Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist auf den ersten Blick ein sehr attraktives Konzept, um die Nutzung sowie den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen möglich zu machen. Mehre Eigentümer teilen sich in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dazu eine Immobilie mit Grundstück. Jedes Mitglied der WEG gehört Sondereigentum (die eigentliche Wohnung) sowie sogenannte Miteigentumsanteile (MEA) am Gemeinschaftseigentum. Hiervon erhofft man sich, die Kosten und Risiken für die Bewirtschaftung sowie für den Erhalt der Immobilie zu teilen. Die Gemeinschaft wird durch einen bestellten Hausverwalter vertreten und betreut. Entscheidungen in Form von Beschlüssen werden mit den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen getroffen. In der Theorie klingt das gut, doch in der Praxis gibt es nicht selten Streit zwischen den Eigentümern, der mitunter in der Lage ist, die potenziellen Vorteile einer WEG gänzlich in den Hintergrund zu stellen. In diesem Artikel soll es darum gehen, wie Streit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen kann und welche Handlungsoptionen man hat, um einen solchen zu schlichten bzw. zu beenden.
Inhaltsverzeichnis
Warum entstehen Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften?
Wenn es einer Eigentümergemeinschaft wirtschaftlich schlecht geht und das Wohnen dort wenig Freude bereitet, liegt dies oft an einem Streit unter den Eigentümern oder an einer schlechten Verwaltung. Viel zu oft ist es eine Kombination aus beidem.
In nicht wenigen Eigentümergemeinschaften gibt es Streit. Dieser kann die verschiedensten Ursachen haben und ein Konflikt zwischen zwei Eigentümern kann eine gesamte WEG erheblich beeinträchtigen.
Streit ist etwas sehr Menschliches und basiert darauf, dass unterschiedliche Menschen verschiedene Vorstellungen davon haben, wie Dinge sein sollen. Dies trifft insbesondere auf ein so elementares Bedürfnis wie Wohnen zu. Auch um Geld wird sehr häufig gestritten. Beides trifft stets auf eine Eigentumswohnung – ob selbstgenutzt oder vermietet – zu und damit auch auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Häufig ergebt sich Streit aus den folgenden Gründen:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft treffen die unterschiedlichsten Menschen aufeinander. Verschiedene Ansichten und Meinungen können zu Konflikten führen.
Verschiedene Lebensstile
Jeder Mensch, jedes Paar und jede Familie haben einen eigenen Lebensstil. Manchmal führt dies dazu, dass es unter Nachbarn zu Konflikten kommt. Ein simples Beispiel, das bereits einen Streit unter selbstnutzenden Eigentümern in einer WEG auslösen könnte: Schuhe vor der Haustüre. Was für den einen normal ist, bedeutet für den anderen einen unordentlichen, nicht tolerierbaren Zustand. Ist keiner von beiden Seiten bereit, von der eigenen Meinung abzurücken, ist Streit vorbestimmt.
Lärm
Hier handelt es sich um einen „Klassiker“ unter den Streitauslösern. Der eine Miteigentümer der WEG zum Beispiel hört gerne laute Musik und feiert oft mit Freunden, der andere möchte seine Ruhe haben. Ist ein Kompromiss nicht möglich, kommt es leider viel zu oft zu einem Streit, der noch weiter eskalieren kann.
Missverständnisse
Manchmal sind es auch einfach nur kleine Missverständnisse, die unter Miteigentümern zu einer ablehnenden Haltung mit anschließendem Streit führen. Beispiel: Der neue Miteigentümer vertut sich mit dem Stellplatz, der Nachbar glaubt, er mache dies mutwillig.
Nutzung des Gemeinschaftseigentums
Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört allen Eigentümern gemeinschaftlich, lässt sich jedoch nicht aufteilen. Dies bedeutet, dass alle es nutzen müssen und können (z. B. Gehwege, Garten, Treppen, Flure usw.). Konflikte darum sind häufig, wie etwa um die Nutzung der Grillecke, das Spielen von Kindern im Garten oder das Aufhängen von Bildern im Flur.
Höhe des Hausgeldes
Geld ist ein sehr häufiger Streitpunkt, so auch in Wohnungseigentümergemeinschaften. Hier geht es beim Streit meistens um die Höhe des Hausgeldes und um die Ansparrate für die Erhaltungsrücklage. Beides wird jährlich per Beschluss über den Wirtschaftsplan festgelegt.
Ein sehr häufiger Streitauslöser ist die Höhe des Hausgeldes, denn hier geht es um den eigenen Hausbeutel. Der eine Eigentümer möchte am Gartendienst sparen, während der andere unbedingt einen teuren Hausmeister durch die WEG beauftragen lassen möchte. Viel häufiger noch wird um die Höhe der Erhaltungsrücklage gestritten. Diese hieß früher Instandhaltungsrücklage und ist verpflichtend anzusparen. Ein Teil der monatlichen Hausgeldzahlung fließt also auf das Rücklagenkonto der WEG. Wie hoch dieser ist, bestimmt die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Die Meinungen zur angemessenen Sparrate gehen mitunter sehr auseinander und haben daher ein erhebliches Konfliktpotenzial.
Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates
Von manchen Eigentümern wird die Rolle eines Verwaltungsbeirates als Machtposition missverstanden. Nicht jeder ist für diese vermittelnden und unterstützende Funktion geeignet – ob sie es einsehen oder nicht. So ist es verständlich, dass die Wahl des Verwaltungsbeirates ebenfalls einen Streit in einer WEG auslösen kann.
Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen
Eine jede Immobilie will bewirtschaftet und instandgehalten werden. Regelmäßig sind Reparaturen und vorbeugende Maßnahmen erforderlich, um das Gemeinschaftseigentum in Schuss zu halten. Die Meinungen darüber, wann was erforderlich ist, können unter den Eigentümern sehr unterschiedlich sein und somit auch zum Streit führen. Schließlich geht es um Geld. Ein Beispiel wäre die Frage, wann die Außenfassade wieder gestrichen werden muss. Der eine Eigentümer möchte Geld sparen, während der andere den Zustand als nicht mehr akzeptabel wahrnimmt. Wer hat Recht?
Einstellungen und Meinungen gegenüber dem Verwalter
Jede WEG muss einen Verwalter bestellen. Die Person des Hausverwalters hat jedoch ebenfalls das Potenzial, einen erheblichen Streit auszulösen. Während die eine Hausverwaltung dem einen Eigentümer gefällt, wittert der andere vielleicht einen Blender dahinter. Erfüllt der von der einen Gruppe favorisierte und anschließend per Abstimmung gewählte Verwalter nicht den Erwartungen der anderen bei der Abstimmung unterlegenen Gruppe, kann es im ungünstigen Fall zu Schuldzuweisungen kommen. Besonders konfliktträchtig wird es, wenn die WEG von einem unseriösen Verwalter betreut wird, der die Gemeinschaft spaltet und einzelne Eigentümer gegeneinander ausspielt.
Wenn ein Verwalter den Streit zwischen Eigentümern nutzt
Unseriöse Verwalter haben ein Urinteresse daran, zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften zu betreuen. Sie können schließlich von dem Streit profitieren und einzelne Eigentümer zu ihren Zwecken zu instrumentalisieren. Meistens geht es darum, Kritik zu unterdrücken und die eigenen Pflichten vernachlässigen zu können.
Trifft ein unseriöser Verwalter auf eine zerstrittene WEG, kann der Streit mitunter voll eskalieren. Diese Kombination ist besonders unangenehm und kann viel Schaden anrichten.
Manchmal ist es der Verwalter selbst, der einen Streit unter den Eigentümern bewusst anzettelt oder einen bestehenden für eigene Zwecke nutzt. Gerade unseriöse Verwalter sind oftmals ein Garant für eine zerstrittene WEG, denn sie haben ein erhebliches Interesse daran, es nicht mit einer geschlossenen Gemeinschaft zu tun zu haben. Eine solche ist mit größerer Wahrscheinlichkeit gelähmt und kann in Summe seltener berechtigte Kritik äußeren oder zeitnah erforderliche Maßnahmen gegen Verwaltungsmängel einleiten. So passiert es nicht selten, dass fragwürdige Verwalter zum Beispiel „Lieblinge“ unter den Eigentümern haben und diese nutzen, um kritische Eigentümer einzuschüchtern oder in Eigentümerversammlungen „mundtot“ zu machen. Im Gegenzug werden diese Eigentümer dann durch den Verwalter (öffentlich) gelobt und können vielleicht auch regelmäßig gegen die Hausordnung verstoßen – ohne durch die Hausverwaltung ermahnt zu werden. Achtung: Im schlimmsten Fall sind die Favoriten eines unseriösen Verwalters mit der jährlichen Rechnungsprüfung betraut und kommen bewusst oder unbewusst zu einer falschen Beschlussempfehlung. Im Extremfall schaut der Rechnungsprüfer beim Verwalter auf einen Kaffee vorbei, unterschreibt das Prüfprotokoll blanko und geht nach kurzer Zeit wieder. Der Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann im Fazit in manchen Konstellationen überhaupt erst eine Veruntreuung von WEG-Geldern möglich machen.
Den Streit in einer WEG geschlichtet bekommen: Lösungsansätze und Tipps
Versuchen Sie, Streit bereits im Keim zu erkennen und einen Beitrag zu leisten, dass dieser nicht eskaliert. Zuhören und Selbstreflektion sind dabei von besonderer Bedeutung.
