Was kostet eine Hausverwaltung pro qm oder pro Wohnung? Warum es oft nicht der richtige Weg ist, den günstigsten Hausverwalter zu wählen – Informationen rund um die Kosten einer WEG-Verwaltung. Keine Frage – es ist immer wesentlich leichter, sich mit dem eigentlichen Immobilienkauf und der Finanzierung auszukennen, als mit der anschließenden Verwaltung. Zahlreiche Ratgeber erklären mehr oder weniger im Detail, worum es genau beim Immobilienkauf geht. Und wenn die Eigentumswohnung dann erst einmal im Grundbuch auf den neuen Eigentümer eingetragen wurde? Was dann? Wer verwaltet das Sonder- und Gemeinschaftseigentum? Welche Kosten entstehen dann für die Eigentümer? Kann man diese auf den Mieter umlegen? Nicht alle Eigentümer haben eine Mietverwaltung beauftragt, sondern verwalten selbst. Es ist daher vorteilhaft, sich auszukennen.
Inhaltsverzeichnis
Fragen über Fragen. Schaut man sich die Tätigkeiten an, denen ein gut ausgebildeter und im besten Fall auch motivierter und seriöser Hausverwalter nachgehen muss, dann fällt auf, dass das Aufgabenspektrum breit gefächert ist. Ohne gewisse Kosten geht das nicht – wer bei der Verwaltervergütung spart, zahlt oft anderweitig drauf.
Die Kompetenz der Hausverwalters ist nicht kostenlos zu haben!
Wer günstig kauft, zahlt zweimal. Diese alte Weisheit ist bei der Verwaltung von Immobilien kein schlechter Rat. WEG-Verwalter, die sich gegenseitig mit Billigpreisen unterbieten, haben sicher ihren Haken. Es gibt durchaus auch Staffelverträge, in denen sich das Entgelt jährlich erhöht und in denen jede Kleinigkeit wie das Einholen von Angeboten für Handwerkerdienstleistungen berechnet wird. Ein derartiger Vertrag wäre überaus ungünstig, kommt in der Praxis aber leider vor, weil viele Beiräte und Eigentümer sich nicht mit der ordnungsgemäßen Verwaltung auseinandersetzen können oder möchten.
Neben den sozialen Fertigkeiten, die für ein mitunter konfliktbeladenes WEG-Gefüge unerlässlich sind, benötigt ein guter Verwalter detaillierte rechtliche, technische und kaufmännische Kenntnisse, um eine Liegenschaft kompetent zu betreuen. Und was kostet eine Hausverwaltung nun, wie hoch darf die Verwaltervergütung einer WEG überhaupt angesetzt sein? Wie so oft ist das günstigste Angebot nicht immer die beste Option, von der Ihre Immobilie bzw. Ihr Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf Dauer etwas hat! Eine hohe Relevanz entfaltet das Thema Kosten für den WEG-Verwalter besonders auch dann, wenn Sie planen, die Eigentumswohnung zu vermieten: Die Kosten für den WEG-Verwalter dürfen nicht an den Mieter weitergegeben werden. Es handelt sich dabei nicht um umlegbare Nebenkosten!
Viele Faktoren spielen bei den Kosten für die WEG-Verwaltung eine Rolle!
Es gibt grobe Richtwerte, die je nach Bundesland, Lage, Ausstattung/Größe der Liegenschaft stark variieren. Hausverwalter haben in einer Großstadt natürlich höhere Fixkosten als in einer ländlichen Umgebung, wobei weite Strecken zum Objekt ebenfalls berücksichtigt werden. Die Kosten für die WEG-Verwaltung werden meist pro Wohnung bzw. Einheit und Monat angegeben, dabei sind Preise von ca. 20,00 € bis 30,00 € möglich. Wie immer steht in den Verträgen der Hausverwalter das Kleingedruckte und das ist tatsächlich nicht nur sehr relevant für die Wohnungseigentümer inklusive Beirat, sondern ebenfalls sehr interessant zur Einschätzung.
Es kommt häufig vor, dass Hausverwalter einen sehr niedrigen Basispreis von etwa 12 € anbieten und sich dann jedoch sämtliche Kleinigkeiten wie Telefonkosten und das Einholen von Kostenvoranschlägen bezahlen lassen. Dies ist nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung, aber das muss man zunächst einmal überhaupt erst wissen.
Nicht wenige Hausverwalter jubeln ihren Kunden einfach weitere Kosten unter. Dies ist oft der Fall, wenn ein unfähiger Beirat einen ungünstigen Vertrag unterzeichnet hat, in dem der Verwalter sich die Kardinalpflichten wie Porto- und Telefonkosten noch extra berechnet. Was mit den Kosten für die Hausverwaltung abgedeckt sein muss, sind die folgenden Leistungen:
Mahnwesen wie etwa Einforderung von ausstehenden Wohngeldbeträgen sowie geltend machen von Rückständen bei Gericht.
Administrativer Aufwand rund um die Verweigerung der Lastschrift.
Aufwändige Sanierungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen, die über das übliche Maß hinausgehen (ab 5.000 € Richtwert, OLG Düsseldorf 10.1998).
Erhöhter administrativer Aufwand bei Übernahme einer neuen WEG von einem vorherigen Verwalter, der z.B. nur über eine lose Zettelsammlung verfügte.
Wofür der Verwalter beispielsweise keine Zusatzkosten verlangen darf:
Einsichtnahme in die Unterlagen der WEG durch Wohnungseigentümer im Verwalterbüro.
Pflege der Beschlusssammlung.
Planung und Abhaltung ordentliche Eigentümerversammlung nebst Anfahrt.
Anfertigen und Verschicken der Einladungen und Protokolle der einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung.
Einholung von Angeboten bei Handwerkern / externen Dienstleistern sowie für deren Auftragsvergabe.
