Achtung: Gesetzesreform des WEG (WEMoG) bringt deutliche Nachteile!

Der Gesetzesentwurf, der aktuell vorliegt, bring wenige Vorteile – und zwar fast ausschließlich für Verwalter, Handwerker und Bauträger. Mit der Gesetzesnovelle kann Vieles jetzt so werden, wie es aus Verbraucherschutzsicht keineswegs tragbar ist!

Wichtige Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz wurden seitens der Regierenden seit Jahren verschlafen. Die Folge: Fehlende Transparenz, viele Anfechtungsklagen und überlastete Gerichte und natürlich zahlreiche schlecht verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaften. Unseriöse und untätige Verwalter können weiterhin ohne wirkliche Aufsicht arbeiten und Liegenschaften herunterwirtschaften. Gute Verwalter hingegen haben unglaublichen Mehraufwand und leiden unter dem schlechten Ruf ihrer unwilligen oder inkompetenten Mitstreiter. Zeit für eine Neuauflage des Wohnungseigentumsgesetzes! Aber bitte nicht so, wie nun geplant. Es liegt ein Gesetzesentwurf vor, der für Mieter wie Wohnungseigentümer deutliche Nachteile bringt! Informationen zu Sonderregelungen aufgrund der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie hier.

Der Hintergrund: Verabschiedung des Gesetzesentwurfes für ein völlig neu gestaltetes Wohnungseigentumsgesetz am 23. März 2020. Noch in diesem Monat (Mai 2020) soll der Gesetzesentwurf in den Bundestag, was wir hier mit Spannung erwarten.

All die wichtigen Punkte, die man hätte einbringen können – beispielsweise eine Orientierung der WEG-Verwaltung an anderen EU-Ländern mit strengen Richtlinien inklusive Kontrolle über die Verwalter – sind offenbar nicht dabei. Stattdessen überrascht uns das Bundesjustizministerium mit einer Reihe an ungünstigen Änderungen, die im Hinblick auf Transparenz, Kosten und vor allem auf die Rechte der Eigentümer praxisfern sind. Warum warnen gleich vier Verbraucherverbände – Wohnen im Eigentum (WiE), der Verband der deutschen Wohnungseigentümer (VWE), der Bauherrenschutzbund (BSB) sowie der Verband Wohneigentum (VWE) – vor mehr Risiken für Eigentümer? Die berechtigten Einwände, die beispielsweise von Wohnen im Eigentum an die Justizministerin herangetragen wurden, fanden keine Berücksichtigung.

Da nicht alle Änderungen des Gesetzesentwurfes im Detail aufgeführt und erläutert werden können, sind hier die wichtigsten Punkte – die hoffentlich noch eine Änderungen erfahren – aufgeführt.

Zentrale Neuerungen des Gesetzesentwurfes (WEMoG) im Überblick

Schauen wir uns ausgewählte Punkte des Gesetzesentwurfes einmal genauer an. Noch ist Hoffnung, dass zahlreiche Vorschläge so nicht übernommen werden.

Zu befürchten ist, dass Verwalter, die es nicht gut mit ihren Liegenschaften meinen, nun völlig freie Hand haben. Eigentümer sind angeraten, persönliche Interessen zurückzustellen, damit sie im Verband WEG zukünftig etwas bewirken können.

Fast unbemerkt – und deutlich überlagert durch die noch immer anhaltende Coronakrise 2020 – wurde der Neuauflage des Wohnungseigentumsgesetzes in der Öffentlichkeit sehr wenig Beachtung geschenkt. Die Situation, die sich aufgrund von Covid-19 ergbibt, stellt viele Eigentümer ohnehin vor große Fragen! Dies betrifft beispielsweise wichtige Eigentümerversammlungen, in denen Reparaturbedarf beschlossen werden sollen, denn die Versammlungen können momentan nicht stattfinden. Wie wenig praktikabel Umlaufbeschlüsse, vor allem in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften sind, wird jetzt deutlich. Der aktuelle Gesetzesentwurf (Stand: 8. Mai 2020), der gravierende Änderungen mit sich bringt, beruhigt die momentane Lage leider nicht.

