Knapp anderthalb Jahre gibt es Hausverwaltung-Ratgeber.de nun schon. Doch die Grundlagen reichen zurück in das Jahr 2016, als wir eine Eigentümerversammlung miterleben durften, die man geradezu als unfassbar bezeichnen musste!
Es sind jetzt fast genau 16 Monate, seitdem Hausverwaltung-Ratgeber.de als Blog mit Fokus auf Wohnungseigentümer online gegangen ist. In dieser Zeit sind mehrere Dutzend Artikel und Blogposts entstanden. Die Grundlage dazu bilden eigene Erfahrungen mit Hausverwaltern, Eigentümerversammlungen und all den weniger erfreulichen Gegebenheiten, die damit zusammenhängen. Besonders seit einem Wohnungskauf vor wenigen Jahren und der damit verbunden Eigentümerversammlung in einem neuen Umfeld kristallisierte sich heraus, wie viel eine Verwaltung eigentlich falsch machen kann und welche Rolle unkritische Miteigentümer spielen können. Was wir in der vorherigen Wohnung samt Verwaltung erleben durften, war eindwandfrei: Pünktliche und stimmige Abrechnungen, eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage und kurze Eigentümerversammlungen, in denen wichtige Angelegenheiten konstruktiv geklärt wurden. Nicht so im neuen Objekt! Im Vorfeld hatten wir die Einladung sowie die Jahresabrechnung, bestehend aus der Gesamtabrechnung und der für unser Sondereigentum (die Wohnung) gültigen Einzelabrechnung, erhalten. Wie üblich wurde natürlich auch der Entwurf des neuen Wirtschaftsplanes bereitgestellt. Folgendes fiel direkt auf:
Der Wirtschaftsplan setzte ein deutlich erhöhtes Hausgeld an, während die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage vergleichsweise gering eingeplant worden war.
Der Verwalter hatte für Betriebsausgaben mehrfach auf die Instandhaltungsrücklage zurückgegriffen.
Die Dokumente wirkten ansonsten ebenfalls nachlässig erstellt und zusammengeschustert (Zeichensetzungsfehler, Rechtschreibfehler mit falschen Adressen, Tippfehler usw.).
Schon vor der ersten Eigentümerversammlung stellten sich viele Fragen, die der Verwalter dann nicht beantworten konnte und wollte. So fängt bei nicht wenigen neuen Wohnungsbesitzern der Ärger mit der Hausverwaltung an und so entstand die Idee zu diesem Blog!
Das wirkte alles sehr merkwürdig. Auch der Umstand, dass der damalige Verwaltungsbeirat mich fragte, ob ich ihn nicht unterstützen wolle und mich dazu bei der Hausverwaltung vorstellen müsste. Wieso sollte ich dem Verwalter einen Antrittsbesuch abstatten? Ich stellte mir zudem die Frage, ob überhaupt ein grobes Verständnis über die Arbeit des Verwaltungsbeirates besteht: Somit lehnte ich das Angebot dankend ab.
Wenn man mit Fragen auf einer Eigentümerversammlung in ein Wespennest sticht…
Als Eigentümer muss man sich manchmal die abstrusesten Ausreden seitens einer Hausverwaltung anhören. Es ist verständlich, dass niemand gerne angelogen oder hingehalten wird. Im Kontext der WEG-Verwaltung passiert dies leider noch viel zu oft.
Bei der damaligen Hausverwaltung folgten auf berechtigte Fragen lediglich unglaubwürdige Ausreden. Einer der vielen Höhepunkte – oder besser Tiefpunkte – war die Aussage des WEG-Verwalters, dass er kein Zugriff auf das eigene Archiv habe, in dem sich die Unterlagen der WEG befinden. Bei der Prüfung der Unterlagen fiel dann unter anderem auf, dass viele Kontoauszüge fehlten und dass unsichere Treuhandkonten statt der vorgeschriebenen und im Verwaltervertrag vermerkten WEG-Konten genutzt wurden. In der Eigentümerversammlung machte ich dann einen „Fehler“: Ich empfahl der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verwalter nicht zu entlasten, da er unerlaubt Gelder von der Instandhaltungsrücklage abgebucht hatte. Davon wollte aber leider kein anderer Eigentümer etwas wissen. Gleichzeitig wollte ich erfahren, wieso das Hausgeld eine etwa 30%ige Erhöhung erfahren sollte. Darauf hin wurde ich angebrüllt, ich solle nicht versuchen, Stimmung zu machen. Gleichzeitig wurde mir das Wort entzogen. Zum Glück widersetzte ich mich und hielt gegen. Später wurde ich gar auf Empfehlung des WEG-Verwalters aus Goslar zum Belegprüfer (Rechnungsprüfer) bestellt, damit ich sehen könne, „dass alles in Ordnung sei“. Wer spätestens jetzt nicht ein wenig misstrauisch wird, sollte seine Haltung ein wenig überdenken.