Sondervergütungen ohne Beschluss und solche, die über ein übliches Maß bzw. einen üblichen Stundensatz hinausgehen. Eigentümer müssen also keinen Stundenlohn von € 500 für eine außerordentliche Eigentümerversammlung dulden!
Warum geringe Kosten für eine Hausverwaltung fatal sein können!
Wie motiviert kann ein Hausverwalter sein, der nur einen geringen Preis für eine renovierungsbedürftige mit schwierigem Klientel ansetzt? Nachlässigkeiten hinsichtlich Reparaturen und Instandhaltungen sowie der damit verbundene Sanierungsstau sind echte Vermögens- und Renditeschädlinge! Eine unseriöse Hausverwaltung wird Ihnen für Kleinigkeiten wie für das Einholen von Angeboten kleinerer Reparaturen einen Zusatzbetrag berechnen. Leider wissen nur wenige Eigentümer, was genau in den Kosten für die Verwaltung abgedeckt sein mussund was im Verwaltervertrag eigentlich steht. Im ungünstigsten Fall weiß auch der Verwaltungsbeirat nicht weiter und hat einen Vertrag unterzeichnet, der überaus nachteilig ist. Natürlich stellt sich dann auch die Frage nach der Kompetenz der Hausverwaltung und ob diese trotz horrender Kosten für die WEG-Verwaltung noch den Überblick bewahren kann. Eine gute WEG-Verwaltung kennt sich in vielen Bereichen sehr gut aus und es arbeiten qualifizierte und/oder erfahrene Mitarbeiter dort, deren Aus- und Weiterbildung z.B. zum Immobilienfachwirt war unter Umständen nicht kurz. Kann ein Verwalter, der gerne und mit hoher Motivation verwalten soll, dies für einen Preis von 13 € tun?
Besonders zu Beginn der Selbstständigkeit kann es sein, dass ein Verwaltungsunternehmen oder ein eingetragener Kaufmann die Kosten viel zu niedrig ansetzt. Unterschätzt werden meist die doch recht hohen Nebenkosten, die in der Selbstständigkeit anfallen sowie auch die schwierigen Eigentümer in zahlreichen WEGs, die sehr viel Zeit und Mühe kosten.
Nicht selten verkalkulieren sich selbst Kaufleute bei der Angebotserstellung für eine WEG deutlich! Gibt es jedoch bereits ein eingespieltes Verwaltungsteam vor Ort, welches die Handwerker gut kennt und über optimierte innerbetriebliche Prozesse viel einsparen kann, so kann es durchaus sein, dass die Kosten für die WEG nicht so hoch angesetzt werden müssen.Um zu verstehen, welche Faktoren alle in die Kosten für die Hausverwaltung hineinspielen, müssen viele Aspekte berücksichtigt werden. Eine allgemeine Auskunft, wie hoch Verwalterkosten sein können, gibt es demnach nicht.
Bezüglich der Kosten für die WEG-Verwaltung müssen die folgenden Punkte bedacht werden:
Größe der WEG: Eine kleine Liegenschaft mit drei Eigentümern wird höher angesetzt als eine Eigentümergemeinschaft mit über 100 Wohnungen.
Baujahr und Zustand der Immobilie(n) der WEG: Ist mit vielen Sanierungen und Reparaturen zu rechnen, erhöhen sich die Verwalterkosten durch die damit verbundene Arbeit.
Lage der Liegenschaft: Im ländlichen Norden oder Osten ist es günstiger als in den Ballungsgebieten Süd- oder Westdeutschlands. In Düsseldorf z .B, wird es teurer sein als in Erfurt.
Struktur der Eigentümer/Bewohner der WEG. Sind Konflikte z.B. schon aus den früheren Protokollen der Eigentümerversammlungen ersichtlich, weil etwa der Beirat bereits viele Gartendienste vergrault hat, dann wird mehr Geld angesetzt.
Art der Verwaltung: Ist es nur ein reines von Eigentümern bewohntes Haus oder ist auch ein Mehraufwand durch die Mietverwaltung zu erwarten?
Weitere Einflussfaktoren auf die Kosten für den WEG-Verwalter.
Ein Hausverwalter, der angemessene Kosten für seine Arbeit ansetzt, sorgt für den Werterhalt der Immobilie, setzt Einsparpotenzial um und hat einen kurzfristigen wie langfristigen Plan für die Liegenschaft!
Sie sehen, dass eine allgemeingültige Aussage über die Kosten einer WEG-Verwaltung nicht möglich ist. Der Verwaltervertrag, der bei der Neubestellung eines WEG-Verwalters unterzeichnet wird, gibt Aufschluss über die tatsächlichen Kosten, die für die Eigentümer anfallen. Nicht einfach so werden Hausverwaltungen gerne auch mal als Renditekiller bezeichnet, wenn man plant, das Eigentum zu vermieten. Bedenken Sie auch, dass ein Verwalter, der zunächst teuer erscheint, einer WEG durch gute Kontakte zu Handwerkern sowie durch ein fundiertes technisches wie juristisches Wissen einer Liegenschaft viel Geld einsparen kann!
Wenig engagierte oder restlos unseriöse Verwalter, die Beschlüsse nicht umsetzen, weil sie wissen, dass es niemanden in der WEG gibt, den das interessiert, richten teilweise sehr viel Schaden an. Einfache Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen werden nicht umgesetzt und nicht fachmännisch von ihm abgenommen, der Sanierungsstau wächst und irgendwann wird es richtig teuer!
