Im Bereich der Eigentumswohnung haben sich verschiedene Begriffe etabliert. So spricht man etwa von „Hausgeld“ und eher seltener von „Wohngeld“. Ähnliches gilt für den Begriff „Wohnungsverwaltung“. Dieser wird nur selten von Eigentümern und Mietern oder von Hausverwaltungen verwendet. In diesem kurzen Beitrag wollen wir klären, was mit Wohnungsverwaltung gemeint ist und welche Dienstleistungen dahinterstecken.
Inhaltsverzeichnis
Wohnungsverwaltung: WEG-Verwaltung, Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung?
In Bezug auf Wohneigentum gibt es grundsätzlich drei verschiedene Formen von Verwaltung:
Bei diesen drei Verwaltungsarten gibt es deutliche Unterschiede. Unter WEG-Verwaltung versteht man die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die gesetzlich gem. dem Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls mit WEG abgekürzt) vorschrieben ist. Laut dem WEG, welches zuletzt im Dezember 2020 mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgestz (WeMoG) aktualisiert wurde, muss jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellen. Dieser ist für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, aber nicht für das Sondereigentum ̶ also für die einzelnen Wohnungen der jeweiligen Miteigentümer ̶ verantwortlich. Somit kann sich die Wohnungsverwaltung eigentlich nur noch auf die Mietverwaltung oder die Sondereigentumsverwaltung beziehen. Es handelt sich hierbei um weitere Verwaltungsformen, welche ein Serviceangebot an Wohnungs- und Miethauseigentümer richten. Weder die für die Mietverwaltung, noch für die Sondereigentumsverwaltung muss man als Eigentümer einen professionellen Verwalter bestellen. Man kann die damit verbunden Aufgaben beispielsweise auch selbst wahrnehmen, wenn man über die entsprechenden Kenntnisse und über ausreichend zeitliche Ressourcen verfügt. Manche Eigentümergemeinschaften haben sich jedoch für die Selbstverwaltung entscheiden, bei der ein Miteigentümer zum Verwalter bestellt wird.
Die Infografik – Wohnungsverwaltung
Was unter WEG-Verwaltung zu verstehen ist
Eine WEG-Verwaltung übernimmt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und wird per Beschluss bestellt.
Auch wenn es keine Eigentumswohnung ohne einen WEG-Verwalter gibt, darf man sich nicht täuschen lassen: Es handelt sich bei der WEG-Verwaltung nicht um eine Wohnungsverwaltung. Betreut wird das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum – also die Wohnungen – der einzelnen Miteigentümer.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies liegt daran, dass man nicht nur die Wohnung selbst – auch Sondereigentum genannt – kauft, sondern gleichzeitig auch eine bestimmte Anzahl an Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Dieses will natürlich verwaltet werden, da es Kosten verursacht und ordnungsgemäß erhalten werden muss. Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums werden durch die Eigentümer mit dem Mittel des Beschlusses getroffen. Ein gefasster Beschluss ist durch den bestellten Verwalter umzusetzen. In Bezug auf eine WEG-Verwaltung ist man also einer von vielen Auftraggebern und muss sich an die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) halten. Für einen Mieter einer Eigentumswohnung ist die WEG-Verwaltung von geringer Bedeutung, denn bei Problemen mit der Wohnung ist immer der Vermieter Ansprechpartner.
Die Mietverwaltung ist für die Verwaltung von Mietshäusern zuständig und wird vom Eigentümer beauftragt.
Die Mietverwaltung richtet sich an die Eigentümer von Miethäusern, die sich selbst nicht um die Verwaltung kümmern möchten oder können.
Bei der Mietverwaltung übernimmt die Hausverwaltung im Auftrag des Vermieters die Abwicklung des Mietverhältnisses nach § 535 BGB und weiteren. Der Verwalter fungiert hierbei als Ansprechpartner sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Anbei eine Auswahl an typischen Aufgaben aus der Mietverwaltung:
Auswahl geeigneter Mieter und Durchführung von Besichtigungsterminen
Abschluss des Mietvertrages und Überwachung der Zahlungseingänge
Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
Bearbeitung von Beschwerden sowie Klärung von Mietminderungen
Beauftragung von Handwerkern und Abnahme von Arbeiten
Im Gegensatz zur WEG-Verwaltung setzt die Mietverwaltung keine Wohnungseigentümergemeinschaft voraus. Das Angebot der Mietverwaltung kommt also für Eigentümer von Miethäusern mit mehreren Wohnungen in Frage, die den Verwaltungsaufwand möglichst niedrig halten möchten.
Bei der Sondereigentumsverwaltung – auch SE-Verwaltung oder SEV-Verwaltung genannt – wird eine vermietete Eigentumswohnung, welche zur einer WEG gehört, betreut.
Bei der Sondereigentumsverwaltung geht es um die Verwaltung von einzelnen WEG-Eigentumswohnungen. Dazu gehören auch viele Elemente aus der Mietverwaltung.
Die Sondereigentumsverwaltung hat Schnittstellen sowohl zur Mietverwaltung als auch zur WEG-Verwaltung. Bei dieser Verwaltungsform übernimmt ein professioneller Dienstleister die Verwaltung einer WEG-Eigentumswohnung. Somit ist einerseits das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu beachten, andererseits die Vorgaben des Auftraggebers, also des Vermieters. Viele Aufgaben aus der Mietverwaltung werden ebenfalls im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung übernommen. Dazu gehören unter anderem:
Fazit: Besser nicht den Begriff „Wohnungsverwaltung“ nutzen
Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es nicht ratsam, den Begriff “Wohnungsverwaltung” zu verwenden. Am besten nutzt man die Wörter “WEG-Verwaltung”, “Mietverwaltung” und “Sondereigentumsverwaltung”, da diese spezifisch sind.
Schaut man sich die oben genannten Verwaltungsformen an, so kommt man zum Schluss, dass das Wort „Wohnungsverwaltung“ eher ein wenig verwirrend erscheint, da es unspezifisch ist. Eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar ohne eine WEG-Verwaltung respektive einen bestellten Verwalter undenkbar, jedoch betreut dieser nur das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum, also die eigentliche Wohnung. Somit wäre es hier falsch, von einer „Wohnungsverwaltung“ zu sprechen. Damit können also letztendlich nur die Mietverwaltung oder die Sondereigentumsverwaltung gemeint sein. Diese unterscheiden sich von den Voraussetzungen her jedoch so grundsätzlich voneinander, sodass man diese besser nicht miteinander vermischt.
Im Fazit ist es also am sinnvollsten, wenn man die spezifischen Begriffe „WEG-Verwaltung“, „Mietverwaltung“ und „Sondereigentumsverwaltung“nutzt. Alles andere würde zu unnötigen Verwirrungen zwischen Eigentümern, Mietern und Hausverwaltungen führen. Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass viele Hausverwaltungen alle drei Verwaltungsformen anbieten und sich hierdurch Synergieeffekte erhoffen. Wenn Sie eine Hausverwaltung in der Nähe suchen, können Sie unser umfangreiches Branchenverzeichnis für Immobiliendienstleister nutzen. Dieses umfasst mehr als 3.500 Anbieter aus über 250 deutschen Städten.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
