Hausverwaltung in der Erbengemeinschaft: Optionen für Miterben eines Mehrfamilienhauses!

Freud und Leid liegen oft eng beieinander, wenn Sie als Miterbe einer Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus erben. Da Immobilien verwaltet werden wollen, sollten Sie wissen, welche Optionen für Miterben eines Mehrfamilienhauses bestehen, wo Grenzen liegen und welche Möglichkeiten Sie haben, Ihr persönliches Problem zu lösen.

Vorab: Erbengemeinschaften sind Gesamthandsgemeinschaften.

In einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gleichberechtigt. Keiner kann ohne Einvernehmen der anderen handeln. Der Nachlass gehört den Miterben zur „gesamten Hand“. Die Erbengemeinschaft ist also eine Gesamthandsgemeinschaft. Möchten Sie als Miterbe die Immobilie verkaufen, geht es nicht ohne die Zustimmung der anderen. Bei der Verwaltung gibt es jedoch Ausnahmen.

Was genau ist die Verwaltung einer Immobilie?

Geht es um die Hausverwaltung einer Immobilie, müssen Sie als Miterbe wissen, was das Gesetz unter „ordnungsgemäßer Verwaltung“ und „zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen“ (Notverwaltung) versteht. Ordnungsgemäße Verwaltung umfasst alle Handlungen, die die Miterben mit Wirkung für den Nachlass zu seiner Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vornehmen (z.B. Vermietung einer leerstehenden Wohnung). Geht es um die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßnahmen, geht es um Maßnahmen, die unaufschiebbar sind und sofort erfolgen müssen, weil keine Möglichkeit zur Rücksprache mit den anderen Miterben besteht (Sturmschaden am Dach in der Urlaubszeit).

Wer kann in Bezug auf die Immobilienverwaltung was entscheiden?

Geht es darum, über eine Verwaltungsmaßnahme zu entscheiden, sind das Innenverhältnis der Miterben untereinander und Außenverhältnis der Erbengemeinschaft gegenüber Dritten zu unterscheiden.

Im Innenverhältnis der Miterben kommen in Betracht:

• Verwaltungsmaßnahme, die alle Miterben nur gemeinschaftlich treffen können;
• Verwaltungsmaßnahme, die von der Mehrheit der Miterben getroffen werden kann;
• Maßnahme, die jeder Miterbe allein treffen darf.

Vom Innenverhältnis der Miterben ist das Außenverhältnis gegenüber Dritten zu unterscheiden. Möchten Sie als Miterbe im Außenverhältnis gegenüber einem Dritten eine Verwaltungsmaßnahme treffen, sollten Sie sich unbedingt Rückhalt bei den Miterben suchen. Handeln Sie alleine ohne Rücksprache, bedarf Ihre Entscheidung, sofern Sie im Innenverhältnis nicht allein entscheiden durften, der Genehmigung der anderen Miterben. Unter Umständen machen Sie sich im Verhältnis zum Dritten schadensersatzpflichtig. Beispiel: Sie vermieten eine leerstehende Wohnung des Mehrfamilienhauses.

Wer entscheidet bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung?

Über die ordnungsgemäße Verwaltung entscheidet die Stimmenmehrheit der Miterben. Ihr Stimmrecht richtet sich nach der Größe Ihrer Anteile. Typisches Beispiel: Sie möchten eine einzelne Wohnung des Mehrfamilienhauses vermieten. Um die Wohnung nicht leerstehen zu lassen, gebietet es die wirtschaftliche Vernunft, sie einer Nutzung zuzuführen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme im Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entspricht. Wesentliche Veränderungen der Immobilie gehören nicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Beispiel: Sie möchten die alten Fenster durch moderne Isolierglasfenster ersetzen lassen. Die Abgrenzung ist wichtig und oft problematisch, weil davon die Willensbildung der Erbengemeinschaft (Einstimmigkeit oder Mehrheitsentscheidung) abhängt.
Gleichwohl sind Sie als Miterbe aber auch verpflichtet, an den erforderlichen Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken. Ihre Mitwirkung kann klageweise erzwungen werden. Das gerichtliche Urteil ersetzt Ihre Zustimmung. Die Entscheidung muss nicht in einer eigens einberufenen Miterbenversammlung getroffen werden. Es genügt allein schon aus praktischen Gründen, dass Sie Ihre Zustimmung telefonisch oder schriftlich erklären.