Gleiches gilt für den Fall, wenn eine Verwaltung schon vorher weiß, dass es schwierige Miteigentümer gibt, die nichts (mehr) verstehen können oder wollen und die untereinander zerstritten sind bzw. regelmäßig Dienstleister vergraulen. Wenn schon vorab klar ist, dass keine Eigentümerversammlung unter fünf Stunden dauert, dann macht sich das sicher in den Kosten für die Verwaltung bemerkbar.Die große Spanne von rund 17 € bis zu 30 € ergibt sich aus vielen Faktoren, die Sie als Eigentümer nur bedingt beeinflussen können. Ist die Konkurrenz groß und handelt es sich um eine ländliche Gegend sowie um eine größere Liegenschaft, die gut gepflegt ist, dann kann eine etablierte Verwaltung das Geld unter Umständen niedriger ansetzen. Kleine Objekte mit nur zwei, drei Eigentumswohnungen in München etwa müssen deutlich mehr zahlen und bewegen sich sicher um die 30 €.
Tipps für die Einschätzung der Kosten eines WEG-Verwalters:
Lassen Sie sich unbedingt Referenzobjekte zeigen und sprechen Sie Verwandte, Bekannte und Kollegen an, die in einer gepflegten Liegenschaft wohnen, wer dort verwaltet. Lassen Sie sich ggf. Verträge und Protokolle von den Eigentümerversammlungen zeigen, um ein genaues Bild zu erhalten.
Viele Verwaltungen stellen schon eine Weile vor der Vorstellung zur Wahl des Verwalters einen Mustervertrag mit den genauen Konditionen zur Verfügung. Bitten Sie Ihren Verwaltungsbeirat um eine Kopie/Weiterleitung der E-Mail, sollte dieser den anderen Eigentümern noch keine Vorabinformation gegeben haben. So können Sie sich die Vertragsdetails und die genauen Kosten für die Verwaltung ansehen.
Informieren Sie sich bereits vorab ein wenig und in Ruhe, welche Leistungen berechnet werden dürfen und welche nicht. Es wäre gut für Ihre WEG, wenn Sie einen untauglichen und unseriösen Verwalter bereits vorab identifizieren können.
Gibt es viel Konkurrenz, werden viele WEG-Verwalter gezwungen sein, ihr Entgelt niedrig anzusetzen. Umgekehrt, wenn es eben keinerlei Konkurrenz in der Region gibt, schnellt der Preis für die Hausverwaltung gerne einmal in die Höhe.
Thematisiert der Verwalter, dass er Sondervergütungen wünscht, dann geht dies nur durch einen Beschluss, den Sie im Rahmen einer Eigentümerversammlung (alternativ und bei kleinen WEGs im Umlaufverfahren) fassen.
Ohne Beschluss darf der Verwalter sein Entgelt im Rahmen z.B. einer Vertragsverlängerung nicht einfach erhöhen – es sei denn, er hat einen veränderten/erhöhten Satz bereits im Vertrag vermerkt.
FAQ zu den Verwalterkosten
Wie viel kostet ein Hausverwalter?
Ein Hausverwalter, der von der WEG bestellt wird, kostet in der Regel zwischen EUR 20,00 und EUR 30,00. Abweichungen nach unten wie nach oben sind möglich. Die Qualität ist jedoch wichtiger als der Preis. Tipps zur Hausverwaltersuche.
Was kostet Hausverwaltung pro Monat?
Eine Hausverwaltung gem. WEG kostet normalerweise zwischen EUR 20,00 und EUR 30,00 monatlich für jede Wohneinheit. Mietverwaltungen sind etwas günstiger: ca. EUR 17,00 bis EUR 25,00 pro Wohneinheit und Monat. Mehr zu den Verwaltungskosten.
Was kostet eine Hausverwaltung pro Jahr?
Eine Hausverwaltung kostet pro Jahr für jede Wohneinheit einer WEG ca. EUR 240,00 bis EUR 360,00. Zusätzliche Kosten können sich aus dem Verwaltervertrag ergeben.
Wie hoch sind Verwaltungskosten?
Die Höhe der Verwaltungskosten hängt von der Art der Verwaltung ab
WEG-Verwaltung: ca. EUR 20,00 bis EUR 30,00 pro Wohneinheit und Monat.
Mietverwaltung: ca. EUR 17,00 bis EUR 25,00 pro Wohneinheit und Monat.
Wer trägt die Kosten für die Hausverwaltung?
Die Kosten für die Hausverwaltung trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam, für die Mietverwaltung der Vermieter selbst. Sie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Was verdient ein Hausverwalter pro Stunde?
Ein Hausverwalter mit erster Berufserfahrung verdient etwa zwischen EUR 14,00 und EUR 16,00 pro Stunde.
Ist Hausverwalter ein Beruf?
Ja, es handelt sich um einen Beruf, aber nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung. Viele Hausverwalter absolvieren eine Ausbildung zum Immobilienkaufmann oder zum Haus- und Grundstücksverwalter (IHK).
Was übernimmt die Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung übernimmt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bei einer WEG oder die Verwaltung einer Immobilie für einen Eigentümer im Rahmen der Mietverwaltung. Dazu gehören Aufgaben wie die Umsetzung von Beschlüssen oder die Erstellung von Hausgeldabrechnungen.
Können die Kosten für die Hausverwaltung auf den Mieter umgelegt werden?
Nein, die Kosten für die Hausverwaltung dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies ist auch bei Instandsetzungskosten der Fall. Andere Betriebskosten wie die Treppenhausreinigung dürfen jedoch umgelegt werden.
Ist es Pflicht, eine Hausverwaltung zu haben?
Ja, jede WEG muss einen Verwalter bestellen. Dies geschieht über einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Eine Selbstverwaltung durch einen Eigentümer ist jedoch unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Kann ein Eigentümer Hausverwalter sein?
Ja, im Rahmen der Selbstverwaltung kann auch ein Eigentümer Hausverwalter sein. Hierzu ist ein entsprechender Beschluss der WEG erforderlich.
Was darf eine Hausverwaltung verrechnen?
