Die Mietkaution: Wissenswertes für Mieter & Vermieter

Das Umziehen ist in der Regel immer ein recht teures und energieraubendes Vorhaben. Unabhängig davon, ob man ein professionelles Umzugsunternehmen mit dem Transport beauftragt oder nicht: Es gibt viel zu erledigen und die finanzielle Belastung durch den Kauf von Möbeln, einer Küche und weiterem Einrichtungsbedarf kann schnell arg ins Geld gehen. Dies gilt besonders dann, wenn Sie eventuell noch einen Monat die doppelte Miete entrichten müssen und gleichzeitig renovieren lassen sowie einen Immobilienmakler zu zahlen haben. Zu all den finanziellen Aufwendungen kommt noch die Zahlung der Mietkaution hinzu, während unterdessen die Mietsicherheit für die alte Wohnung noch beim vorherigen Vermieter liegt. Welche Höhe für die Mietkaution nun angemessen ist und wie das Geld hinterlegt werden kann, müssen Mieter und Vermieter einfach wissen. Es gibt inzwischen viele Möglichkeiten, wie eine Mietsicherheit angelegt werden kann, sodass es nicht nur das klassische Sparbuch infrage kommt. Allerdings ist nicht jede Option ratsam oder zulässig. Der folgende Beitrag fokussiert sich voll und ganz auf die Mietsicherheit von Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien wird das Thema Mietkaution anders gehandhabt und es gelten abweichende Vorgaben.

Die richtige Höhe der Mietkaution

Je nach Lage und Ausstattung der Wohnung kann die Kaltmiete bereits per se schon einen hohen Betrag ausmachen. Um sich vor Mietausfällen zu schützen und um Geld für mögliche Schäden an seinem Eigentum in Reserve zu haben, können Vermieter laut § 551 BGB bis zu 3 Monatskaltmieten für die Kaution veranschlagen. Die Betriebskosten spielen in der Kostenkalkulation keine Rolle, es geht bei der Mietkaution lediglich um die Höhe der Kaltmiete. Der Mieter hat die Möglichkeit, die Mietkaution direkt in Gänze zu übermitteln oder aber drei Monatsraten zu je gleicher Höhe gemeinsam mit der Mietzahlung zu entrichten.

Mietkautionsbürgschaft als Alternative?

Wer nur über geringe finanzielle Ressourcen verfügt, kommt bei einem Umzug recht schnell an sein Limit. Eine Mietkautionsbürgschaft oder ein Mietaval wird von zahlreichen Versicherungen und Banken angeboten. Theoretisch können natürlich auch Privatpersonen eine Bürgschaft stellen, üblich ist etwa eine Elternbürgschaft. Bei einer Kautionsbürgschaft entsteht der Vorteil, dass die finanzielle Doppelbelastung entfällt. Wählt man als Produkt eine Mietkautionsversicherung oder eine Bank für die Abwicklung der Mietsicherheit aus, dann steht dem Vermieter ab dem ersten Tag das Geld zur Verfügung – und das bei relativ wenig Verwaltungsaufwand. Für Vermieter entstehen keine Kosten, sie erhalten in der Regel eine Bürgschaftsurkunde und können sich im Schadensfall, beispielsweise bei einer nur teilgeräumten Wohnung bei Auszug, direkt an den Anbieter der Mietkautionsbürgschaft wenden. Mieter hingegen müssen für diese Art der Sicherheit schon ein wenig in die Tasche greifen, denn ein derartiger Avalkredit bringt oft hohe Bearbeitungsgebühren mit sich. Eine weitere Art der Absicherung ist die Mieterselbstauskunft, die vor Vertragsabschluss von den Mietinteressenten auszufüllen ist – freiwillig zwar, aber üblich.

Auch wenn es erst einmal einfach aussieht, in der Regel sind Mietsicherheiten von Versicherungen oder Avalkredite von Banken mit relativ hohen Kosten für die Mieter verbunden. Für Vermieter ist diese Art der Mietsicherheit jedoch sehr komfortabel.

Auch entsteht der Nachteil für Mieter, dass diese eventuell bei nicht berechtigten Forderungen seitens der Vermieters verzögert an das Geld kommen können. Bei den dauerhaft niedrigen Zinsen in den letzten Jahren ist es unter Umständen wesentlich günstiger, einen Kredit zu guten Kondition aufzunehmen, als eine Kautionsbürgschaft über die Bank abzuwickeln. Egal wofür Sie sich die entscheiden, die Konditionen für die unterschiedlichen Mietsicherheiten sind entscheidend und Sie sollten vorab vergleichen! Mischformen der Mietsicherheit sind ebenfalls möglich. Wie kann das aussehen? Eine Mietkautionsbürgschaft wird über einen gewissen Betrag abgeschlossen und der Rest wird als Barkaution übergeben. Auch andere Mischformen sind natürlich denkbar, solange der gesamte Betrag nicht die Höhe von drei Monatskaltmieten für die Mietkaution überschreitet und beide Parteien einverstanden sind.

Die Mietkaution richtig anlegen! Nur mit einem Mietkautionskonto?

