Rechte und Pflichten des Vermieters: Alles was Sie wissen müssen!

Ganz gleich, ob eine zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehörende Eigentumswohnung oder ein Objekt in einem Miethaus vermietet wird: Die Vermietung von Wohneigentum geht immer mit ganz konkreten Rechten und Pflichten einher. Diese muss man als Vermieter natürlich beachten und als Mieter sollte man sie ebenfalls kennen. Nur so lässt sich ein einfaches und mitunter angenehmes Mietverhältnis aufbauen, von dem beide Seiten gleichermaßen profitieren. Schließlich sind die Gerichte in Deutschland sehr häufig mit der Klärung von Mietangelegenheiten rund um Verträge und Pflichten beschäftigt. In der Vergangenheit sind wir bereits auf die Rechte und Pflichten von Miteigentümern einer WEG sowie auf die des bestellten Verwalters und des Verwaltungsbeirates eingegangen und hatten praxisnahe Beispiele angeführt. Mit diesem Beitrag fokussieren wir uns nun auf die Vermieterseite und möchten Ihnen alle relevanten Informationen praxisnah und mithilfe einer Infografik präsentieren.

Die Infografik zu den Rechten und Pflichten eines Vermieters

Die Rechte des Vermieters

Miete

Es mag zwar schon fast selbstverständlich klingen, aber an dieser Stelle muss man es der Vollständigkeit halber aufführen. Von allen Rechten des Vermieters dürfte der Empfang der monatlichen Mietzahlung – auch Mietzins genannt – am wichtigsten sein. Die Miete ist monatlich durch den Mieter im Voraus zu entrichten. Per Gesetz ist diese zum dritten Werktag eines Monats fällig.

Mietkaution

Ein Vermieter darf eine Kaution erheben, die dazu dient, vor möglichen Schäden an der Mietsache sowie vor potenziellen Mietausfällen zu schützen. Von der Höhe her darf die Mietkaution maximal drei Nettokaltmieten (Monatszahlungen ohne Nebenkosten) umfassen. Ganz wichtig: Die Kaution muss vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt werden. Üblicherweise bieten Banken hierzu spezielle Konten an (siehe Artikel zu Anbietern von Mietkautionen). Man beachte die Analogie zu den WEG-Eigenkonten bzw. offenen Fremdgeldkonten. Auch ein Hausverwalter muss die Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) getrennt von seinem eigenen Vermögen halten.

Hausordnung

Es ist verständlich, dass ein Vermieter ein möglichst reibungsloses Mietverhältnis anstrebt. Dazu gehört nicht nur ein sorgsamer Umgang mit der Mietsache durch den Mieter, sondern ebenfalls eine möglichst geringe Beeinträchtigung anderer Bewohner der Immobilie. Dazu darf der Vermieter – wie eine WEG auch – eine Hausordnung aufstellen, an die sich der Mieter halten muss. Achtung: Es gibt natürlich auch Grenzen dessen, was eine Hausordnung festlegen darf. So ist es über eine Hausordnung beispielsweise nicht möglich einem Mieter den Betrieb einer Waschmaschine oder eines Trockners in der Wohnung zu verbieten – auch dann nicht, wenn die Immobilie über Waschräume verfügt.
Am sinnvollsten ist es, die Hausordnung dem Mietvertrag in Form einer Anlage beizufügen. Dies hat zur Folge, dass der Mieter mit seiner Unterschrift unter dem Vertrag zugleich die Hausordnung akzeptiert. Verstöße können je nach Schwere zu einer Abmahnung führen. Mieter sollten die Hausordnung nicht unbedingt als Einschränkung verstehen, denn sie schützt in aller Regel die Interessen aller Mitbewohner einer Immobilie und erhöht die Wahrscheinlichkeit für ein problemloses Miteinander.

Schadensmeldung

Immobilien sind teuer und Schäden (z. B. Wasserschäden) können sich – sollte man sich nicht rechtzeitig darum kümmern – ausweiten und Folgeschäden verursachen. Dementsprechend ist es klar, dass ein Vermieter ein Recht darauf hat, vom Mieter umgehend über Schäden oder Mängel an der Mietsache informiert zu werden. Dies ist ja schließlich auch die Grundlage dafür, dass diese behoben werden können, was ebenfalls im Sinne des Mieters liegen dürfte.

Schadensbehebung

Auch dieser Punkt ist eigentlich selbstverständlich. Beschädigt der Mieter die Mietwohnung oder das gemietete Haus, muss er für den Schaden selbst aufkommen bzw. die Kosten für die Reparatur übernehmen. Bevor die Behebung des Schadens beauftragt wird, ist der Vermieter zu informieren.