Eine Hausverwaltung darf solche Gebühren bzw. Kosten verrechnen, die mit dem Verwaltervertrag vereinbart worden sind. Daher ist es wichtig, den Verwaltervertrag als Eigentümer bzw. Verwaltungsbeirat gut zu kennen.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
Vielen Dank für den Tipp, nicht auf den günstigsten Preis zu achten. Ich kann nachvollziehen, dass man nicht sehr motiviert arbeitet, wenn man nur eine sehr geringe Vergütung bekommt. Ich werde darauf achten, dass eine gute Hausverwaltung einen Mustervertrag mit den genauen Konditionen zur Verfügung stellt.
Danke für den ausführlichen Aufklärung von den Kosten einer Hausverwaltung. Ein 12€ Basispreis ist sehr attraktiv aber es lohnt sich wahrscheinlich ein bisschen mehr zu bezahlen, wenn man keine Überraschungen bei einer Nebenkostenabrechnung haben möchte.
Ich finde die Ausführungen auch sehr hilfreich. Unsere Verwaltung (für 3 Parteien) möchte den Preis von 23,– auf 38,– € erhöhen. Unser Haus ist 30 Jahre alt und eine Wohnung ist vermietet. Trotzdem ist der Preis wohl überhöht und wir müssen annehmen, dass unsere Verwaltung uns loswerden möchte, da sie mit anderen Verwaltungen fusioniert und wahrscheinlich nur noch für Großparteien arbeiten möchte.
Es hat uns sehr überrascht, dass unser Hausverwalter seit Einführung der Trinkwasseruntersuchungen erstmals in der Abrechnung für 2019 einen Betrag von 150 Euro + MwSt., also 178,50 Euro für sich in Anspruch nimmt und eine Rechnung stellt über drei Stunden Arbeitsaufwand für “Vorbereitung, Digitalisierung und Archivierung der Trinkwasseruntersuchung”. Die Entnahme der Proben erfolgt durch eine beauftragte Firma in einer Wohnung (2. Stock) ohne Mitwirkung der Hausverwaltung. Es ist lediglich der Eigentümer anwesend, der keine Kosten geltend macht. Die Trinkwasseruntersuchung verlief negativ. Die Kosten für die eigentliche Untersuchung betrugen 302 Euro. Unsere kleine Wohnanlage hat 6 Einheiten.
Über Antworten bzw. Einschätzungen dazu wäre ich dankbar.
Im oberen Teil dieses Ratgebers ist sehr gut erläutert, was eine Hausverwaltung leisten muss. Ich arbeite ebenfalls als Hausverwalter seit 35 Jahren selbstständig und zusammen mit einem mittelständischen Unternehmen im Großraum Stuttgart.
Von einer WEG mit drei Wohnungen bis über 200 Wohnungen ist alles dabei.
Und in den letzten Jahrzehnten hat sich etliches geändert. d.h. die Arbeit ist pro Wohneinheit mehr geworden. Bezahlten die Eigentümer im Schnitt in den 90er Jahren zwischen 25 und 30 DM/Whg/Monat so ist der gleiche Betrag heute in Euro.
Es gibt drei hauptsächliche Faktoren weshalb die Arbeit sich erheblich gesteigert hat (ausrückbar in Netto Arbeitsstunden!)
1. geänderte Kunden: Heute sind Kunden durch das Netz aufgeklärter, selbstbewusster und die Ansprüche sind gestiegen. Durch die Verhaltensweisen der Gesellschaft im Netz, dem Onlineverhalten, erwarten viele Kunden eine Art “Amazonverwaltung”, d.h. heute ein Problem angefragt, soll es Morgen geliefert bzw. gelöst werden. Dem Rechnung zu tragen, bedeutet mehr Fachpersonal – was schwierig zu bekommen ist und entsprechend bezahlt werden muss.
2. geänderte Kommunikation: Im Schnitt 30-40 Emails bekommen Verwalter jeden Tag; alle sollen beantwortet werden, oftmals samt Lösungen. Vor dreißig Jahren gab es Anrufe und Briefe, aber nicht in dieser Menge. Der Verwalter konnte viel mehr vor Ort sein, viele Dinge im Gespräch lösen und Gemeinschaften zusammenbringen, mit einem Ziel. Heute fehlt dazu häufig die Zeit, der Verwalter kommt nur noch in Notfällen oder bei Sonderaufgaben vor Ort.
3. Im Jahre 2007 und aktuell am 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz geändert; Der Verwalter steht immer mehr in Haftung; d.h. er muss nicht nur kaufmännisch auf der Höhe sein, sondern auch technisches Wissen aufweisen. Im Weiteren sind auch Verwalter per Gesetz gezwungen die Datenverarbeitung digital durchzuführen, Kosten für Software, Schulungen und permanente Weiterbildung fallen an.
Wer heute noch als “Küchentischverwalter” arbeitet bzw. WEG`s die solch einen Menschen beauftragt haben, begeben sich per se in unsichere Gewässer in Bezug auf Haftung durch Handlung oder Nicht-Handlung. Ein Verwalter, der diesen Job nebenher betreibt kann freilich günstig anbieten, kann Abrechnungen auf Word schreiben und Belege per Hand ausstellen, rechtskonform ist das i.d.R nicht. Und dass in Zeiten, wo jeder eine Rechtsschutzversicherung hat und viele wegen Kleinigkeiten die Gerichte bemühen.
Die Komplexität des Verwalterberufes ist den meisten absolut nicht klar; In Frankreich muss für diesen Beruf studiert werden und das schon Jahrzehnte. Aufgrund der vielen Konkurrenz unter den Verwaltern haben sich die Verwaltergebühren bisher kaum den Anforderungen angepasst. Allerdings trennt sich langsam die “Spreu vom Weizen”. Immer mehr mittelständische und auch größere Verwaltungsunternehmen rechnen nach; Der betriebene Aufwand wird nachgerechnet und dabei wird festgestellt, dass so kein Gewinn mehr erwirtschaftet werden kann. Die Folge ist, dass die Gebühren die nächsten Jahren für professionelle Verwaltungen erheblich steigen werden. Und das ist gut so. Denn in diesem Beruf möchte man seine Kunden mit der Zeit betreuen, welche notwendig ist und nicht vom Diktat der Unterbezahlung beherrscht werden.