Geplante Änderungen zum Nachteil der Eigentümer (Auszug):

• Es gibt zukünftig einen sogenannten “Verband WEG”. Dieser besteht aus den Eigentümern samt Beirat, die nun zum Träger der gesamten Verwaltung werden. So ist vorgesehen, dass der Verband WEG nicht nur die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortet, sondern ebenso für die Haftung infrage kommt – auch für Schäden durch eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung und auch für Schäden durch Pflichtverletzungen der WEG-Verwalter.
• Das bestehende Machtgefüge zwischen WEG-Verwalter und den Eigentümern steht arg auf der Kippe. Der Gesetzesentwurf sieht es vor, dass Verwalter eine unbeschränkte Vertretungsmacht im Außenverhältnis erhalten. Es können zukünftig ohne Beschluss im Namen der WEG irgendwelche Dienstleister zu einem nicht näher bestimmten Preis ohne Beschluss tätig werden. Gemäß § 9b Abs. 1 WEG-E heißt es: Unbeschränkte Vertretungsmacht nach außen! Dies entbindet lediglich unwillige Verwalter, mit der Arbeit zu warten (“Wir müssen erst drei Angebote einholen und darüber beschließen wir in der nächsten ETV”), fördert jedoch kriminelle Strukturen zu Handwerkern und Dienstleistern ohne jegliche Kostenkontrolle für die Eigentümer. Unklar ist auch, wie nun selbstverwaltete WEGs verfahren können. Die Verträge, die so abgeschlossen werden, wären bindend für die Eigentümergemeinschaft – eine Ablehnung oder Änderung wäre nicht möglich! Denken Sie an überteuerte Wartungsverträge ohne Mehrwert, an nicht notwendige Luxussanierungen, an Handwerker, die Kostenvoranschläge zu Mondpreisen anbieten – diesen Praktiken wird Tür und Tor geöffnet!
• Einschränkung der Befugnisse der  Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG-E durch die Eigentümer. Wie sollen Eigentümer den Verwaltern rechtssicher Beschränkungen und Befugnisse zuweisen können? Zukünftig sollen die Eigentümer dies alleine regeln. Dies setzt eine gut informierte, harmonische und sachlich diskutierende Wohnungseigentümergemeinschaft mit mindestens guten Basiskenntnissen im Bereich des Vertragsrechts voraus. Wie soll dies in großen Eigentümergemeinschaften fehlerfrei und unkompliziert funktionieren? Dies ist völlig praxisfern!
• Eine vereinfachte Jahresabrechnung. Was unkonkret klingt, wird bei der Nachvollziehbarkeit der einzelnen Positionen kaum zur Transparenz beitragen: Fraglich ist, wie eine vereinfachte Jahresabrechnung eine Jahresprüfung erleichtert und Rechtssicherheit schafft? Wie soll ein Rechnungsprüfer zukünftig vorgehen? Was muss nur noch in der vereinfachten Version enthalten sein? Das Ziel war die Eindämmung von Anfechtungsklagen. Verbraucherverbände fordern nicht umsonst konkretere Vorgaben für die Jahresabrechnung zwecks Transparenz und Kostenkontrolle, die angestrebte vereinfachte Version scheint ein Schritt zurück.
• Eine WEG soll als Ein-Personen-Gemeinschaft gemeinsam mit dem Aufteiler oder Bauträger als Mitglied entstehen. Bauträger sollen dann beispielsweise bindende Verträge für die Eigentümergemeinschaft abschließen können. Dies bringt unter Umständen sehr große finanzielle Einbußen für die WEG mit sich, die bei den Verträgen kein Mitspracherecht erhält. Ein Geschenk an die Bauträger, aber keins für die Eigentümer!
• Verlust von Direktansprüchen sowie zentralen Rechten: Nur noch der Verband WEG soll zukünftig direkt gegen die WEG-Verwaltung, Handwerker/Dienstleister oder Miteigentümer vorgehen können. Wie das im Einzelfall aussehen soll, ist recht unklar. Ausschlaggebend ist, dass die Rechte der WEG-Verwalter damit massiv gestärkt werden und Eigentümer somit wenig Kontrolle haben.
• Beschlussfähigkeit. Zukünftig soll die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig sein – unabhängig von dem Erscheinen der Eigentumsanteile oder der Erteilung von Vollmachten.
• Bauliche Veränderungen. Nun immer mit einfacher Mehrheit möglich, jedoch ist die Eigentümerversammlung wie gerade beschrieben tatsächlich immer beschlussfähig. Aus diesen Umständen können sich zahlreiche Konflikte ergeben!
• Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen. Soll gesetzlich verankert werden, was zunächst positiv klingt, jedoch dank des geplanten grundlegenden Systemwechsels ist das Recht nur gegenüber dem Verband WEG auszuüben, der dieses Recht gegenüber dem Verwalter in Anspruch nehmen muss. Schön gewesen wäre ein gesetzlich verankertes individuelles Einsichtsrecht für Eigentümer, Mieter und Nießbraucher ohne den Verband WEG miteinzubeziehen.
• Verpflichtung zum Vermögensbericht. Den Anspruch hat wieder nur der Verband WEG, nicht der Verwalter. Unklar ist, wie genau der Vermögensbericht aussehen soll – gemeinsam mit der vereinfachten Jahresabrechnung kommen viele Neuerungen auf all die jenigen zu, die sich für die Buchhaltung und Finanzen nebst Kostenkontrolle ihrer WEG interessieren.