Schönheitsreparaturen

In den meisten Mietverträgen finden sich Regelungen rund um das Thema „Schönheitsreparaturen“. Unter Schönheitsreparaturen versteht man rein dekorative Veränderungen, um das Aussehen von Wohnräumen zu verbessern. Ein Beispiel wäre das Streichen der Wände und Decken in einer Mietwohnung innerhalb regelmäßiger Zeiträume. Schönheitsreparaturen können durch den Mieter als Haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer abgesetzt werden. Somit steht man als Mieter grundsätzlich vor der Entscheidung, ob man die erforderlichen Arbeiten selber durchführen oder einem Handwerker überlassen sollte.

Raumklima

Der Vermieter hat ein Recht darauf, dass der Mieter sorgfältig mit dem Eigentum umgeht. Dazu gehört insbesondere die Gewährleistung eines angemessenen Raumklimas. Dies bedeutet, dass der Mieter ausreichend lüften und heizen muss. Bei unzureichender Lüftung und Heizung besteht die Gefahr von Schimmelbildung oder zugefrorenen Wasserleitungen. Hat der Mieter solche Schäden zu verantworten, greift das Verursacherprinzip und er muss für die Schadensbehebung selbst aufkommen – und nicht der Vermieter.

Mieterhöhung

Liegen bestimmte Voraussetzungen vor, ist es einem Vermieter möglich, Mieterhöhungen durchzusetzen. Man denke hier an eine mit dem Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete, wie sie in vielen teuren Großstädten üblich ist, oder an die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) bzw. die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB). Das Thema Mieterhöhung ist bei Mietern natürlich wenig beliebt und als Vermieter ist man gut beraten, dieses mit einem bestimmten Maß an Sensibilität anzugehen. Die Art und Weise, wie eine Mieterhöhung kommuniziert wird, hat nicht selten einen großen Einfluss darauf, wie diese vom Mieter aufgefasst wird.

Verkauf der Immobilie

Ein bestehender Mietvertrag ist für den Vermieter kein Hindernisgrund, um die Immobilie zu verkaufen, wenn er dies wünscht. Eine Zustimmung seitens des Mieters ist nicht erforderlich. Dennoch übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag und kann dem Mieter nicht alleine aufgrund des Eigentümerwechsels kündigen. Der Vertrag ändert sich nicht, sondern lediglich der Vermieter. Hinweis: Gemäß § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn eine Eigentumswohnung entsteht oder während der Mietdauer entstanden ist, die nun an einen Dritten verkauft werden soll. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass sich in der Regel vermietete Immobilien schlechter verkaufen lassen als solche, die selbst genutzt werden. Dies liegt eben daran, dass der Käufer den bestehenden Mietvertrag mit allen Einschränkungen „erbt“ bzw. „mitkauft“.

Die Pflichten des Vermieters

Wohnungsgeberbestätigung

Der Vermieter einer Immobilie ist seit 2015 dazu verpflichtet, eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung – auch bekannt als Vermieterbescheinigung – auszustellen. Die Frist dazu beträgt 2 Wochen nach Einzug oder Auszug. Dieses Dokument bildet die Grundlage dafür, dass sich der Mieter und andere Bewohner bei der zuständigen Meldebehörde an- bzw. abmelden können. Auf Hausverwaltung-Ratgeber.de finden Sie einen Artikel zur Wohnungsgeberbestätigung mit kostenlosen Vorlagen / Formularen zum Download.

Nebenkostenabrechnung

In Ergänzung zu der Kaltmiete muss ein Mieter auch stets die Nebenkosten auf monatlicher Basis begleichen (vgl. Abschlagszahlung). Es gibt in diesem Zusammenhang umlegbare und nicht umlegbare Kosten, welche dem Vermieter entstehen, wobei diese der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu entnehmen sind. Eine Liste finden sich in § 2 BetrKV „Aufstellung der Betriebskosten“. Die nicht umlegbaren Kosten dürfen folglich nicht auf den Mieter umgelegt werden (z. B. Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten). Diese Nebenkosten für ein Mietobjekt – bestehend aus Betriebskosten und der Grundsteuer – muss der Vermieter einmal im Jahr abrechnen (siehe § 556 BGB „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“). Dies geschieht mit der Nebenkostenabrechnung, für die eine Frist bis zum 31. Dezember des Folgejahres gilt. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 muss also dem Mieter bis spätestens zum 31. Dezember 2022 vorliegen. Es kommt fast immer zu Nachzahlungen oder Guthaben. Wenn man sich als Vermieter nicht auskennt oder keine Zeit hat, überlässt man diese Aufgabe am besten einer Hausverwaltung oder einem Abrechnungsservice. Mieter sollten hingegen die Nebenkostenabrechnung immer überprüfen und insbesondere sicherstellen, dass sich darin keine nicht umlegbaren Kosten befinden. Der Vermieter hat zudem eine Rechenschaftspflicht, sodass dieser das Zahlenwerk in der Nebenkostenabrechnung durch entsprechende Rechnungen und Belege gegenüber dem Mieter nachweisen muss. Das Hausgeld, das der vermietende Eigentümer einer WEG-Wohnung monatlich bezahlt, ist also stets höher als jene Nebenkosten, die der Mieter monatlich trägt. Dies muss man als Vermieter mit Blick auf die Rendite wirklich gut im Voraus berücksichtigen. Gerade die Nebenkostenabrechnung stellt einen häufigen Streitgrund zwischen Mieter und Vermieter dar. Böse Überraschungen gibt es für Vermieter auch, wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage stark ansteigt, denn auf den Mieter umlegen kann man diesen Betrag nicht.