Verwaltergebühren waren schon immer Pauschalen nach dem Solidaritätsprinzip. D.h. früher haben 10 bis 15 % der verwalteten WEG`s Mehraufwand z.B. durch Sanierungen verursacht. 90% liefen im normalen Verwaltungsaufwand und trugen mit Ihren Gebühren zum Ausgleich der Kostendeckung bei. Heute machen 50% Mehraufwände, schon alleine durch die Kommunikation.
Hinzu kommen noch etliche gesetzliche Aufwände: Trinkwasserverordnung, Brandschutzverordnung (bei Sanierungen und Umbauten), Energieeinspargesetzte…etc etc.
Wer eine Verwaltung sucht, sollte nicht zuerst nach dem Preis fragen; Vielmehr sollte er nach einer Verwaltung suchen, die bereit ist, ausreichend Zeit für die WEG aufzubringen. Gerne kann man im Land der Vertragsfreiheit auch Gebühren flexibel gestalten. Vergütungen lassen sich aufsplitten in Leistungen für die Buchhaltung (Abrechnung, Verbuchung, Wirtschaftsplan, Eigentümerwechsel), Leistungen für tägliche Verwaltungsarbeiten wie Email Korrespondenz, Telefonate, Schreiben, Leistungen für Versammlungen…etc. Und wer das immer noch Pauschal bezahlen möchte, sollte ein Angebot machen: Bieten Sie Ihrem Verwalter 60 €/Whg/Monat an und verlangen Sie dafür entsprechende Arbeitsleistungen und klasse Service.
In unserer Region verabschieden sich mehr und mehr Verwaltungsunternehmen von Preisen unter 50 €/Whg/Monat. Reich wird kein Verwalter damit, aber ein kleines Plus darf auch er erwarten.
Im Übrigen sind Verwalter, welche in den Verwalterverbänden engagiert sind, eher empfehlenswert: Diese bekommen regelmäßig die gesetzlichen Änderungen und die Gerichtsurteile im Wohnungswesen geliefert. Das ist für die WEG´s ein entscheidender Vorteil, einen Verwalter zu haben, der auf der Höhe der Zeit ist.
Ich kann den vorstehenden Ausführungen nur zustimmen. Ich bin seit 30 Jahren WEG Verwalter und die Anforderungen haben sehr stark zugenommen. Das betrifft zum Einen die Aufgaben selbst durch geänderte und neue gesetzliche Vorgaben aber eben auch, wie vom Kollegen geschildet, der Kommunikationsaufwand. Die ständige, mobile Verfügbarkeit von Smartphones macht es möglich, mal schnell dem Verwalter eine Mails zu schreiben oder ihn anzurufen. Bis sich früher mal jemand an die Schreibmaschine gesetzt hat, mußte schon was Schwerwiegendes passiert sein.
Durch das Erfordernis der Zertifizierung, das mit der jüngsten Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt wurde sowie die insgesamt zu niedrigen Vergütungen, wird sich die Zahl der Hausverwalter nach meiner Einschätzung stark verringern. Auch werden kleinere WEG Probleme haben, noch Verwalter zu finden, denn das lohnt sich für Profis kaum, zumal es einen Fachkräftemangel auch hier und nicht nur im Handwerk gibt. Immerhin hat der Gesetzgeber es zugelassen, dass sehr kleine WEG mit bis zu 8 Einheiten, keinen Profi haben müssen. Gleichwohl empfiehlt es sich aber.
Am besten ist bei der Verwaltersuche Objekte von ihm anzuschauen und ihn eindringlich zu fragen, ob er die Arbeit auch leisten kann. Ich habe mir mal die Mühe gemacht, meinen tatsächlichen Aufwand für ein 54 Parteienhaus einen Monat lang exakt zu erfassen. Ich bin auf 25 Stunden gekommen. Bei einer Stundenvergütung von 70,00 €, die ja den Sach- und Kostenaufwand ( Büro, EDV etc beinhaltet), also kein reiner Lohn ist, können Sie sich ausrechnen, wo m.E. eine angemessene Vergütung zu liegen hat. U
Auch ich schließe mich meinen Vorrednern vollständig an. Ich bedaure jeden Tag, dass es keine Vergütungsordnung für WEG-Verwalter gibt – es ist mir unbegreiflich. Leider machen wir die Erfahrung, dass die Eigentümergemeinschaften, zumindest hier im Ruhrgebiet, nahezu ausnahmslos nach dem günstigsten Angebot gehen, denn überwiegend hält man uns ja nur für bessere Hausmeister. Niemand weiß, was wir leisten (müssen). Wir sind / sollen sein: Kaufleute, Versicherungsspezialisten, Juristen, Handwerksprofis auf jedem Fachgebiet, Gutachter, Energieberater, Grundbuchexperten, Seelsorger, Baufinanzierungexperten, Mediatoren…. und nebenbei auch noch Verwalter, Erfüllungsgehilfen für Makler, Steuerberater und die Eigentümer selbst. Wir haben für “das viele Geld”, das wir bekommen, einen 24/7-Dienst zu leisten, selbstverständlich auch nach den üblichen Bürozeiten zur Verfügung zu stehen und dies nicht zuletzt auch für Telefonate über das Wetter…. Wir fragen uns permanent, woher die Annahme kommt, dass wir dies alles für das erhaltene Honorar (und hier wird grundsätzlich Brutto/Netto übersehen) leisten oder unzählige Mitarbeiter beschäftigen können.
