Für viele Menschen in Deutschland stellt sich – je nach finanziellem Spielraum, konkreter Lebenssituation und persönlichen Präferenzen – die Frage, ob sie mieten oder kaufen sollen. Wer sich grundsätzlich für einen Immobilienkauf interessiert, steht immer vor der Wahl, ob es ein Haus oder eine Wohnung sein soll. Dabei muss man berücksichtigen, dass es wesentliche Unterschiede zwischen diesen beiden Immobilientypen, vor allem auch im Hinblick auf deren Verwaltung, gibt. In diesem Artikel klären wir zunächst, welche Besonderheiten für eine Eigentumswohnung gelten und welche potenziellen Vor- und Nachteile sich daraus ergeben können.
Inhaltsverzeichnis
Was ist überhaupt eine Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung spricht man zwar auch von einer Immobilie, jedoch wird deren Verwaltung ganz anders gehandhabt als die eines Einfamilienhauses. Vor einem Kauf sollten Sie sich unbedingt mit den „Basics“ rund um die Eigentumswohnung vertraut machen, sonst droht die ein oder andere Überraschung.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist von demokratischen Grundsätzen geprägt. Die Eigentümergemeinschaft fasst Beschlüsse und der bestellte Verwalter ist dazu verpflichtet dieses umzusetzen. Eine einzelne Eigentumswohnung setzt sich dabei aus dem Sondereigentum sowie aus Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum zusammen.
Diese Frage mag zunächst recht banal klingen. Jedoch ist es vor einer Kaufentscheidung sehr wichtig, bis ins Detail zu verstehen, was man hier eigentlich genau erwirbt. In Bezug auf die Eigentumswohnung gibt es im Vergleich zu einem alleinstehenden Haus mit Grundstück viele Besonderheiten, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das zuletzt vor zwei Jahren aktualisiert worden ist (WEMoG 2020), ergeben. Was wir umgangssprachlich als „Eigentumswohnung“ bezeichnen ist, ein rechtliches Konstrukt, was zunächst die Existenz einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) voraussetzt. Diese besteht aus mehreren Miteigentümern und diesen sind sogenannte Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum zugeordnet, je nach Größe der jeweiligen Wohnung. Die eigentliche Eigentumswohnung ist sogenanntes Sondereigentum, wobei sich die Anzahl der Miteigentumsanteile an der Größe des Sondereigentums ausrichtet.
Abstrakt zum Ausdruck gebracht, gilt das Folgende: Eigentumswohnung = Sondereigentum + Anteile am Gemeinschaftseigentum der WEG.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile der Immobilie, die nicht zu den jeweiligen Wohnungen (Sondereigentum) gehören. Beispiele sind das Dach, die Mauern, die Treppenhäuser oder auch die gesamten Außenanlagen des Objekts. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), also alle Eigentümer gemeinschaftlich. Die Aufteilung in Miteigentumsanteile ist ausschließlich verwaltungsdienlicher Natur und folgt dem Zweck, die Kosten für die Bewirtschaftung (siehe Hausgeld) und den Werterhalt (siehe Erhaltungsrücklage) fair aufzuteilen. Beim Sondereigentum kann man selbst entscheiden, wie dieses genutzt wird – natürlich im Rahmen der relevanten Gesetze und Vorschriften.
Warum die Hausverwaltung bei einer Eigentumswohnung so wichtig ist
Ein wichtiger Faktor bei einer Eigentumswohnung ist die zuständige Hausverwaltung. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist gesetzlich dazu verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen.
Die Hausverwaltung hat einen großen Einfluss darauf, wie gut die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet wird. In aller Regel lohnt sich eine Eigentumswohnung nur dann, wenn die dazugehörige WEG durch einen guten und vor allem engagierten Verwalter betreut wird. Besonders ungünstig ist es, wenn der Verwalter ungeeignet ist und der Verwaltungsbeirat sowie die anderen Miteigentümer aufgrund von Inkompetenz oder Desinteresse als Kontrollinstanz ausfallen.