In den nächsten Wochen deckte sich immer mehr auf und es war klar, dass die WEG über viele Jahre hinweg von einem überaus unseriösen und inkompetenten Verwalter „betreut“ worden war. Ebenso wurde es offensichtlich, dass der voherige Verwaltungsbeirat in seiner Kontrollfunktion gänzlich versagt und die Verwaltungsunterlagen überhaupt nicht geprüft hatte.
Der nächste Schritt war, zeitnah einen Termin zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen vereinbaren. Eine Einsichtnahme wollte die Hausverwaltung mit dem Hinweis, dies sei erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres möglich, verhindern. Nur mit Hartnäckigkeit konnten wir unser Recht durchsetzen, denn jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, die Verwaltungsunterlagen der WEG einzusehen. Dann kam die nächste Ausrede: Der Verwalter habe selbst keinen Zugriff auf sein Archiv und müsse erst den Urlaub seiner Mitarbeiterin abwarten!
Das Ergebnis der Einsicht in die WEG-Verwaltungsunterlagen war mehr als ernüchternd!
Warum die Hausverwaltung eine Verzögerungstaktik betrieben hatte, war sehr schnell klar, als wir die Verwaltungsunterlagen in Augenschein nehmen konnten. Derartige Ausreden schüren leider noch mehr Misstrauen.
Nach mehreren Wochen kam es dann endlich zu einem Termin der Einsichtsnahme und es offenbarten sich eklatante Mängel. Hier ein kleiner Auszug:
Bei einer unseriösen Hausverwaltung kommt es meistens zu mehreren Verfehlungen gleichzeitig. Gleichzeitig sind die Unterlagen nicht selten schlecht geführt und unordentlich, denn so blickt ja kein Eigentümer durch. Zudem leidet immer die Transparenz, denn ein schlechter Verwalter möchte natürlich nicht, dass die Wahrheit zum Vorschein kommt.
Die Aktenordner wurden uns auf dem Boden stehend präsentiert und hatten allesamt uneinheitliche und nicht eindeutige Beschriftungen.
Die Unterlagen waren schlampig geführt, völlig durcheinander und es fehlten wichtige Belege, insbesondere die vollständigen Kontoauszüge.
Das Vermögen der WEG war auf unsicheren Treuhandkonten, die auf den Namen und die Adresse des Verwalters lauteten, angelegt. Seit 2007 sind nur noch WEG-Eigenkonten für die Verwaltung von WEG-Geldern zugelassen (siehe ordnungsgemäße Verwaltung).
Da die Gelder auf dem Girokonto zur Begleichung der Versicherungsbeiträge zwischenzeitlich nicht ausreichte, überwies er einfach mehrmals ohne Beschluss Geld vom Konto für die Instandhaltungsrücklage.
Der günstige Gartendienst wollte nicht mehr für die WEG arbeiten, da das Verhältnis zum Verwalter und zum Verwaltungsbeirat gestört war. Mitarbeiter waren wegen vermeintlichen Fehlern kontrolliert und bepöbelt worden. Der aktuelle Gartendienst verlangte viel mehr Geld (etwa 50% Aufschlag) und teilte im persönlichen Gespräch mit, dass er dies tue, weil die WEG besonders „schwierig“ sei.
Es wurde keine Beschlusssammlung geführt und selbst einfachste Beschlüsse, wie etwa das Versehen der Mülleimer mit Schlössern, waren über viele Jahre hinweg nicht umgesetzt worden.
Der Verwalter hatte sich von jetzt auf gleich seit mehreren Monaten ein zusätzliches Aufwandsentgelt auf monatlicher Basis überwiesen. Die WEG wurde weder informiert, noch wurde ein Beschluss herbeigeführt.
