Immer wieder sieht man Anzeigen auf einer klassischen Kanälen, die sich um den Teilverkauf von Immobilien drehen. Dies scheint besonders vor dem Hintergrund des demographischen Wandels in Deutschland eine Art Trendbewegung zu sein: Schließlich leben viele Senioren in sehr großen Eigentumswohnungen und Häusern. Vor allem die gestiegenen Energiepreise in Kombination mit entsprechenden Quadratmetern stellen zahlreiche ältere Menschen finanziell vor eine Herausforderung. Senioren gelten für die Teilverkaufsoption bei Immobilien als Hauptzielgruppe. Aber auch die im Wochentakt von der Bundesregierung kommunizierten Änderungen hinsichtlich der energetischen Sanierung von Gebäuden stellen viele Immobilienbesitzer vor grundsätzliche Fragen. Häufig geht es um große Summen und darum, ob sich ein Verkauf, eine Sanierung oder ein Teilverkauf lohnt. Es wird kommuniziert, dass Teilverkäufe eine vermeintlich sichere Option sind, weiterhin im gewohnten Umfeld leben zu können und finanzielle Reserven zu verflüssigen. Oder kommt es – wie so oft – auf das Kleingedruckte im Vertrag an? Im Nachfolgenden erfahren Sie mehr zum Thema Teilverkauf von Immobilien und warum dieser vielleicht keine gute Idee ist wie anfangs gedacht.
Wenn die Immobilie die einzige Alterssicherung ist
Für viele Menschen in Deutschland ist die eigene Immobilie eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Das wissen die Anbieter von Teilverkäufen und werben entsprechend.
In nicht wenigen Fällen stellt eine Immobilie die einzige Säule der finanziellen Alterssicherung dar. Und genau dieser Umstand stellt viele Immobilienbesitzer, vor allem im Alter, vor große Hürden. Vielleicht ist es kein Zufall, dass inzwischen sehr viele Anbieter mit der Idee locken, eine Immobilie zum Teil zu verkaufen. Dabei handelt es sich um eine eher neuere Tendenz am Markt, denn so lange existieren derartige Verkaufsmodelle noch nicht. Solch ein Teilverkauf kann mit 20, 30 oder auch bis zu 50 Prozent des Anteils einer Immobilie veranschlagt werden. Eine Auszahlung des Betrags erscheint für viele Menschen erst einmal als attraktive Option, sich finanzielle Wünsche im Alter zu erfüllen. In der Immobilie weiterhin wohnen zu bleiben, ist dann möglich. Auch das Vermieten, etwa wenn eine Einliegerwohnung oder eine zusätzliche Etage vorhanden ist, ist weiterhin machbar und stellt für viele Rentner eine weitere wichtige Einnahmequelle dar. Gerade Senioren möchten aus ihrer gewohnten Umgebung häufig nicht weg – kein Wunder, denn soziale Kontakte oder auch ein guter Facharzt lassen sich so schnell nicht ersetzen. Meist wird das Verbleiben in der bisherigen Immobilie dann durch ein Nießbrauchrecht ermöglicht. Ein Nießbrauchrecht ist im Grundbuch vermerkt.
Zunächst einmal muss angemerkt werden, wie kompliziert und undurchsichtig die Verträge für einen Teilverkauf sind – selbst für Fachleute. In kleinen Nebensätzen der seitenlangen Verträge können sich für die Verbraucher graviernde Nachteile verstecken. Niemand, wirklich niemand, sollte daher den Werbeversprechen Glauben schenken und ohne Weiteres schnell einem solchen Teilverkauf vertraglich zustimmen. Leider kommt dies in der Praxis häufig vor. Als Laie die Vertragsklausen zu durchblicken, ist quasi unmöglich. Soweit zum juristischen Aspekt des Vorhabens. Und wie sieht es mit den Zahlen aus?
Die Nachteile des Teilverkaufs auf einen Blick:
Der Teilverkauf von Immobilien wird stark beworben und scheint auf den ersten Blick eine interessante Option zu sein. Jedoch sind die Verträge in der Regel so kompliziert, dass man diese ohne juristischen Hintergrund kaum verstehen kann. Nachteile sind damit schon fast vorprogrammiert.
Das monatliche Entgelt. Eigentümer, die einem Teilverkauf ihrer Immobilie zugestimmt haben, verpflichten sich, für ihre Nutzung ein Nutzungsentgelt auf monatlicher Basis zu entrichten. Ist dies zu hoch angesetzt und addiert sich der Betrag zu den laufenden Kosten, den Immobilienbesitzer zu stemmen haben, lohnt sich die Rechnung am Ende einfach nicht.