Aufgrund des Konstrukts der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss diese natürlich nach außen wie nach innen handlungsfähig sein und somit Entscheidungen treffen können. Diese Entscheidungen haben mitunter gravierende Folgen. In diesem Zusammenhang ist es gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtend, dass ein Verwalter, dem bestimmte Rechte und Pflichten obliegen, bestellt wird. Entscheidungen werden durch Eigentümerversammlungen getroffen. Man spricht von Beschlüssen, zu deren Umsetzung der WEG-Verwalter verpflichtet ist. Wahlweise kann auch das Umlaufverfahren zu Anwendung kommen, um einen Beschluss herbeizuführen. Bei den Eigentümerversammlungen, die mindestens einmal jährlich (ordentliche Eigentümerversammlung) stattfinden, werden über Tagesordnungspunkte (TOP) Beschlussanträge vorgestellt, über die dann abgestimmt wird. Das Grundprinzip ist demokratisch und als Wohnungseigentümer kann man durch die eigene Stimme und durch Redebeiträge an allen Entscheidungen partizipieren. Der Hausverwaltung kommt eine ganz besondere Rolle zu, da sie nicht nur für die Umsetzung von Beschlüssen, sondern auch für das Herbeiführen wichtiger Beschlüsse verantwortlich ist. Zu den weiteren Verantwortlichkeiten gehören beispielsweise die Einberufung von Eigentümerversammlungen, die Erstellung von Wirtschaftsplänen und Hausgeldabrechnungen (Jahresabrechnungen) oder die Abnahme von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Das Aufgabenspektrum eines Verwalters erfordert viel Fachexpertise, Engagement und Organisationstalent. Für einen jeden Wohnungseigentümer ist es also überaus wichtig, dass die WEG durch eine gute Hausverwaltung betreut wird und keinen unseriösen Anbieter bestellt.
Neben den üblichen Risiken und Chancen bei einer Eigentumswohnung, die sich aus der interessanten Marktlage ergeben, gibt es bei dieser Wohnform spezifische Vor- und Nachteile, die eintreten können.
Warum ist der Überschrift das Wort „Potenzielle“ vorangestellt worden? Das liegt daran, dass es sich bei den Punkten auf die wir im Nachfolgenden eingehen, um Vorteile handeln kann, jedoch nicht zwingend muss. Was für die eine Eigentumswohnung einen Vorteil darstellt, kann bei einer anderen Eigentumswohnung – unter anderen Rahmenbedingungen – einen klaren Nachteil bedeuten. Ebenfalls sind Ihre persönlichen Anforderungen an diesen Immobilientyp gleichermaßen ausschlaggebend.
Anbei eine Übersicht mit den möglichen Vorteilen einer Eigentumswohnung:
Wenn man eine Eigentumswohnung mit vielen Vorteilen gekauft hat, ist das Wohnen dort in aller Regel sehr angenehm. Vermieter wünschen sich ebenfalls eine unkomplizierte Eigentumswohnung, und freuen sich über eine gute Mietrendite.
Eine Eigentumswohnung ist in der Anschaffung oft günstiger als ein Haus.
Risiken und Kosten (z.B. für ein neues Dach) werden gleichmäßig über alle Eigentümer verteilt.
Man muss sich nicht alleine um die Verwaltung der Immobilie kümmern, sondern tut dies gemeinsam mit den anderen Miteigentümern und der Hausverwaltung.
Das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung ist günstig.
Die Gemeinschaft ist angenehm und man wohnt nicht allein in einem Haus.
Man kann die Wohnung bei Bedarf oftmals leichter als ein Haus vermieten.
Man muss keine Gartenarbeit erledigen und der Winterdienst wird durch einen Dienstleister ausgeführt.
Der Werterhalt des Gemeinschaftseigentums ist über die Erhaltungsrücklage gesichert, mit Details rund um Gewährleistungen und Reparaturen muss man sich nicht auseinandersetzen.
Oft sind Eigentumswohnung in zentralen, urbanen Lagen vorhanden. Dies ist ein Umstand, der vielen Kaufinteressenten zusagt.
(Potenzielle) Nachteile einer Eigentumswohnung
Wenn es Probleme in der Verwaltung einer WEG gibt, liegt dies oftmals daran, dass die Miteigentümer schlecht informiert sind und sich gleichzeitig auch noch auf einen unwilligen oder inkompetenten Verwalter verlassen. Viele Wohnungseigentümer wollen sich einfach nicht mit Verwaltungsangelegenheiten auseinandersetzen und prüfen daher die Arbeit des bestellten Verwalters nicht in dem eigentlich erforderlichen Maß.
Bei einer Eigentumswohnung besteht stets ein gewisses Risiko, da Sie als Eigentümer nicht alleine über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entscheiden. Prinzipiell besteht die Möglichkeit, dass Sie von der Mehrheit überstimmt werden und Ihre (berechtigten) Forderungen nicht umsetzen können. Ebenfalls hat eine jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) häufig nur wenig Druckmittel in der Hand, um schlechten oder gar unseriösen Verwaltern zu begegnen. Dies liegt vor allem daran, dass es keine echte Aufsichtsbehörde für Hausverwaltungen gibt und wenig bindende Qualitätsmerkmale – das ist in anderen Ländern der EU deutlich verbraucherfreundlicher. Auf das Gewerbeamt beispielsweise können Sie sich nicht verlassen, denn dieses prüft nur grundlegende Zulassungsvoraussetzungen bei der Anmeldung eines Gewerbes. Auch wenn ein Verwalter nicht mehr auffindbar ist (und unklar ist, was mit der Rücklage passiert ist), können Sie wenig erwarten.