Zunächst einmal ist es sehr wichtig anzumerken, dass das Geld für die Mietkaution getrennt von dem eigenen Vermögen des Vermieters oder Verwalters anzulegen ist. Dies wird bei WEG-Verwaltern ebenso gehandhabt, denn auch diese sind dazu angehalten, die Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft sowie das Konto für die laufenden Kosten auf einem offenen Fremdgeldkonto aufzubewahren (WEG-Eigenkonten). Aber warum ist dies so vorgesehen? Im Falle einer Insolvenz etwa würde das Geld dann dem Vermögen des Vermieters oder der Miethausverwaltung zugesprochen werden und ist ganz einfach weg. Viele Banken bieten inzwischen die unkomplizierte Einrichtung eines Mietkautionskontos online an. Der Vermieter erhält eine Verpfändungsurkunde. Auf das Geld zugreifen kann der Mieter dann nicht mehr. Üblich ist es ebenfalls, dass Vermieter eine Barkaution verlangen, über die unbedingt eine Quittung auszustellen ist. Alternativ kann man das Geld auch überweisen und es wird ein Mietkautionssparbuch angelegt. Für die Mietkaution kann ebenfalls ein Sparbuch verpfändet werden – unter der Voraussetzung der Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters. Diese bezieht sich auf die Sparforderung. Tritt ein Schaden ein, hat der Vermieter Zugriff.

Denken Sie immer daran, dass die Mietsicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird. Wenn ein Vermieter nicht nachweisen kann, dass der Kautionsbetrag auf einem insolvenzsicheren Konto angelegt wurde, kann die Kaution bis zur Vorlage des Nachweises vom Mieter einbehalten werden.

Bis zum Jahr 2001 war es lediglich möglich, die Mietsicherheit  als sogenannte Spareinlage mit den üblichen Zinssätzen anzulegen. Die Kündigungsfrist war auf drei Monate festgesetzt. Nach der Mietrechtsreform regelt § 551 BGBG jedoch inzwischen, dass auch “andere Investitionsformen” zulässig sind, sofern sich Mieter und Vermieter einig sind. Die daraus entstandenen Erträge stehen dem Mieter zu. In der Praxis gibt es daher noch ganz andere Formen der Mietsicherheit, von denen aber abzuraten ist, da der Wert stark schwanken kann: Tagesanleihen oder Wertpapiere sind auch mögliche Mietsicherheiten, wenn sie verpfändet werden. Dies gilt auch für Bausparverträge. Je nach dem Kleingedruckten und den konkreten Vertragsdetails können jedoch die Vermieter im Schadensfalls nicht immer so zügig auf die Sicherheiten zugreifen. Dementsprechend ist das klassische Mietkautionssparbuch nach wie vor sehr beliebt.

§ 551 BGB Absatz 3 [Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten]: “Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.”

Vermieter legt Mietkaution falsch an: ist dies direkt schon Untreue?

Angenommen, Sie haben einen Mietvertrag unterschrieben und es geht nun um die konkrete Form der Mietsicherheit. Ihr Vermieter weiß, dass ein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet wird – Sie wissen davon natürlich nichts. Und trotz all dieser Umstände legt er die Mietsicherheit so an, dass sie nicht getrennt von seinem Vermögen gehalten wird. Ist dies bereits Untreue (§ 266 StGB)? Es gibt ein BGH-Urteil (Az: 5 StR 354/07), welches besagt, dass dies nicht der Fall ist, wenn ein Vermieter zu jeder Zeit “bereit und fähig ist, das fällige Kautionsgeld aus eigenen flüssigen Mitteln zurückzuzahlen”. Rechtliche Auseinandersetzungen dieser Art sind überaus langwierig – und Recht haben und Recht bekommen manchmal zweierlei. Genauso verhält es sich mit WEG-Verwaltern, die Geld aus den Rücklagen der Treuhandkonten – es sollten daher immer offene Fremdgeldkonten sein – entnehmen und erst irgendwann zurückzahlen. In der Praxis wird allerding nur in wenigen Fällen wirklich ermittelt, wenn Beträge entnommen wurden und nicht immer ein Strafverfahren eingeleitet. Daher ist es umso wichtiger den Unterschied zwischen den Anlageformen der Mietsicherheit zu kennen. Sie sollten Sie die Zügel selbst in der Hand halten und von vornerein auf einer Getrenntheit vom Vermögen und auf dem damit verbundenen Nachweis bestehen.

Mietkaution: Rückzahlung sofort?

Die Rückzahlung der Mietkaution kann schnell erfolgen, wenn es beispielsweise einen Wohnungsübergabetermin mit entsprechendem Auszugsprotokoll gegeben hat und der Mieter keine Schäden verursacht hat. Soweit die Theorie, denn üblich ist dies in der Praxis leider nicht. Viele Vermieter behalten die Mietkaution die gesetzlich möglichen 6 Monate ein. Ist es zu Beschädigungen oder Mietausfällen gekommen, wird der ausstehende Betrag von der Rückzahlung der Mietkaution abgezogen. Um das Jahr 2020 sieht es mit der Verzinsung für ein Mietkautionskonto nicht lukrativ aus, im Prinzip ist der Vermieter jedoch dazu verpflichtet, auch die Zinsen von dem Sparkonto an den Mieter zurückzuzahlen. Dies gilt auch für andere Anlageformen. Die Zinserträge aus den Anlagen sind für den Mieter steuerpflichtig. Vermieter sind dazu verpflichtet, Ihren Mietern die Erträge offenzulegen und sie darüber zu informieren, welche Art der Anlage für den Kautionsbetrag gewählt wurde.

Die Mietkaution im Fazit

Die wichtigsten Aspekte rund um das Thema Mietkaution in der Zusammenfassung:

• Es gilt ein maximaler Betrag von 3 Nettokaltmieten.
• Die Frist für die Rückzahlung ist auf maximal 6 Monate festgesetzt.
• Der Mieter darf die Mietkaution in 3 Raten entrichten.
• Mietsicherheiten müssen getrennt von dem Vermögen des Vermieters angelegt sein.
• Zinserträge  erhält der Mieter. Die Zinsen sind steuerpflichtig.
• Neben dem klassischen Mietkautionskonto sind andere Formen der Sicherheiten möglich, auch in Mischform, sofern beide Parteien einverstanden sind.

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