In Zeiten niedrigster Zinsen und Verwahrungsgebühren (negative Zinsen) für größere Vermögen zieht es viele Anleger in den Bereich Immobilien, um Renditen durch eine Vermietung zu erzielen. Gerade Eigentumswohnungen stehen dabei im Fokus, da sie in der Regel günstiger als Häuser sind und sich zudem oftmals besser vermieten lassen. Die tatsächlich zu erreichende Rendite hängt dabei jedoch wesentlich von den Ausgaben ab, die man als Vermieter trägt. Dazu gehört vor allem das Hausgeld, welches man in Form monatlicher Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), deren Miteigentümer man ist, leisten muss. So stellt sich vielen Vermietern vor der erstmaligen Vermietung von Eigentum die Frage, wie viel Prozent vom Hausgeld auf den Mieter umgelegt werden kann. In diesem Beitrag aus unserer Reihe „FAQ“ erhalten Sie die Antwort darauf!
Die Zusammensetzung des Hausgeldes
Das Hausgeld in einer WEG müssen Sie auf monatlicher Basis entsprechend Ihren Miteigentumsanteilen tragen.
Die monatlichen Hausgeldzahlungen, dessen Höhe sich aus dem Wirtschaftsplan und den Miteigentumsanteilen ergibt, setzten sich ganz grundsätzlich aus einem Anteil für die allgemeinen Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum sowie aus einem Anteil zum Ansparen der Erhaltungsrücklage (vor WeModG 2020: Instandhaltungsrücklage) zusammen. Für die Bewirtschaftung und für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums einer WEG fallen schließlich verschiedenste Kosten an, die von allen Miteigentümern gemeinschaftlich getragen werden müssen.
Übliche Kostenpositionen im Hausgeld
Der Allgemeinstrom ist ein “Klassiker”, wenn es um die umlagefähigen Teile des Hausgeldes geht.
Von den oben genannten Positionen sind einige nicht umlagefähig und müssen nicht im Rahmen der Nebenkosten vom Mieter bezahlt werden. Diese sind dem Vermieter und Wohnungseigentümer zuzurechnen.
Nicht umlagefähige Positionen im Hausgeld
Wenn sich die WEG von ihrem Geld einen Rasenmäher für die Gemeinschaft kauft, können die anteiligen Kosten natürlich nicht auf den Mieter umgelegt werden. Gleiches gilt bei Instandsetzungen oder auch bei kleineren Reparaturen.
Anteil an der Zuführung zur Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage)
Aufwände für die Verwaltung (Verwalterkosten, Kontoführungsgebühren, Kosten für die Durchführung von Eigentümerversammlungen wie Raummiete, Portokosten)
Reparatur- und Instandsetzungskosten
Arbeitsanteile eines möglichen Hausmeisters für Reparaturen und Instandsetzungen
Arbeitsanteile eines Gartendienstes für Tätigkeiten wie Baumfällung oder Neubeflanzung
Anschaffungskosten für Geräte und Werkzeug (z. B. Werkzeug des Hausmeisters, Schneefräse, Rasenmäher, Leitern usw.)
Kosten für das Anfertigen von Gutachten (z. B. bei Schäden an der Bausubstanz) im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Natürlich sind auch Sonderumlagen, die dann erforderlich werden, wenn der Eigentümergemeinschaft für ein wichtiges und zeitkritisches Instandsetzungsvorhaben das Geld fehlt, nicht umlagefähig. Gleiches gilt für Anwaltskosten, wenn die WEG sich mit einem Dritten, einem Miteigentümer oder mit dem Verwalter streitet.
Das Fazit: Der Prozentsatz des umlagefähigen Hausgeldanteils variiert
Das Hausgeld ist immer höher als die Summe der Nebenkosten, welche ein Mieter monatlich zu zahlen hat.
Bevor man eine Wohnung vermietet, sollte man unbedingt die Rendite errechnen. Diese hängt neben dem erzielbaren Mietzins vor allem von der Höhe des Hausgeldes ab. Das Hausgeld ist im Fazit immer höher als die Nebenkosten für den Mieter.
Diverse Anteile des Hausgeldes können Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Dabei machen gerade die Instandhaltungskosten und die Ausgaben für die Verwaltung einen großen Anteil aus. Bankgebühren (für WEG-Eigenkonten) und Porto sind eigentlich nicht der Rede wert, da vernachlässigbar klein. Bei den nicht umlagefähigen Hausgeldanteilen muss man jedoch berücksichtigen, dass diese sich nur auf das Gemeinschaftseigentum und nicht auf das Sondereigentum (die eigentliche Wohnung) beziehen. Da jede Liegenschaft individuell ist, lässt sich nicht grundsätzlich sagen, wie viel Prozent des Hausgeldes umlagefähig sind und wie viel nicht. Dies variiert im Einzelfall, sodass eine bestimmte Bandbreite an Prozentsätzen möglich ist. Nichtsdestotrotz ist es wichtig, diese Aufteilung zu kennen, wen man plant, eine Wohnung zu vermieten. Bei hohen Beiträgen zur Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) lohnt es sich beispielsweise tatsächlich nur bedingt. Auf diese Weise wird ersichtlich, was die Rendite beeinflusst – und manchmal klärt sich auch die Frage, ob sich eine Vermietung oder eher eine anderweitige Nutzung (z. B. Selbstnutzung) lohnt. Hier müssen Sie als Wohnungseigentümer im Einzelfall entscheiden und das Ganze durchrechnen!
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