Die Vorteile der WEG-Reform bisher – ja, es gibt sie!

Bei allen recht bestürzenden Neuerungen, die geplant sind, gibt es jedoch auch einige wenige positive Aspekte, welche eine Neuauflage des Wohnungseigentumsgesetztes mit sich bringen könnte.

• Einladungsfrist. Die bisherige recht knapp angesetzte Einladungsfrist von zwei Wochen wird auf vier Wochen ausgedehnt.
• Beiräte nicht in der Haftung. Zukünftig ohne Haftung sollen die Beiräte jetzt als unverfängliches Ehrenamt tätig sein. Dies ermutigt vielleicht mehr Eigentümer, sich zu engagieren – allerdings fällt die Kontrolle über die Verwalter so komplett weg.
• Es wird digital! Onlineteilnahmen an Eigentümerversammlungen dürfen beschlossen werden. Gerade im Hinblick auf die Coronakrise sehr praxisnah.
• Erleichterte Abberufung des Verwalters. Es ist vorgesehen, dass Verwalter zukünftig leichter abberufen werden können. [Hoffentlich gilt dies auch für die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund, u.a. bei Pflichtverletzungen. Kündigung und Abberufung sind zwei getrennte juristische Vorgänge.]
• Neu durchgesetzt werden soll ein Anspruch auf Duldung baulicher Maßnahmen im Bereich der Barrierefreiheit.
• Vereinfachte Umwandlung in Sondereigentum für Freiflächen wie etwa Terrassen.

Alles in allem wenige Vorteile und sehr wenig durchdachte Änderungen, die in der Praxis viel Ärger und deutlich höhere Kosten für Eigentümer und Mieter bedeuten können. Auch das zwischenmenschliche Gefüge, das in zahlreichen WEGs bereits als angespannt bezeichnet werden darf, ist neuen Herausforderungen ausgesetzt. Die Chancen auf eine transparente und kostenoptimierte Verwaltung dank praxisnaher Neuerungen wurde deutlich verpasst!

Massive Änderungen durch die Neuauflage des WEG – Fragen über Fragen

Es ergeben sich viele Fragen, schon wenn man sich nur ganz gezielt wenige Neuerungen desWEG-E herausgreift. Gemeinsam mit den vielen Unklarheiten im Bereich der WEG-Verwaltung, die sich aus der Coronakrise ergeben, kommen auf Eigentümer leider tendenziell holprige Zeiten zu. Unter anderem ist Folgendes nicht ganz klar:

• Wer kontrolliert nun den Verwalter?
• Wie sollen in einer vereinfachen Jahresabrechnung Fehler besser zu sehen sein? Wie trägt die simplifizierte Version zur Verbesserung der Transparenz bei?
• Ist es günstig, wenn so viele Individualrechte aufgegeben werden müssen und diese nur noch dem Verband WEG zustehen? Was passiert, wenn der Verband untereinander zerstritten ist – Verwalter können diese ungünstige Situation noch besser zu ihrem Nutzen drehen als ohnehin. Wie können Eigentümer dann bei einem unseriösen oder unwilligen Verwalter vorgehen?
• Warum gibt es keine fest verankerte Pflicht zu einer mindestens einmal im Jahr stattfindenden Kontrolle der Liegenschaft mit Dokumentation?
• Oder eine Gewerbeaufsicht für Verwalter/ eine sonstige, noch näher zu bestimmende externe Kontrollinstanz (die z.B. bei der Nichtumsetzung von Beschlüssen bei dringendem Sanierungsbedarf eingreift)?
• Warum schaut man nicht auf andere Länder in der EU, die mit klaren Vorgaben an die Verwalter von Wohneigentum als Positivbeispiel in Sachen Qualifikation und Transparenz vorangehen?

Auch wenn die gegenwärtige Überlastung der Gerichte mit Anfechtungsklagen, beispielsweise wegen kleinerer Summen, kein idealer Zustand ist, liest sich der Entwurf des Wohnungseigentumsgesetzes bisher recht besorgniserregend! Es gibt sichere andere Wege, die Flut von Zivilklagen abzudämpfen, die rund um das Thema Wohneigentum die Gerichte beschäftigen. Abzuwarten ist der 19. Juni 2020 – an diesem Tag soll das Gesetz verabschiedet werden. Noch wird diskutiert, noch sind Änderungen möglich. Jetzt sind Eigentümer mehr denn je in der Pflicht, sich einzulesen und sich kundig zu machen.

Wenn Sie das Thema interessiert, hier der Link zu Wohnen im Eigentum und der ausführlichen Stellungnahme zu den einzelnen Punkten.

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