Frau Kamphoff, in Ihrer Arbeit als Immobilienmaklerin im Rheinland begleiten Sie Ihre Kunden oft auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Welche Erfahrungen haben Sie bisher bei der Sichtung der Verwaltungsunterlagen gemacht, die in der Kaufentscheidung eine Rolle spielen?
Mehr als die Hälfte aller Hausverwaltungen wissen jedoch nicht, was sie tun! Meine Erfahrungen mit Haus- und Immobilienverwaltungen sind vernichtend für diesen Berufsstand. Ich habe bisher alles erlebt:
nicht fristgerechte und an alle Eigentümer gerichtete Einladungen zur Eigentümerversammlung
falsche Stimmrechtumsetzung
Beschlüsse ohne Gültigkeit und Umsetzung
fehlende Beschlussprotokolle und Niederschriften
Hausverwaltungen, die keine bestellten Verwalter waren und nicht notariell im Grundbuch eingetragen sind
Hausverwaltungen, die ihr Geschäft an andere Firmen übergeben oder verkauften und dies, ohne die Eigentümer zu informieren
Hausverwalter und deren Sachbearbeiter, die nicht einmal ihr anvertrautes Objekt kannten
Hausverwaltungen, die vormals durch den Eigentümer/Geschäftsführer in die Insolvenz gegangen sind und diese Hausverwaltung durch Umfirmierung weiterführten und hierdurch vom Amtsgericht bei Rechtsgeschäften abgelehnt wurden
Haus und Rücklagegelder der WEG, die auf Verwalterkonten (Treuhandkonten) anstatt auf WEG-Konten eingezahlt wurden
Unstimmigkeiten der Abrechnungen durch falsche Einheitsberechnung usw.
Dies ist eine verdammt lange Liste und bis auf drei Punkte haben wir dies selbst so erleben dürfen. Es handelt sich offenbar nicht um Einzelfälle. Was können Eigentümer und Kaufinteressenten vor dem Erwerb einer Wohnung tun? Lohnt sich Ihrer Meinung nach eine Recherche zu Referenzobjekten der Hausverwaltung – oder ist dies übertrieben?
Ist man angetan von den Räumlichkeiten und der Lage, sieht man als Käufer vielleicht über Vieles hinweg. Damit später möglichst wenige unangenehme Überraschungen drohen, ist vorheriges Einlesen in das Thema Wohneigentum ratsam.
Es zahlt sich immer aus, sich im Vorfeld umzuhören und sich zu informieren. Oft genügt schon ein Anruf bei der Hausverwaltung um selbst festzustellen, ob Erreichbarkeit laut angegebener Bürozeiten tatsächlich gegeben sind, ob Freundlichkeit, Offenheit und Service der beschriebenen Firmenphilosophie entsprechen oder nur auf dem Papier und im Portal annonciert werden. Schließlich sind Haus- und Immobilienverwalter Hüter der anvertrauten Vermögen. Hier entscheidet sich, ob eine Verwaltung im und für das Interesse der Eigentümer handelt und die Vermögenswerte erhält oder ob die Verwaltung ihre Tätigkeit als Freibrief zum einfachen Geldeinsammeln ohne Leistung sieht. Q:Haus- und Immobilienverwalter sind Hüter der anvertrauten Vermögen. Wird das Vermögen gut erhalten oder erfolgt die Verwaltungstätigkeit ohne Gegenleistung? Neben den Referenzauskünften ist eine schlichte Kontaktaufnahme zum Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft, in der man sein Wohneigentum erwerben möchte, zielführend. Auch hier zeigt sich Wohlwollen oder Ablehnung zur Verwaltung.
Wie viel Arbeit hinter einem reibungslosen Verkaufsgeschäft steht, sehen Kunden nicht immer. Wie ist es für Neulinge möglich, all die Unterlagen einigermaßen mit Fachkompetenz zu beurteilen und die richtigen Schlüsse daraus zu ziehen? Wie lange vor dem Kauf muss man sich bestenfalls mit dem Thema Immobilienverwaltung auseinandersetzen, um zumindest in den Grundlagen fit zu sein?