Wer entscheidet bei Notverwaltungsmaßnahmen?

Oft ist es schwierig, in einer Erbengemeinschaft eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Erweist sich eine Maßnahme als unaufschiebbar, kann jeder Miterbe die zur Erhaltung des Nachlasses notwendigen Maßregeln alleine treffen. Es betrifft aber nur notwendige, nicht rein nützliche Maßnahmen. Voraussetzung ist, dass Sie die Zustimmung Ihrer Miterben vorher nicht mehr einholen können. Zur Notwendigkeit muss also die Dringlichkeit der Maßnahme hinzukommen. Verweigern die anderen Miterben ihre Zustimmung zu einer notwendigen, aber nicht dringlichen Erhaltungsmaßnahme, kommt keine Notverwaltung in Betracht. Es handelt sich dann eher um eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die regelmäßige Mehrheitsverwaltung hat also immer den Vorrang vor der Notverwaltung des einzelnen Miterben. Hat die Mehrheit der Miterben bereits beschlossen, eine bestimmte Maßnahme nicht durchzuführen (Fensteraustausch), sind Sie als einzelner Miterbe daran gebunden.

Eine gute Option: Die Begründung von Wohnungseigentum!

Streitigkeiten in Erbengemeinschaften lassen sich mithin dadurch lösen, dass ein Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei den Wohnungen um abgeschlossene Wohneinheiten handelt und nach Maßgabe einer Teilungserklärung in notarieller Form Wohnungseigentum begründet wird. Dabei wird in gegenseitiger Absprache jedem Miterben eine Wohneinheit zu alleinigem Eigentum zugeteilt. Wer an Wohnungseigentum nicht interessiert ist, kann sich von den anderen Miterben auszahlen lassen. Jeder Wohnungseigentümer verwaltet seine Wohneinheit selbstständig. Die Erbengemeinschaft ist insoweit im Hinblick auf die Immobilie aufgelöst. Die Hausverwaltung übertragen Sie dann einem professionellen Hausverwalter oder ein Miterbe erklärt sich bereit, das Mehrfamilienhaus mit allen Rechten und Pflichten eines WEG-Hausverwalters zu verwalten.

Eine weitere gute Option: Der Verkauf des Erbteils!

Als Miterbe haben Sie immer die Möglichkeit, Ihren Anteil am gesamten Nachlass zu verkaufen. Wohlgemerkt: Sie können nicht lediglich Ihren Anteil an der Immobilie verkaufen und den Restnachlass behalten. Entweder verkaufen Sie den gesamten Nachlass oder nichts. Als Käufer Ihres Erbanteils kommt einer der übrigen Miterben in Betracht oder ein außenstehender Interessent. Sofern Sie an einen Fremden verkaufen, haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und dürfen zu den gleichen Bedingungen, die Sie mit dem fremden Erwerber vereinbart haben, Ihren Erbanteil ankaufen.

Schlechte Option: Auseinandersetzung des Nachlasses durch Teilungsversteigerung!

Eine ganz schlechte Option ist, dass Sie den Nachlass dadurch auseinandersetzen und Ihren Erbanteil verwerten, indem Sie die Teilungsversteigerung der Immobilie betreiben. Sofern Sie in der Erbengemeinschaft in der Minderheit sind, haben Sie das Recht, auch gegen den Willen der anderen Miterben jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses zu verlangen. In der Konsequenz würde die Immobilie öffentlich versteigert. Erfahrungsgemäß liegen die Erlöse in solchen Versteigerungsverfahren nicht in der Größenordnung, die Sie im freihändigen Verkauf der Immobilie erwarten dürfen.

Der Autor dieses Gastartikels ist der Jurist Dr. Stephan Seitz, der in seinem Blog HEREDITAS – Ratgeber Erbengemeinschaft zahlreiche Fragen rund um die Erbengemeinschaft behandelt.