Unter Umständen kann es sich für eine WEG lohnen, eine professioelle Mediatorin bzw. einen erfahrenen Mediator mit der Gesprächsführung zu beauftragen. Solche Gespräche können evtl. zu einer Lösung von Streitfällen führen.
Im besten Fall lässt man einen Streit in einer Eigentümergemeinschaft erst gar nicht entstehen. Wichtig hierbei ist, dass man sich über die eigene Rolle bewusst wird:
Wie kann ich meine eigene Meinung vertreten ohne andere zu verletzen?
Was ist mein Anteil am vorhandenen Streit?
Wo bin ich bereit zu Kompromissen und wo sind feste Grenzen bei mir?
Wie wirke ich auf andere Eigentümer?
Wie kann ich durch mein eigenes Verhalten dazu beitragen, den Konflikt einzudämmen und nicht eskalieren zu lassen?
Ist das Kind aber bereits in den Brunnen gefallen und die Wohnungseigentümergemeinschaft zerstritten, gibt es noch weitere Optionen, um den Konflikt zu beenden. Dies sind im Einzelfall:
Schaffung von Transparenz in der eigenen Kommunikation sowie in der Begründung von Entscheidungen.
Versuche Gespräche mit den zerstrittenen Parteien zu führen. Eine Teilnahme von Verwalter, Verwaltungsbeirat oder vertrauenswürdigen Miteigentümern kann unter Umständen sinnvoll sein.
Beauftragung eines externen Moderators bzw. Mediators, der auf professionelle Weise Gespräche mit dem Ziel der Konfliktauflösung führt. Diese Maßnahme ist mit Kosten verbunden, jedoch können sich diese Ausgaben lohnen, wenn der Frieden in der WEG wiederhergestellt wird.
Manchmal kann man – ganz unabhängig davon, wie sehr man zu Kompromissen bereit ist oder sich engagiert – den Streit einfach nicht beenden. Es gibt teilweise WEGs, die sich jahrelang im Status „Streit“ befinden und bei denen eine Änderung nicht in Sicht ist. Hier muss man sich dann die Frage stellen, ob es sich lohnt die Eigentumswohnung zu behalten oder ob es nicht sinnvoller ist, diese zu verkaufen. Dies ist eine sehr individuelle Entscheidung und sollte wohlüberlegt getroffen werden.
Tipp vor dem Kauf: Schauen Sie sich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an
Kaufen Sie niemals eine Eigentumswohnung, ohne die letzten Abrechnungen und Protokolle gesehen zu haben.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich unbedingt die Jahresabrechnungen sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen anschauen.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es überaus wichtig, sich vom Verkäufer oder vom Immobilienmakler wichtige Dokumente zeigen zu lassen. Dazu gehören neben den letzten Abrechnungen vor allem die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Teilweise erkennt man am Inhalt sowie am Abstimmverhalten, ob es Konflikte in der entsprechenden Eigentümergemeinschaft gibt. Ist dies der Fall, sollte man unbedingt erwägen, vom Kauf der Wohnung Abstand zu nehmen – ganz gleich, wie gut sie einem gefällt. Diese würde vermutlich in Zukunft nur unnötig Nerven und Geld kosten.
Daneben kommt es in Wohnungseigentümergemeinschaften häufig zu Eigentümerwechseln. Manchmal reicht der Verkauf einer einzigen Eigentumswohnung aus, um einen konfliktfreudigen Eigentümer in die Gemeinschaft zu bringen, der dann einen folgereichen Streit anzettelt und zur Parteienbildung unter den Eigentümern führt. Aus einer harmonischen Gemeinschaft kann so schnell eine zerstrittene mit allen Folgen für Sie als Miteigentümer werden.
Das Fazit
Wo Menschen aufeinandertreffen gibt es in vielen Fällen Streit, was zu einem bestimmten Maß auch als normal angesehen werden kann. Die trifft auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) insbesondere zu, da es um Wohnen und Geld geht. Mit Beobachtung, der notwendigen Kompromissbereitschaft und Transparenz kann man Konflikte jedoch schon in ihrer Entstehung erkennen und verhindern. Ein wichtiger Faktor dabei ist das Zuhören. Jeder Miteigentümer sollte dem anderen ausreichend Freiraum geben, die eigene Meinung zu schildern. Ebenso bedeutsam ist es, die eigenen Grenzen aufzuzeigen und begründen. So lassen sich viele Missverständnisse vermeiden. In extremen Streitfällen bleibt dann nur noch das Hinzuziehen von externen Personen wie etwa dem Verwalter, Verwaltungsbeirat oder sogar einem professionellen Mediator. Die Mühe, Konflikte in einer WEG zu lösen, sollte stets bei einem selbst als Eigentümer vorhanden sein, denn diese haben das Potenzial, alle Vorteile einer Eigentumswohnung zunichte zu machen.
Dieser Artikel wurde am 09.12.2023 veröffentlicht.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