Wer jahrelang zur Miete gewohnt hat oder in einer gut verwalteten Eigentumswohnung, kann unangenehme Überraschungen erleben. Alle Eventualitäten, wie etwa einen plötzlichen Verwalterwechsel nach Kauf, können Sie nicht ausschließen.
Eines vorweg: Auch ich lerne bei fast jeder Auftragsannahme einer Eigentumswohnung oder ganzer Liegenschaften
und deren Verwaltungen hinzu. Es ist schwer zu sagen wie viel Zeit eine Kundin / ein Kunde, benötigt, um sich in die Thematik einzulesen. Meine Empfehlung für jeden Neuling im Immobiliengeschäft: Lassen Sie sich beraten! Wenden Sie sich an einen versierten Makler, der alle Unterlagen bereit hält und Ihnen diese auch erklärt. Bedienen Sie sich der zahlreichen Ratgeber und werden Sie Mitglied in einem der Verbände, Vereine oder Interessengemeinschaften für Immobilieneigentümer. Die kleinen Beitrags- und Mitgliederkosten sind wesentlich geringer als der Ärger und der Vermögensverlust der durch Kauffehlentscheidung oder Entscheidung für eine nicht seriöse Hausverwaltung entstehen kann.
Die wichtigsten Dokumente für eine Kaufentscheidung sind der Grundbuchauszug, der vor allem auf eingetragene Lasten und Nutzungsrechte zu prüfen ist, die Teilungserklärung, die in den unteren Abschnitten die Eigentumsstimmrechte und Verwalteraufgaben klärt sowie der Verwaltervertrag, der Aufschluss darüber gibt, wie lange eine Eigentümergemeinschaft an diesen gebunden ist, welcher Leistungsumfang garantiert ist und wie hoch die Kosten hierfür sind. Anhand des Leistungspaketes kann der Kunde zunächst die Vollständigkeit der Dokumentenführung des Verwalters überprüfen. Die Beschäftigung mit der Eigentümerversammlung im Einklang mit dem WEG, die Abläufe der Stimm- und Beschlussfassungen sind sicher ein eigenes wichtiges Thema. Es müsste Kursangebote für (zukünftige) Wohnungseigentümer geben, damit rechtssicher Beschlüsse gefasst werden.
Meine Kunden, die mir eine Kaufabsichtserklärung geben, erhalten von mir eine Einführung in die komplette Objektmappe mit allen dazugehörigen Dokumenten. Diese können sie zu Hause in aller Ruhe durchgehen und auch für die Finanzierung verwenden. Kommt der Kauf nicht zustande, erhalte ich die Unterlagen zurück.
Welche Dokumente – z.B. in Ergänzung zu der Teilungserklärung, den letzten drei Protokollen und dem Grundbuchauszug – sollten Kaufinteressenten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sichten?
Zu einem Immobilien/Wohnungskauf gehören folgende Dokumente:
ggf. Baugenehmigungen für frühere Umbauten und Änderungen
Katasterplan / Aufteilungspläne –
Verwaltervertrag / Verwaltervollmacht —
Kontaktdaten des Verwaltungsbeirats
Wirtschaftspläne je nach Alter des Objektes der letzten 3, besser 5 Jahre — Hausgeldabrechnungen, Jahresabrechnungen, Heizkostenabrechnung der letzten 3, besser 5 Jahre
gesonderte Abrechnung für Aufwendungen und Serviceleistungen der Hausverwaltung
Beschlussprotokolle und Niederschriften – Zusammenfassung der letzten Instandsetzungen und Sanierungen ggfs. bevorstehende große Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
Bestätigung des Verwalters wie viel Rücklage zum Zeitpunkt x insgesamt zur Verfügung steht
Woran erkennen Käufer eine gut verwaltete Immobilie?