Unsere Arbeit wird nicht Wert geschätzt, obwohl sie es mehr als verdient hat. Qualität hat überall ihren Preis – dies sollte auch für uns gelten.
Kaum ein anderer Beruf ist vielschichtiger und umfangreicher als der unsrige.
Wenn wir zu den unterschiedlichsten WEG-Fragen googlen, lesen wir eigentlich ausnahmlos nur über unseriöse Verwalter, Abzocker, faul und dreist – und wie man sie los wird. Testet das mal, Ihr werdet mir Recht geben (müssen).
Liest man so etwas über Anwälte, Steuerberater u.A.?
Woher kommt diese geringe Wertschätzung? Wäre dies anders, hätten wir auch die Möglichkeit, unsere Arbeit angemessen vergütet zu bekommen.
Ja, da haben Sie völlig Recht. Allein die ganzen Wissensbereiche, die abgedeckt werden müssen, die ständige Erreichbarkeit, die schwierigen Eigentümer mit gegenläufigen Interessen, Versammlungen am Wochenende und abends – das muss entsprechend vergütet werden. Es ist ein bisschen auch eine Mentalitätsfrage, an der wir manchmal ein wenig verzweifeln: Alles erst einmal möglichst günstig, egal mit welcher Konsequenz. Dabei übersehen viele Eigentümer, dass ein kompetenter und engagierter Verwalter, der angemessen verdient, am Ende für einen guten Werterhalt sorgt und der WEG Geld spart. In anderen europäischen Ländern, etwa in den Niederlanden, läuft dies durchaus anders und die Diskussion ist sachlicher. Viele qualifizierte Verwalter, Immobilienkaufleute usw. zieht es hier und da auch leider wieder aus der Verwaltungstätigkeit heraus hin zu einem anderen Schwerpunkt wie z. B. zur Immobilienvermittlung.
Hallo zusammen, wo findet man Angaben, was ein Hausverwalter alles berechnen darf? Z. B. Eigentümerwechsel, 1 x 119 Euro für die Wohnung und 1 x 119 Euro für die Garage? Was für einen Aufwand hatte er, der gesamt 238 Euro rechfertigt? Ich will es ja nur verstehen…. Vielen Dank!
Wir sind eine WEG von 100 Eigentümern. Ein neuer Verwaltervertrag soll von uns (Eigentümer) geprüft werden. In zwei Punkten besteht bei uns Unsicherheit. Leider konnten wir zu diesen keine Angaben finden und erbitten eine kurze Antwort, ob diese Zusatzvergütungen okay sind.
1. “Für die Bearbeitung von Versicherungsfällen erhält der Verwalter ein Sonderentgeld i.H.v.3 % netto der Schadenregulierungssumme.”
2. “Es wird eine Einrichtungspauschale von 35€ netto je WE vereinbart (Übernahme Stammdaten, Anschreiben Versorger, Dienstleister etc”
Über eine kurze Rückmeldung wären wir sehr dankbar..
Vielen Dank für den Tipp, nicht auf den günstigsten Preis zu achten. Ich kann nachvollziehen, dass man nicht sehr motiviert arbeitet, wenn man nur eine sehr geringe Vergütung bekommt. Ich werde darauf achten, dass eine gute Hausverwaltung einen Mustervertrag mit den genauen Konditionen zur Verfügung stellt.
Ich kann das aus eigener Erfahrung nur bestätigen. Nicht nur auf den (niedrigen) Preis achten.
Danke für den ausführlichen Aufklärung von den Kosten einer Hausverwaltung. Ein 12€ Basispreis ist sehr attraktiv aber es lohnt sich wahrscheinlich ein bisschen mehr zu bezahlen, wenn man keine Überraschungen bei einer Nebenkostenabrechnung haben möchte.
Ich finde die Ausführungen auch sehr hilfreich. Unsere Verwaltung (für 3 Parteien) möchte den Preis von 23,– auf 38,– € erhöhen. Unser Haus ist 30 Jahre alt und eine Wohnung ist vermietet. Trotzdem ist der Preis wohl überhöht und wir müssen annehmen, dass unsere Verwaltung uns loswerden möchte, da sie mit anderen Verwaltungen fusioniert und wahrscheinlich nur noch für Großparteien arbeiten möchte.
Es hat uns sehr überrascht, dass unser Hausverwalter seit Einführung der Trinkwasseruntersuchungen erstmals in der Abrechnung für 2019 einen Betrag von 150 Euro + MwSt., also 178,50 Euro für sich in Anspruch nimmt und eine Rechnung stellt über drei Stunden Arbeitsaufwand für “Vorbereitung, Digitalisierung und Archivierung der Trinkwasseruntersuchung”. Die Entnahme der Proben erfolgt durch eine beauftragte Firma in einer Wohnung (2. Stock) ohne Mitwirkung der Hausverwaltung. Es ist lediglich der Eigentümer anwesend, der keine Kosten geltend macht. Die Trinkwasseruntersuchung verlief negativ. Die Kosten für die eigentliche Untersuchung betrugen 302 Euro. Unsere kleine Wohnanlage hat 6 Einheiten.
Über Antworten bzw. Einschätzungen dazu wäre ich dankbar.
Im oberen Teil dieses Ratgebers ist sehr gut erläutert, was eine Hausverwaltung leisten muss. Ich arbeite ebenfalls als Hausverwalter seit 35 Jahren selbstständig und zusammen mit einem mittelständischen Unternehmen im Großraum Stuttgart.
Von einer WEG mit drei Wohnungen bis über 200 Wohnungen ist alles dabei.
Und in den letzten Jahrzehnten hat sich etliches geändert. d.h. die Arbeit ist pro Wohneinheit mehr geworden. Bezahlten die Eigentümer im Schnitt in den 90er Jahren zwischen 25 und 30 DM/Whg/Monat so ist der gleiche Betrag heute in Euro.