Verkehrssicherungspflicht

Diese Pflicht sollte ein Vermieter unter keinen Umständen vernachlässigen, denn möglicherweise könnte dies weitreichende Folgen nach sich ziehen. Als Vermieter muss man ausreichende Vorkehrungen treffen, damit niemand in der Immobilie selbst oder in den Außenanlagen zu Schaden kommt. Hier geht es beispielsweise darum, dass bei entsprechenden Witterungsbedingungen der Winterdienst funktioniert und die Gehwege streut, sodass keine unnötige Rutschgefahr besteht. Gleiches etwa für lockere Treppenstufen oder für lose Dachziegel. Hier muss ein Vermieter tätig werden, um seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen.

Instandhaltung und Instandsetzung

Die Instandhaltung und Instandsetzung fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Er muss für jene Arbeiten die Kosten tragen, welche über Kleinreparaturen hinausgehen. Handelt es sich um Kleinreparaturen, dürfen diese dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Es gibt hier jedoch eine Obergrenze, die in einem Bereich zwischen € 75,00 und € 100,00 liegt. Liegen die Kosten höher, ist der Vermieter gefragt.

Funktionierende Heizung

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, eine funktionierende Heizung bereitzustellen. Damit eine Heizung als solche gilt, muss diese in der Lage sein, im Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad sicherzustellen.

Beseitigung von Schimmel

Wie bereits oben erwähnt, kann Schimmel gesundheitsschädigend sein – und so oder so ist dieser sehr unangenehm. Daher ist es verständlich, dass ein Vermieter dann Schimmel auf seine Kosten beseitigen lassen muss, wenn dieser von Mängeln in der Bausubstanz herrührt.

Pflege des Gartens

Wurde mittels Mietvertrag nichts anderes vereinbart, liegt die Verantwortung für die Gartenpflege sowie für die Pflege von Außenanlagen beim Vermieter. Ist der Mieter laut Mietvertrag für die Gartenpflege zuständig, kann der Vermieter nicht von ihm solche Arbeiten erwarten, die über kleinere Aufgaben wie etwa das Rasenmähen hinausgehen. Kein Mieter muss sich z. B. selbst um die Fällung eines Baumes kümmern.

Rückzahlung der Mietkaution

Wird das Mietverhältnis beendet und wurde das Mietobjekt an den Vermieter übergeben (siehe Artikel zu Wohnungsübergabeprotokoll / Schlüsselübergabe), so stellt sich vielen Mietern die Frage nach der Auszahlung der vom Vermieter verwahrten Mietkaution. Bestehen keine Ansprüche gegenüber dem Mieter, muss der Vermieter die Kaution innerhalb einer sogenannten „angemessenen Frist“. Unter einer solchen Frist versteht man drei bis sechs Monate, in Ausnahmefällen auch ganze 12 Monate. Streitpunkte hier sind oftmals Schönheitsreparaturen. Bestehen Mietschulden, ist klar, dass der Mieter nicht mit einer Auszahlung der vollen Kaution rechnen kann, da es sich um einen berechtigten Anspruch des Vermieters handelt.

Hinweis: Bei den obigen Listen handelt es sich nur um eine Auswahl der wichtigsten Rechte und Pflichten des Vermieters. Auf weitere ausgewählte Details, wie etwa auf die Untervermietung, werden wir in weiteren Blogposts eingehen.

Vermieter sein im Fazit: Eine Hausverwaltung kann sich lohnen

Für Vermieter ist es sehr wichtig, passende Mietinteressenten auszuwählen. Oftmals entscheidet die Wahl des Mieters sehr entscheidend darüber, ob das Mietverhältnis spannungsfrei verläuft – oder auch nicht.