Der Verwaltungsbeirat hatte das Protokoll zur letzten Belegprüfung einfach unterschrieben, ohne dass dieses mit Inhalt befüllt worden wäre: Eine Blankounterschrift!
Die Transparenz war bei der ersten Hausverwaltung eigentlich nicht gegeben. Die Stimmung in den Eigentümerversammlungen erinnerte stark an typische Kaffeefahrten, in denen Schrott zu überteuerten Preisen verkauft werden soll und in denen mögliche Kritiker mundtot gemacht werden.
Wenn eine Hausverwaltung ihren Aufgaben nicht ausreichend nachkommt, ist dies meistens mit viel Schreibarbeit für die Eigentümer verbunden. Das kostet Zeit und Nerven.
Nach mehreren Anwaltsbesuchen und Schreiben sowie überaus unangenehmen außerordentlichen Eigentümerversammlungen wurde der Verwalter dann aus wichtigem Grund abberufen und außerordentlich gekündigt. Er schrie zwar mehrmals „Ich kündige Ihnen!“, aber das konnte er gar nicht. Nach dieser turbulenten Zeit gingen wir zunächst davon aus, dass es mit der Verwaltung des Objekts bergauf gehen kann. Dies war leider nicht so. Es folgten unter anderem ein suchtkranker Verwalter, der leider einen Totalabsturz hatte und nicht mehr arbeitsfähig war, dann eine weitere Verwaltung, die sich mit Ihrer Auftragslage und dem tatsächlichen Aufwand überschätzt hatte. Bis heute ist, bis auf zahlreiche Wechsel und Versprechen, nichts Wesentliches passiert. In dieser Zeit haben wir uns intensiv in die WEG-Verwaltung eingearbeitet und viele Informationen zusammengetragen oder einfach zusammentragen müssen: Wir haben Gerichtsurteile gelesen und Meinungen von Anwälten eingeholt, Artikel gelesen und uns mit anderen Interessierten ausgetauscht. Genau von diesem Wissensstand sollen auch Sie als Leser profitieren!
Viele Eigentümer haben berechtigte Fragen, was die WEG-Verwaltung angeht!
Wenn man die Vorgeschichte zu Hausverwaltung-Ratgeber.de betrachtet, ist verständlich, warum bestimmte Themen in Bezug auf die WEG-Verwaltung viele Leser interessieren und es vielfach offene Fragen gibt. Das Themenfeld ist komplex und im Internet findet man entweder wenige Informationen zu konkreten Fragestellungen. Daher ist für diesen Blog der Ansatz gewählt worden, komplexe Sachverhalte auf einfach und praktische Weise für Wohnungsbesitzer und Kaufinteressenten zugänglich zu machen, die über keine juristische Ausbildung verfügen. Die Besucherzahlen und Verweildauern auf Hausverwaltung-Ratgeber.de sowie die Rückmeldungen erfreuen uns!
Fakten zu Hausverwaltung-Ratgeber.de im Überblick!
Unser Blog ist erst Anfang 2018 online gegangen und hat bereits mehr als 12.000 Leser pro Monat. Dies zeigt wie wichtig praxisnahe Informationen für Wohnungseigentümer sind. Erfahren Sie, welche Artikel am beliebtesten sind!
Anbei einige Zahlen rund um den Blog (Stand: 19.08.2019):
Es wurden über 50 Beiträge und mehr als 10 Artikel veröffentlicht.
Der Blog hat insgesamt ca. 150.000 Wörter.
Seit dem Launch haben etwas mehr als 105.000 Besucher über 155.000 Seiten aufgerufen.
Die durchschnittliche Verweildauer beträgt mehr als 4:00 Minuten.
Die 45 Kommentare umfassen fast 4.000 Wörter.
Im Juli 2019 hatte der Blog mehr als 12.000 Besucher.
Das ist sehr motivierend und bestärkt uns darin, weiterzumachen und den Blog regelmäßig mit neuen Inhalten zu versehen. Insbesondere das positive Feedback freut uns sehr und zeigt uns, dass wir offenbar auf dem richtigen Weg sind. Vielen Dank dafür!
Das sind die Top 10 Artikel auf Hausverwaltung-Ratgeber.de!
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
