Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um die Instandhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieser noch recht neue Begriff wurde zum 1. Dezember 2020 mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) eingeführt und ersetzt damit die bisherige Bezeichnung. Mit dem WEMoG wurde das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach längerer Zeit novelliert und hat einige Änderungen erfahren. Grundsätzlich hat sich aber nichts am Sachverhalt nichts geändert. In diesem Beitrag möchten wir Ihnen einen Überblick mit den wichtigsten Fragen und Antworten zur Erhaltungsrücklage geben. In der Praxis werden in den Eigentümerversammlungen oft weniger wichtige Themen diskutiert und weniger über die Angemessenheit der Summe der Rücklagen. Welche beispielhaften Probleme daraus resultieren können, erfahren Sie im Nachfolgenden.
Inhaltsverzeichnis
Definition: Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um die finanziellen Rücklagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sicherzustellen. Sie ist Teil der sogenannten ordnungsgemäßen Verwaltung und damit verpflichtend anzusparen.
Pflicht: Jede WEG muss eine Erhaltungsrücklage ansparen
Die rechtliche Grundlage der Erhaltungsrücklage ist § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Dort wird festgelegt, was unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung und Benutzung zu verstehen ist.
Über viele Jahre hinweg war die Erhaltungsrücklage als „Instandhaltungsrücklage“ bekannt. Andere weniger häufig genutzte Bezeichnungen sind auch „Rücklage“ oder „Instandhaltungsrückstellung“. Die Ansparung dieser nun als „Erhaltungsrücklage“ zu bezeichnenden Rücklagen ist für eine jede WEG Pflicht. Das Gemeinschaftseigentum einer WEG muss zwingend instand gehalten werden – und dies kostet Geld. Gerade größere Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten, wie etwa das Neudecken eines Dachs oder die Beseitigung eines Wasserschadens im Keller, sind recht kostspielig. Was in der Zukunft alles anfällt, kann nur grob abgeschätzt werden und erfahrene Eigentümer wissen, dass es Zeiten gibt, in denen sehr viele Dinge gleichzeitig passieren. Damit die Finanzierung für derart wichtige Vorhaben sichergestellt ist, muss eine WEG über entsprechende Rücklagen verfügen. In der Praxis wird diese Erhaltungsrücklage durch alle Eigentümer einer WEG gemeinschaftlich angespart.
Die Ansparung der Erhaltungsrücklage passiert auf monatlicher Basis
Jeder Eigentümer einer WEG-Wohnung zahlt monatlich einen Anteil auf die Erhaltungsrücklage ein. Die Höhe bestimmt der Wirtschaftsplan, der mit einer Eigentümerversammlung beschlossen worden ist.
Als Eigentümer einer WEG-Wohnung zahlt man jeden Monat Hausgeld. Darin enthalten ist ein Anteil, welcher der Ansparung der Erhaltungsrücklage dient.
Die Ansparung der Erhaltungsrücklage erfolgt mit den monatlichen Hausgeldzahlungen. Ein Anteil dieser monatlichen Rate gilt den Betriebskosten, der Rest der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Prinzipiell ist die Aufteilung der Zahlung auf einzelne Monat der übliche Weg, grundsätzlich ist die Zahlung zur Erhaltungsrücklage ein jährlicher Betrag. Wie hoch der Betrag ist, wird durch den jeweils gültigen und zuvor beschlossenen Wirtschaftsplan sowie die zur jeweiligen Eigentumswohnung gehörigen Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum bestimmt. Hausverwaltungen nutzen üblicherweise, aber leider nicht immer, die sogenannte Peterssche Formel, um anhand bestimmter Kriterien der Immobilie eine passende Höhe für die Erhaltungsrücklage zu finden. Reichen die Rücklagen einer WEG nicht aus, um einen dringenden Instandsetzungsbedarf bezahlen zu können, muss per Beschluss eine Sonderumlage erhoben werden. Es ist also dringend davon abzuraten, als WEG an der Erhaltungsrücklage zu sparen, um die monatlichen Ausgaben möglichst niedrig zu halten. Viel wichtiger ist es zu prüfen, wo man bei den sonstigen Betriebskosten (z. B. Gartendienst, Hausstrom, Verwaltungskosten etc.) sparen kann. Bei schlechten Hausverwaltungen passiert es nicht selten, dass im zeitlichen Verlauf das Hausgeld insgesamt steigt, während der Anteil der Zuführung zur Erhaltungsrücklage sinkt. Eine oft fatale Tendenz. Hier ist es wichtig, die jährlichen Hausgeldabrechnungen zu analysieren und rechtzeitig zu prüfen, welche Ursachen eine solche Entwicklung hat und wie man als Eigentümer klug gegensteuern kann.
Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage in der Praxis?
Die Höhe der Erhaltungsrücklage ist für jede Immobilie individuell und kann nur schwer abgeschätzt werden. Eine gute Hausverwaltung schlägt mit dem Wirtschaftsplan passende Werte vor.
Die angemessene Höhe einer Erhaltungsrücklage für eine WEG ist sehr individuell. Verschiedene Faktoren wie Bauart und Alter der Immobilie sind zu berücksichtigen. Als Ansatz kann man die sog. Peterssche Formel wählen.
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da jede Immobilie individuell betrachtet werden muss: Alter, Bauweise, Ausstattung und Lage spielen hier ebenso eine Rolle wie die örtlichen Handwerkerpreise. Grundsätzlich kann man jedoch mit einer Höhe der Erhaltungsrücklage von um die € 10,00 jährlich pro Quadratmeter rechnen. Sind Aufzüge vorhanden, sollte die Zuführung etwas höher angesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn viele Jahre lang keine wichtigen Instandsetzungen beschlossen wurden oder bestehende Beschlüsse nicht umgesetzt wurden. In aller Regel bedeutet diese Summe, dass die Ansparung der Erhaltungsrücklage nur einen geringen Teil der monatlichen Hausgeldzahlung ausmacht. In diesem Zusammenhang sollte man wissen, dass die Peterssche Formel teilweise zu hohe Werte liefert, die nicht erforderlich sind, um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einer durchschnittlichen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) abzusichern.
Wie muss die Erhaltungsrücklage einer WEG angelegt werden?
Für die Anlage aller Gelder einer WEG kommen nur sogenannte WEG-Eigenkonten in Frage. Nur ein offenes Fremdgeldkonto eignet sich als Rücklagenkonto.
Es gibt nur eine Form von Konto, die für die Erhaltungsrücklage einer WEG in Frage kommt und das ist ein WEG-Eigenkonto (offenes Fremdgeldkonto). Dieses muss auf den Namen der WEG lauten. Treuhandkonten sind tabu.
In Zeiten niedrigster Zinsen mag der ein oder andere Eigentümer auf die Idee kommen, dass man die Rücklagen einer WEG besser nicht auf einem „normalen“ Konto bei einer Bank anlegt. ETFs oder andere Anlageformen könnten der WEG Gewinne bringen und die Inflation ausgleichen. Dies ist jedoch nicht zulässig, da die Erhaltungsrücklage nicht spekulativ angelegt werden darf. Ganz wichtig ist, dass die Gelder getrennt vom Vermögen des Verwalter s geführt werden. Dies bedeutet, dass nur ein WEG-Eigenkonto (offenes Fremdgeldkonto) hierfür in Frage kommt. Ganz unabhängig davon, was ein Hausverwalter sagt: Treuhandkonten sind nicht zulässig – und dies schon seit 2007 nicht mehr. Die Gefahren für die WEG sind einfach zu groß und diese Kontoform bietet den Eigentümern keinerlei Vorteile und erst recht keine Sicherheit.
Darf man als Vermieter die Erhaltungsrücklage auf einen Mieter umlegen?
Als Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Kosten man auf den Mieter umlegen darf. Nur so können Sie Ihre Rendite verlässlich bestimmen.
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, stellt sich natürlich die Frage, welche Kosten dem Mieter auferlegt werden können. Dabei gibt es sogenannte umlegbare und nicht umlegbare Kosten. Die Summen für die Erhaltungsrücklage sind beispielsweise sind nicht umlegbar. Ebenfalls muss man bei Hausmeistertätigkeiten als Vermieter aufpassen. Nur der Anteil, bei dem es sich nicht um Reparaturen handelt, darf im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
Kann man den eigenen Anteil an der Erhaltungsrücklage auszahlen lassen?
Das Rücklagenkonto der WEG ist gut gefüllt. Warum nicht einen Teil an die Eigentümer auszahlen lassen? Nein, das geht nicht!
Eine Auszahlung der Erhaltungsrücklage ist nicht möglich. Dies wäre auch wenig sinnvoll, denn ein Werterhalt einer Immobilie kostet stets Geld und darf nicht vernachlässigt werden. Gerade Arbeiten am Dach sind oftmals besonders kostenintensiv.
