mittels mehrerer Raten Ihrer Zahlungsverpflichtung gerecht werden.
Typische Ursachen einer Sonderumlage
Eine ausreichend bemessene Instandhaltungsrücklage ist eine gute Vorsorge gegen Sonderumlagen. Dazu ist ein passender Wirtschaftsplan seitens des Verwalters erforderlich. Dennoch gibt es Situationen, in denen eine Sonderumlage trotz eines guten Wirtschaftsplans unausweichlich wird.
Der beschlossene Wirtschaftsplan war verfehlt.
Es haben sich Änderungen bei den Dienstleistern ergeben (z. B. Kündigung eines Gartendienstes und Notwendigkeit einen deutlich teureren zu beauftragen.)
Kostenintensive Instandsetzungen oder Instandhaltungsmaßnahmen sind erforderlich und die Gelder auf der Instandhaltungsrücklage sind dafür nicht ausreichend.
Die WEG hat ein Gerichtsverfahren verloren und schuldet dem Gegner einen höheren Geldbetrag (einschließlich Gerichts- und Anwaltskosten).
Einer oder mehrere Wohnungseigentümer sind zahlungsunfähig oder weigern sich, das Hausgeld zu zahlen, weil sie sich im Streit mit der WEG befinden.
Was muss der WEG-Verwalter bei einer Sonderumlage bedenken?
Wenn eine Sonderumlage seitens der Hausverwaltung vorgeschlagen wird, muss im Vorfeld die genaue Höhe definiert werden. Dabei muss der WEG-Verwalter diverse Punkte beachten, damit nicht in absehbarer Zukunft eine erneute Sonderumlage notwendig wird.
Sonderumlagen sind verständlicherweise wenig beliebt. Das gilt nicht nur für die eigentliche Maßnahme, sondern auch für den Überbringer, den zuständigen WEG-Verwalter. Die Sonderumlage sollte vorausschauend und genau bemessen sein.
Sonderumlagen sind verständlicherweise sehr unbeliebt in WEGs. Wer hat schon Lust, zusätzlich zum Hausgeld mit weiteren Kosten für die Hausverwaltung belastet zu werden? Doch, wenn kein Weg an einer Sonderumlage vorbeiführt, wäre es seitens des Verwalters fahrlässig, eine solche Maßnahme nicht beschließen zu lassen. Ein Verwalter sollte dennoch im Vorfeld sehr sorgfältig abwägen, ob eine Sonderumlage wirklich notwenig ist und insbesondere auch, welche Höhe angemessen ist, um den Liquiditätsengpass der WEG nachhaltig zu beheben. Wird nach der ersten Sonderumlage innerhalb weniger Wochen oder Monate eine weitere derartige Maßnahme seitens der Hausverwaltung vorgeschlagen werden, dürften sich viele Gemüter nochmals erhitzen. Dies möchte jeder seriöse Verwalter selbstverständlich vermeiden. Wenn die Höhe der Sonderumlage festgelegt wird, muss die Hausverwaltung natürlich ebenfalls den Umstand berücksichtigen, dass manche Miteigentümer eventuell nicht in der Lage sind, ihren Anteil daran zu begleichen. Dies ist natürlich dann offensichtlich, wenn die Sonderumlage die Folge eines Verzugs beim Hausgeld eines oder mehrerer Wohnungseigentümer ist. Hier zeigt sich erneut, wie wichtig es ist, vor einem Wohnungskauf zu klären, ob die entsprechende WEG zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Miteigentümer umfasst. Die Einsichtnahme in Dokumente wie etwa in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen samt Jahresabrechnungen ist ein Muss, bevor Sie eine Wohnung kaufen!
FAQ zur Sonderumlage bei Wohnungseigentümergemeinschaften
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage, manchmal auch von Eigentümern als WEG-Umlage bezeichnet, ist ein Mittel, mit dem der bestellte Verwalter einen akuten Liquiditätsengpass der Wohnungseigentümergemeinschaft überbrücken kann. Solche finanziellen Engpässe können dann vorkommen, wenn dringender Instandsetzungsbedarf besteht (z. B. defektes Dach) und die Gelder der Erhaltungsrücklage hierfür nicht ausreichen. Mehr zur Sonderumlage
Welche Mehrheit ist für eine Sonderumlage erforderlich?
Um eine Sonderumlage zu beschließen, ist ein Beschluss durch eine Eigentümerversammlung (ordentlich oder außerordentlich) oder per Umlaufverfahren erforderlich. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung ist eine einfache Mehrheit ausreichend, wenn es um dringenden Instandhaltungsbedarf geht. Weitere Informationen zur Sonderumlage
Wer muss eine Sonderumlage zahlen?
Jeder im Grundbuch eingetragene Eigentümer muss eine beschlossene Sonderumlage zahlen. Der jeweilig zu zahlende Anteil wird entsprechend den Miteigentumsanteilen (MEA) bestimmt. Mehr Informationen zu den MEA
Wie hoch darf eine Sonderumlage sein?
Eine maximale Höhe für eine Sonderumlage ist nicht festgelegt. Über die Höhe entscheiden die Eigentümer per Beschluss. Dabei ist jedoch zu bedenken, dass diese nur die Differenz zwischen dem zur Verfügung stehenden und dem benötigten Geldbetrag decken soll. Informationen zur Erhaltungsrücklage
Was sollte ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage beinhalten?
Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die folgenden Informationen beinhalten:
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Hallo,
darf ein Verwalter einfach eine feste Summe festlegen und diese in den neuen Wirtschaftsplan mit einbauen.
Er nennt es dann unvorhergesehenes.
Vielen dank.
darf ein Verwalter ohne Beschluss eine Sonderumlange verlangen weil die WEG nicht mehr liquide ist und diese Sonderumlage dann innerhalb von 14 Tagen einfordern?
WEG wurde 2021 neu gegründet und den Wirtschaftsplan hat man sich gespart, weil noch keine verlässliche Zahlen vorhanden waren. Man hätte ja aber auch anderen Objekte als Referenz nehmen können.
Hallo,
darf ein Verwalter einfach eine feste Summe festlegen und diese in den neuen Wirtschaftsplan mit einbauen.
Er nennt es dann unvorhergesehenes.
Vielen dank.
MFG
Matthias
Hallo,
darf ein Verwalter ohne Beschluss eine Sonderumlange verlangen weil die WEG nicht mehr liquide ist und diese Sonderumlage dann innerhalb von 14 Tagen einfordern?
WEG wurde 2021 neu gegründet und den Wirtschaftsplan hat man sich gespart, weil noch keine verlässliche Zahlen vorhanden waren. Man hätte ja aber auch anderen Objekte als Referenz nehmen können.
Mit freundlichen Grüßen
Schmoldt