Es gibt drei hauptsächliche Faktoren weshalb die Arbeit sich erheblich gesteigert hat (ausrückbar in Netto Arbeitsstunden!)
1. geänderte Kunden: Heute sind Kunden durch das Netz aufgeklärter, selbstbewusster und die Ansprüche sind gestiegen. Durch die Verhaltensweisen der Gesellschaft im Netz, dem Onlineverhalten, erwarten viele Kunden eine Art “Amazonverwaltung”, d.h. heute ein Problem angefragt, soll es Morgen geliefert bzw. gelöst werden. Dem Rechnung zu tragen, bedeutet mehr Fachpersonal – was schwierig zu bekommen ist und entsprechend bezahlt werden muss.
2. geänderte Kommunikation: Im Schnitt 30-40 Emails bekommen Verwalter jeden Tag; alle sollen beantwortet werden, oftmals samt Lösungen. Vor dreißig Jahren gab es Anrufe und Briefe, aber nicht in dieser Menge. Der Verwalter konnte viel mehr vor Ort sein, viele Dinge im Gespräch lösen und Gemeinschaften zusammenbringen, mit einem Ziel. Heute fehlt dazu häufig die Zeit, der Verwalter kommt nur noch in Notfällen oder bei Sonderaufgaben vor Ort.
3. Im Jahre 2007 und aktuell am 01.12.2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz geändert; Der Verwalter steht immer mehr in Haftung; d.h. er muss nicht nur kaufmännisch auf der Höhe sein, sondern auch technisches Wissen aufweisen. Im Weiteren sind auch Verwalter per Gesetz gezwungen die Datenverarbeitung digital durchzuführen, Kosten für Software, Schulungen und permanente Weiterbildung fallen an.
Wer heute noch als “Küchentischverwalter” arbeitet bzw. WEG`s die solch einen Menschen beauftragt haben, begeben sich per se in unsichere Gewässer in Bezug auf Haftung durch Handlung oder Nicht-Handlung. Ein Verwalter, der diesen Job nebenher betreibt kann freilich günstig anbieten, kann Abrechnungen auf Word schreiben und Belege per Hand ausstellen, rechtskonform ist das i.d.R nicht. Und dass in Zeiten, wo jeder eine Rechtsschutzversicherung hat und viele wegen Kleinigkeiten die Gerichte bemühen.
Die Komplexität des Verwalterberufes ist den meisten absolut nicht klar; In Frankreich muss für diesen Beruf studiert werden und das schon Jahrzehnte. Aufgrund der vielen Konkurrenz unter den Verwaltern haben sich die Verwaltergebühren bisher kaum den Anforderungen angepasst. Allerdings trennt sich langsam die “Spreu vom Weizen”. Immer mehr mittelständische und auch größere Verwaltungsunternehmen rechnen nach; Der betriebene Aufwand wird nachgerechnet und dabei wird festgestellt, dass so kein Gewinn mehr erwirtschaftet werden kann. Die Folge ist, dass die Gebühren die nächsten Jahren für professionelle Verwaltungen erheblich steigen werden. Und das ist gut so. Denn in diesem Beruf möchte man seine Kunden mit der Zeit betreuen, welche notwendig ist und nicht vom Diktat der Unterbezahlung beherrscht werden.
Verwaltergebühren waren schon immer Pauschalen nach dem Solidaritätsprinzip. D.h. früher haben 10 bis 15 % der verwalteten WEG`s Mehraufwand z.B. durch Sanierungen verursacht. 90% liefen im normalen Verwaltungsaufwand und trugen mit Ihren Gebühren zum Ausgleich der Kostendeckung bei. Heute machen 50% Mehraufwände, schon alleine durch die Kommunikation.
Hinzu kommen noch etliche gesetzliche Aufwände: Trinkwasserverordnung, Brandschutzverordnung (bei Sanierungen und Umbauten), Energieeinspargesetzte…etc etc.
Wer eine Verwaltung sucht, sollte nicht zuerst nach dem Preis fragen; Vielmehr sollte er nach einer Verwaltung suchen, die bereit ist, ausreichend Zeit für die WEG aufzubringen. Gerne kann man im Land der Vertragsfreiheit auch Gebühren flexibel gestalten. Vergütungen lassen sich aufsplitten in Leistungen für die Buchhaltung (Abrechnung, Verbuchung, Wirtschaftsplan, Eigentümerwechsel), Leistungen für tägliche Verwaltungsarbeiten wie Email Korrespondenz, Telefonate, Schreiben, Leistungen für Versammlungen…etc. Und wer das immer noch Pauschal bezahlen möchte, sollte ein Angebot machen: Bieten Sie Ihrem Verwalter 60 €/Whg/Monat an und verlangen Sie dafür entsprechende Arbeitsleistungen und klasse Service.
In unserer Region verabschieden sich mehr und mehr Verwaltungsunternehmen von Preisen unter 50 €/Whg/Monat. Reich wird kein Verwalter damit, aber ein kleines Plus darf auch er erwarten.
Im Übrigen sind Verwalter, welche in den Verwalterverbänden engagiert sind, eher empfehlenswert: Diese bekommen regelmäßig die gesetzlichen Änderungen und die Gerichtsurteile im Wohnungswesen geliefert. Das ist für die WEG´s ein entscheidender Vorteil, einen Verwalter zu haben, der auf der Höhe der Zeit ist.
Ich kann den vorstehenden Ausführungen nur zustimmen. Ich bin seit 30 Jahren WEG Verwalter und die Anforderungen haben sehr stark zugenommen. Das betrifft zum Einen die Aufgaben selbst durch geänderte und neue gesetzliche Vorgaben aber eben auch, wie vom Kollegen geschildet, der Kommunikationsaufwand. Die ständige, mobile Verfügbarkeit von Smartphones macht es möglich, mal schnell dem Verwalter eine Mails zu schreiben oder ihn anzurufen. Bis sich früher mal jemand an die Schreibmaschine gesetzt hat, mußte schon was Schwerwiegendes passiert sein.