Betrachtet man die vielen Pflichten, die man als Vermieter mit dem Abschluss eines Mietvertrages eingeht, zeigt sich, dass das Vermieten einer Immobilie mitunter das Potenzial birgt, eine recht zeitintensive Angelegenheit zu sein. Vieles steht und fällt dabei mit der Auswahl des Mieters. Tipps hierzu finden Sie in einem weiteren Artikel auf Hausverwaltung-Ratgeber.de. Wichtig ist es, sich als Vermieter mit den eigenen Rechten und Pflichten auszukennen und sicherstellen, dass man diesen nachkommen kann. Man denke hier vor allem an die Verkehrssicherungspflicht und dem damit einhergehenden Aufwand organisatorischer Natur, wenn beispielsweise der Winterdienst mal wieder nicht funktioniert. In der Praxis kommt das tatsächlich häufig vor. Wenn Sie Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind und vermieten möchten, sind Sie eingeschränkter, als wenn Ihnen beispielsweise ein Miethaus gehört. So haben Sie keinen großen Einfluss auf die Auswahl der Dienstleister – wozu meistens auch ein Winterdienst gehört – und können die Zusammensetzung des Hausgeldes auch nur mit Ihrer Stimme in den Eigentümerversammlungen beeinflussen.

Oftmals lohnt es sich für Vermieter, eine Mietverwaltung bzw. eine Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen.

So ist es nicht verwunderlich, dass sich viele Vermieter für die Beauftragung einer Mietverwaltung oder im Falle einer WEG-Eigentumswohnung einer Sondereigentumsverwaltung entscheiden. Dies mag zwar mit zusätzlichen Kosten (Verwaltungskosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden) verbunden sein und damit die Rendite der Immobilie verringern, jedoch kann man sich mitunter viel Zeit und Ärger ersparen. Voraussetzung ist, dass man einen professionellen und seriösen Verwalter findet, der versiert im Mietrecht ist und sich durch ein hohes Maß an Engagement auszeichnet. Wenn Sie eine solche Hausverwaltung vor Ort suchen, können Sie unser umfangreiches Branchenverzeichnis zu Recherchezwecken nutzen. Viele Anbieter betätigen sich parallel in der WEG-Verwaltung als auch in der Miet- und Sondereigentumsverwaltung.

 

Pflichten und Rechte des Vermieters: Was man als Mieter wissen muss

Bevor man einen Mietvertrag unterzeichnet, sollte man überlegen, mit wem man hier einen Vertrag eingeht. Nicht jeder Vermieter verspricht ein angenehmes Leben als Mieter – ganz gleich, wie toll das Mietobjekt ist.

Als Mieter sollte man sich ebenfalls mit dem Thema „Mietrecht“ auseinandersetzen, um zu wissen, welche Pflichten sich aus dem Vertrag konkret ergeben und was man vom Vermieter im Fall der Fälle einfordern kann. Höchste Priorität dürfte dabei der Umstand haben, dass die Mietsache einwandfrei gemäß Mietvertrag ist. Man möchte schließlich nicht die volle Miete zahlen, wenn der Vermieter sich beispielsweise nicht um erforderliche Instandsetzungen kümmert. Gerade Schimmel, der seine Ursache in der Bausubstanz hat und eine Gesundheitsgefährdung bedeuten kann, ist immer wieder ein Streitpunkt. Wohnen ist einfach eines der wichtigsten Grundbedürfnisse. Besonders auch die jährliche Nebenkostenabrechnung sollte genau angeschaut werden. Hier muss alles stimmen und man sollte in keinem Fall eine solche akzeptieren, in der nicht umlegbare Kosten in Rechnung gestellt werden.

Als Mieter hat man in Deutschland verhältnismäßig viele Rechte. Dennoch gibt es wichtige Pflichten gegenüber dem Vermieter, die man unbedingt kennen sollte.

Unabhängig von den Pflichten des Vermieters, ist es wichtig für ein reibungsloses Mietverhältnis, dass man natürlich auch mit den eigenen Pflichten vertraut ist. Die Einhaltung der Hausordnung sollte ebenso selbstverständlich sein, wie die Sicherstellung des Zugangs zum Objekt in berechtigten Fällen (z. B. Zählerablesung, Reparaturarbeiten, Besichtigungstermine für Kaufinteressenten).
Grundsätzlich ist es als Mieter ebenso sinnvoll, abzuwägen, ob sich in einem konkreten Fall eine Durchsetzung der eigenen Rechte zu 100 % lohnt. Manchmal sind die besten Mietverhältnisse jene, in denen Mieter und Vermieter einander entgegenkommen und mögliche Probleme auf kooperative Weise lösen, ohne kompromisslos auf den eigenen Rechte zu beharren. Ein Ansatz nach dem Prinzip des „Geben und Nehmens“ kann sich für beide Seiten beim Mieten / Vermieten lohnen!

Dieser Artikel wurde am 09.11.21 veröffentlicht.

Quellen:

https://www.verband-wohneigentum.de/bv/on220796
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/
https://dejure.org/gesetze/BetrKV/2.html

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