Ein wesentliches Risiko bei einer Eigentumswohnung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) selbst. Sie haben keine Kontrolle darüber, ob diese sich verantwortungsvoll oder desinteressiert um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kümmert. Viele Gruppendynamiken sind nicht vorhersehbar und manchmal ist es ein einziger Eigentümerwechsel, der eine ganze WEG durcheinanderbringen kann. Die denkbar ungünstigste Kombination für einen einzelnen Wohnungseigentümer ist eine unseriöse Hausverwaltung, ein inkompetenter Beirat und desinteressierte Miteigentümer. In solchen Fällen ist es nur eine Frage der Zeit, bis das Hausgeld unverhältnismäßig steigt und sich gleichzeitig Sanierungsstau bildet.
Wird eine Wohnung verkauft, kann der neue Eigentümer das Gefüge der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durcheinanderbringen und die Stimmung oder die Wohnqualität verschlechtern.
Jeder neuer WEG-Verwalter kann prinzipiell ein Risiko darstellen (siehe unseriöse Verwalter).
Ein oder mehrere Miteigentümer zahlen das Hausgeld nicht oder nicht unvollständig und man muss anteilig finanziell mit einspringen. Das wird bei Sonderumlagen und Reparaturstau besonders relevant.
Der Beirat oder andere Miteigentümer vergraulen gute Hausverwalter / Handwerker oder Hausmeister, was mit finanziellen Nachteilen für die WEG einhergeht.
Mieter werden durch andere Eigentümer oder Mieter beeinträchtigt und mindern die Miete.
Sonderumlagen können notwendig werden, wenn die Erhaltungrücklage für eine dringende Instandsetzung (z. B. kaputtes Dach oder Wasserschaden) nicht ausreicht.
Ein teures Hausgeld, das mitunter fast so hoch wie die Miete für eine vergleichbare Mietwohnung sein kann, wenn Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft nicht auf die Ausgaben achten.
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums verschlechtert (Sanierungsstau) sich allmählich und die Wohnung verliert an Wert.
Hohe Nebenkosten durch fehlende Sanierungen (z. B. wartungs- und kostenintensive Gasthermen statt Wärmepumpe und Photovoltaikanlagen).
Wenn Sie Ihre WEG-Eigentumswohnung als Kapitalanlage gekauft haben und vermieten möchten, kann es ungünstig sein, wenn Sie zu den wenigen Eigentümern gehören, die vermieten – oder gar der einzige sind. Die Interessen einer WEG mit Selbstnutzern in der Überzahl sind nicht immer mit jenen, die vermieten, in Einklang zu bringen. So kann es passieren, dass manche Beschlüsse zu erhöhten Kosten führen, die Ihre Mietrendite deutlich schmälern.
Die Infografik zu den (potenziellen) Vor- und Nachteilen einer Eigentumswohnung
Das Fazit zur Eigentumswohnung
Bei einer Eigentumswohnung ist wirklich alles – von „Traumwohnung“ bis zur reinen „Schrottimmobilie“ – möglich. Je besser man sich im Vorfeld eines Kaufs informiert und sich mit diesem konkreten Immobilientyp auseinandergesetzt hat, umso geringer ist das Risiko, eine Fehlentscheidung zu treffen.
Im Wesentlichen haben Sie drei Möglichkeiten, wenn es ums Wohnen gekeht: Weiterhin mieten, eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Haus kaufen. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie sich bestens informieren – gerade bei einer Eigentumswohnung!
Eine Eigentumswohnung unterliegt im Fazit also ganz besonderen Rahmenbedingungen, die aus der Perspektive des jeweiligen Kaufinteressenten Vor- wie Nachteile bedeuten können. Die ganze Bandbreite zwischen „Traumwohnung“ bis hin zur „Schrottimmobilie“ ist möglich. Wichtig ist, dass Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Ansprüche an eine Immobilie vor einer Kaufentscheidung klar definiert haben. Nur dann können Sie beurteilen, ob eine Eigentumswohnung grundsätzlich für Sie in Frage kommt und wenn ja, welche Voraussetzungen an diese Immobilienform gebunden sind. Prüfen Sie unbedingt Lage, Ausstattung, Hausverwaltung und die dazugehörigen Verwaltungsdokumente, um sich ein umfassendes Bild machen zu können und um nicht die „Katze im Sack“ zu kaufen. Auf Hausverwaltung-Ratgeber.de finden Sie zahlreiche praxisnahe Artikel, mit denen Sie sich ein Bild davon machen können, worauf es im Bereich WEG-Verwaltung ankommt.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