Die Dauer der Festschreibung für den monatlichen Betrag ist grundsätzlich ein Thema. Eine Preisbindung auf die in den Verträgen üblichen zehn Jahre mag noch übersichtlich sein. Oft werden rund 5-7 Prozent der Auszahlunssumme pro Jahr als Nutzungsentgelt veranschlagt. Bei einem € 400.000-Haus kommen im Monat heruntergerechnet so schon einige Summen zusammen. Und danach? Untragbare Erhöhungen sind möglich, besonders gilt dies für Senioren mit kleiner Rente.
Die Sache mit den Nebenkosten. Sobald ein Kauf oder auch nur ein Teilverkauf einer Immobilie initiiert wird, fallen Notarkosten, Kosten für den Grundbucheintrag und dergleichen an.
Zu den bereits beschriebenen Nebenkosten sind meist auch die Kosten für einen unabhängigen Gutachter fällig, der im Vorfeld den Wert der Immobilie bestimmt. Häufig stellt das Unternehmen, welches den Teilverkauf abwickelt, den Gutachter. Wie teuer ein Wertgutachten einer Immobilie grundsätzlich wird, ist abhängig vom Umfang des Dokuments sowie von dem Wert der Immobilie. Für ein € 400.000-Haus können dies bei einem 30-seitigen Vollgutachten schnell rund € 6.000 sein. Die Kosten trägt in der Regel der Immobilienbesitzer – auch dann, wenn man es sich vor der Vertragsunterzeichnung noch anders überlegen möchte.
Mit dem Teilverkauf wird das Unternehmen, an welches man veräußert, bevollmächtigt, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern. Dies kann mit Problemen verknüpft sein. Wichtig ist auch, dass bei einem späteren Verkauf meist ein neues Wertgutachten angefertigt werden muss.
Reparaturkosten, Sanierungsmaßnahmen oder Instandhaltungen werden in der Regel nicht anteilsmäßig aufgesplittet, wie es etwa in einer klassischen WEG der Fall ist. In der Regel sind die Verträge so ausgelegt, dass Reparaturkosten in der Gesamtheit von den ursprünglichen Eigentümern übernommen werden. Das gilt meist auch für die Grundsteuer. Nach der kürzlich erfolgten Grundsteuerreform kann dies zusätzlich sehr unattraktiv sein und eine finanzielle Belastung für Eigentümer von Immobilien darstellen.
In der Summe betrachtet, zeigen sich einige größere Kostenpositionen bei einem Teilverkauf einer Immobilie, an die man am Anfang noch gar nicht gedacht hatte – und die so explizit bei der Bewerbung dieses Produkts nicht benannt werden. Es dürfte reichen, die Kosten für den Teilverkauf grob zu überschlagen, um zu sehen, dass alleine das monatlichen Nutzungsentgelt gegen ein solches Vorhaben spricht. Zudem gibt es vertragliche Klauseln, die Immobilieneigentümer dazu anhalten, sich zu einem Werterhalt zu verpflichten. Oft ist dies der Kaufpreis plus 15 % oder mehr. Diese Klauseln sind unabhängig davon zu sehen, ob zum Beispiel eine Wertsteigerung stattfindet oder nicht. Ein gutes Geschäft – aber nicht für die Eigentümer, die einen Teilverkauf anstreben.
Warum viele ältere Menschen einen Teilverkauf wünschen
Bei jedem geplanten Verkauf einer Immobilie ist es sinnvoll, den Verkauf mit allen möglichen Kosten durchzurechnen. Nur so kann man als Eigentümer eine fundierte Entscheidung treffen.
Bei Kaufentscheidungen respektive bei Entscheidungen grundsätzlich sind Gefühle und Wünsche wichtige Faktoren – die reinen Fakten, Zahlen und Daten werden nicht mit der Wichtigkeit betrachtet, die ihnen gebührt. Oft werden Kaufentscheidungen aus einem Gefühl getroffen und später rationalisiert. Darlehen für Rentner sind zudem nicht immer eine ganz so einfache Sache bei den Banken, aber häufig machbar. Ein Vergleich bei unterschiedlichen Kreditanbietern und Banken lohnt sich im Vorfeld immer. Zentral ist auch die Frage, wofür das Geld aus dem Immobilienteilverkauf denn grundsätzlich benötigt wird. Je nach Dringlichkeit und Notwendigkeit gibt es folglich deutlich risikoärmere und finanziell vorteilhaftere Alternativen zum Teilverkauf einer Immobilie. Grundsätzlich sollte man um alles, was große Versprechungen formuliert und viel Rendite verspricht, einen Bogen machen.Vielen Senioren fällt es des Weiteren schwer, über ihre prekäre finanzielle Situation zu sprechen. Im schlimmsten Fall erfahren nahestehende Angehörige erst hinterher von einem bereits erfolgten Teilverkauf und von dem Umstand, dass der Vertrag mit der Wertsteigerungsklausel nun auch sie im Rahmen des Erbantritts betrifft. Fazit: Ein Teilverkauf ist für Eigentümer keine gute Option!
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