Es gibt im Vorfeld viel zu sichten. Aber auch der Bauzustand und die Gepflegtheit der Anlage sagen schon einiges aus.
Erstens – an der Hausverwaltung: Zunächst muss einmal geklärt werden, welche Aufgabe ein Verwalter hat. Die Verwaltung umfasst alle kostenspezifischen Belange. Der Verwalter sorgt für einen reibungslosen rechtssicheren Ablauf der Eigentümerversammlungen und stellt die ordentliche Buchführung, Kostenabrechnungen und Vorausplanungen (Wirtschaftspläne), organisiert in Absprache mit den Eigentümern die Handwerker für Instandhaltungen und Sanierungen für das Objekt.
Hausverwaltungen mit Serviceangebot bieten ein Rund-um-Sorglos-Paket: Alle zusätzlichen Serviceleistungen neben den Verwaltungsaufgaben wie Winterdienste, Hausreinigung, Überwachung und Abnahme von Handwerksleistungen etc. (siehe Hausmeisterservice) können dazu gebucht werden. Teilweise haben große Immobilienverwaltungen einen eigenen Handwerkerpool oder Kooperationspartner, die kostengünstig und qualitativ hochwertige Arbeiten übernehmen im Angebot ihrer Serviceleistungen. Ein guter Verwaltungs-Dienstleister verwehrt trotzdem nicht den Angebotsvergleich zwischen seinem Pool und Fremdfirmen. Auch kann die Hausgemeinschaft/WEG einen eigenen Dienst bzw. Hausmeister bestellen.
Zweitens – am Objekt: Das Objekt spricht für sich! Eine gepflegte Immobilie ist auf eine aufmerksame Hausverwaltung, die Wert auf konstante Instandhaltung legt, zurückzuführen. Der Verwalter schlägt Verbesserungen vor, kümmert sich und ist bemüht, das Vermögen das ihm durch die Liegenschaft anvertraut wird, zu erhalten:
Der Eingangsbereich der Immobilie ist unversehrt und geschlossen.
Im Treppenhaus findet sich die Hausordnung mit Ansprechpartner und Notrufnummer.
Flur- und Kellerlicht sind vollständig vorhanden.
Das Objekt ist in den Außen- und Innenflächen gepflegt und somit frei von abgestelltem Unrat und Müllsäcken und unliebsamen Gerüchen.
Der Heizungskeller ist verschlossen.
Die Eigentümer/Hausbewohner sind gut auf ihren Verwalter zu sprechen.
Was läuft Ihrer Meinung nach schief im Bereich der Immobilienverwaltung? Welche Vorteile könnte etwa eine noch näher zu benennende Aufsichtsbehörde bringen, wenn sich beispielsweise die Gewerbeaufsicht bei unseriösen WEG-Verwaltern schon nicht in der Pflicht sieht?
Da sich für unseriöse Hausverwaltungen oft niemand wirklich zuständig fühlt, sollten Eigentümer möglichst wachsam sein und gegebenenfalls entschlossen vorgehen. Vielleicht ändert sich mit der Gesetzesreform des WEG etwas in Richtung mehr Verbraucherschutz? Wir sind skeptisch.
Die Gewerbeaufsicht kümmert sich in den wenigsten Fällen, hier wird oft genug auf den privaten Klageweg
verwiesen. Eine eigene Beschwerdestelle bei der Gewerbeaufsicht oder der Wohnungswirtschaft der Städte könnte schnell eine Anlaufstelle für gebeutelte verwaltungsgeschädigte Immobilienbesitzer und auch für deren Mieter werden. Im Einklang mit dem Zeitgeist wäre ein einfacher Beschwerdeblog mit namentlicher Nennung von Verwaltungen mit Missständen nach Postleitzahlen der effektivste Weg, die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit zu erhalten. Der Markt der Dilettanten bereinigt sich selbst.
Frau Regina Kamphoff vermittelt bei den Niederrhein Immobilien in Moers seit Jahren Wohn- und Gewerbeimmobilien. Vielen Dank für die Einblicke!