Durch das Erfordernis der Zertifizierung, das mit der jüngsten Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt wurde sowie die insgesamt zu niedrigen Vergütungen, wird sich die Zahl der Hausverwalter nach meiner Einschätzung stark verringern. Auch werden kleinere WEG Probleme haben, noch Verwalter zu finden, denn das lohnt sich für Profis kaum, zumal es einen Fachkräftemangel auch hier und nicht nur im Handwerk gibt. Immerhin hat der Gesetzgeber es zugelassen, dass sehr kleine WEG mit bis zu 8 Einheiten, keinen Profi haben müssen. Gleichwohl empfiehlt es sich aber.
Am besten ist bei der Verwaltersuche Objekte von ihm anzuschauen und ihn eindringlich zu fragen, ob er die Arbeit auch leisten kann. Ich habe mir mal die Mühe gemacht, meinen tatsächlichen Aufwand für ein 54 Parteienhaus einen Monat lang exakt zu erfassen. Ich bin auf 25 Stunden gekommen. Bei einer Stundenvergütung von 70,00 €, die ja den Sach- und Kostenaufwand ( Büro, EDV etc beinhaltet), also kein reiner Lohn ist, können Sie sich ausrechnen, wo m.E. eine angemessene Vergütung zu liegen hat. U
Auch ich schließe mich meinen Vorrednern vollständig an. Ich bedaure jeden Tag, dass es keine Vergütungsordnung für WEG-Verwalter gibt – es ist mir unbegreiflich. Leider machen wir die Erfahrung, dass die Eigentümergemeinschaften, zumindest hier im Ruhrgebiet, nahezu ausnahmslos nach dem günstigsten Angebot gehen, denn überwiegend hält man uns ja nur für bessere Hausmeister. Niemand weiß, was wir leisten (müssen). Wir sind / sollen sein: Kaufleute, Versicherungsspezialisten, Juristen, Handwerksprofis auf jedem Fachgebiet, Gutachter, Energieberater, Grundbuchexperten, Seelsorger, Baufinanzierungexperten, Mediatoren…. und nebenbei auch noch Verwalter, Erfüllungsgehilfen für Makler, Steuerberater und die Eigentümer selbst. Wir haben für “das viele Geld”, das wir bekommen, einen 24/7-Dienst zu leisten, selbstverständlich auch nach den üblichen Bürozeiten zur Verfügung zu stehen und dies nicht zuletzt auch für Telefonate über das Wetter…. Wir fragen uns permanent, woher die Annahme kommt, dass wir dies alles für das erhaltene Honorar (und hier wird grundsätzlich Brutto/Netto übersehen) leisten oder unzählige Mitarbeiter beschäftigen können.
Unsere Arbeit wird nicht Wert geschätzt, obwohl sie es mehr als verdient hat. Qualität hat überall ihren Preis – dies sollte auch für uns gelten.
Kaum ein anderer Beruf ist vielschichtiger und umfangreicher als der unsrige.
Wenn wir zu den unterschiedlichsten WEG-Fragen googlen, lesen wir eigentlich ausnahmlos nur über unseriöse Verwalter, Abzocker, faul und dreist – und wie man sie los wird. Testet das mal, Ihr werdet mir Recht geben (müssen).
Liest man so etwas über Anwälte, Steuerberater u.A.?
Woher kommt diese geringe Wertschätzung? Wäre dies anders, hätten wir auch die Möglichkeit, unsere Arbeit angemessen vergütet zu bekommen.
Ja, da haben Sie völlig Recht. Allein die ganzen Wissensbereiche, die abgedeckt werden müssen, die ständige Erreichbarkeit, die schwierigen Eigentümer mit gegenläufigen Interessen, Versammlungen am Wochenende und abends – das muss entsprechend vergütet werden. Es ist ein bisschen auch eine Mentalitätsfrage, an der wir manchmal ein wenig verzweifeln: Alles erst einmal möglichst günstig, egal mit welcher Konsequenz. Dabei übersehen viele Eigentümer, dass ein kompetenter und engagierter Verwalter, der angemessen verdient, am Ende für einen guten Werterhalt sorgt und der WEG Geld spart. In anderen europäischen Ländern, etwa in den Niederlanden, läuft dies durchaus anders und die Diskussion ist sachlicher. Viele qualifizierte Verwalter, Immobilienkaufleute usw. zieht es hier und da auch leider wieder aus der Verwaltungstätigkeit heraus hin zu einem anderen Schwerpunkt wie z. B. zur Immobilienvermittlung.
Hallo zusammen, wo findet man Angaben, was ein Hausverwalter alles berechnen darf? Z. B. Eigentümerwechsel, 1 x 119 Euro für die Wohnung und 1 x 119 Euro für die Garage? Was für einen Aufwand hatte er, der gesamt 238 Euro rechfertigt? Ich will es ja nur verstehen…. Vielen Dank!
Wir sind eine WEG von 100 Eigentümern. Ein neuer Verwaltervertrag soll von uns (Eigentümer) geprüft werden. In zwei Punkten besteht bei uns Unsicherheit. Leider konnten wir zu diesen keine Angaben finden und erbitten eine kurze Antwort, ob diese Zusatzvergütungen okay sind.
1. “Für die Bearbeitung von Versicherungsfällen erhält der Verwalter ein Sonderentgeld i.H.v.3 % netto der Schadenregulierungssumme.”
2. “Es wird eine Einrichtungspauschale von 35€ netto je WE vereinbart (Übernahme Stammdaten, Anschreiben Versorger, Dienstleister etc”
Über eine kurze Rückmeldung wären wir sehr dankbar..