Nein, es dürfen keine Teile der Erhaltungsrücklage einer WEG an einen oder an alle Eigentümer ausgezahlt werden – auch nicht, wenn eine Wohnung verkauft wird. Diese geht auf den neuen Eigentümer über, was zugleich bedeutet, dass man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung stets prüfen sollte, ob die WEG über eine angemessene Erhaltungsrücklage im Hinblick auf die zu instandhaltende Immobilie vorliegt. Ist dies nicht der Fall und sehen Sie schon direkt auf den ersten Blick Sanierungsstau (Hausflur, Dach, Fassade), sollte man die eigene Kaufentscheidung oder die Höhe des eigenen Kaufangebots noch einmal gut durchdenken, da in diesem Fall stets die Gefahr einer unvorhergesehenen Sonderumlage besteht. Ebenfalls deutet dies darauf hin, dass die Hausverwaltung nicht vorausschauend agiert oder dass den Eigentümern an keiner nachhaltigen Strategie gelegen ist. Im schlimmsten Fall trifft beides zu. Schauen Sie vor dem Kauf in die Beschlusssammlung der WEG. Ist die Erhaltungsrücklage der eigenen WEG deutlich zu hoch, so kann man die Zuführung in den nächsten Jahren niedriger ansetzen oder schon länger geplante Sanierungen bzw. Modernisierungen angehen.
Muss ich als Wohnungseigentümer neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen bilden?
Eine Pflicht, für das Sondereigentum zu sparen, gibt es nicht. Von einem Verzicht, selber Rücklagen zu bilden, ist jedoch dringend abzuraten!
Auf die Höhe der Erhaltungsrücklage haben Sie also nur bedingt Einfluss. Sie können bei Ihrer Teilnahme an Eigentümerversammlungen zwar Ihren Standpunkt zu diesem Thema bekunden und für oder gegen Wirtschaftspläne bzw. Jahresabrechnungen stimmen, jedoch liegt das letzte Wort in den meisten Fällen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Gesamtes. Mit der Erhaltungsrücklage ist es jedoch noch nicht getan, was Ihre konkrete Eigentumswohnung angeht. Diese besteht aus Sondereigentum sowie aus Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Die Rücklagen der WEG dienen nur dem Gemeinschaftseigentum. Geht in Ihrer Wohnung etwas kaputt, etwa im Badezimmer oder muss ein Boden neu verlegt werden, müssen Sie selbst die Kosten tragen, schließlich handelt es sich hier um Sondereigentum. Hier ist es auch sinnvoll, regelmäßig Rücklagen anzusparen, sollte eine Reparatur oder Sanierung erforderlich werden.
Die Infografik zur Erhalungsrücklage
Probleme rund um die Erhaltungsrücklage aus der Praxis
Das ungünstigste, was einer Eigentümergemeinschaft passieren kann, ist dass sie “pleite” ist. Sehr unangenehm ist auch, wenn einzelne Miteigentümer zahlungsunfähig werden. Dann müssen die anderen Miteigentümer für diese einspringen. Hier zeigen sich die typischen Nachteile einer Eigentumswohnung.
Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und sich gut informieren. Sie erhalten die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Problematisch daran ist, dass nicht Protokolle nicht immer zeitnah verschickt werden. Wichtig ist es daher, die Beschlusssammlung der WEG anzusehen. Welche Beschlüsse, – die im Übrigen immer und ewig bindend sind, auch wenn sie schon vor vier Jahren beschlossen wurden – zur Modernisierung können Sie daraus erkennen? Welche sind in der ewigen Warteschleife und wurden noch nicht umgesetzt (dies ist im Übrigen ein sehr schlechtes Zeichen)? Welche wurden schon konkret abgearbeitet? Ist nur wenig Geld auf der Erhaltungsrücklage, steht sogar ein Verwalterwechsel an, weil etwa die Beschlüsse nicht umgesetzt wurden, wird es teuer.
Ein oder mehrere Miteigentümer sind nicht mehr zahlungsfähig. Die zu leistenden Anteile zur Erhaltungsrücklage fehlen nun über Monate. Die Hausverwaltung kümmert sich nicht darum und erstellt beispielsweise keinen Mahnbescheid, wird es schwierig. Wenn kurz- wie mittelfristig wichtige Reparaturen anstehen, müssen die anderen Eigentümer finanziell einspringen. Bis die letzten Maßnahmen wie etwa eine Zwangsräumung oder eine Zwangsversteigerung erfolgreich durch sind, kann Zeit vergehen.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wünscht ausdrücklich keine Erhaltungsrücklage und fasst einen entsprechenden Beschluss dazu. Es kann auch durchaus sein, dass eine Teilungserklärung vorhanden ist, die eine solche Bildung der Erhaltungsrücklage gar nicht erst vorsieht. Das kommt so nicht allzu häufig vor, ist aber dennoch im Rahmen des Möglichen. Wichtig ist es daher, die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf zu kennen. Ebenso verhält es sich mit dem Umstand, dass jeder Eigentümer juristisch gegen den Umstand vorgehen kann, eine entsprechende Rücklage anzusparen. Auch wenn es in einer WEG viele Jahre gut ging, kann sich mit einem Eigentümerwechsel viel ändern.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
