Sie haben eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworben und sind gerade dabei, die administrativen Aspekte des Wohnungskaufes abzuarbeiten. Vom Ausfüllen des Nachsendeantrages bis zur Verwalterzustimmung ist in der Regel jetzt viel zu erledigen. Der erste Kontakt zum WEG-Verwalter erfolgt in der Regel über die Einholung der Verwalterzustimmung. Eine Zustimmungserfordernis ist für die meisten WEGs ein bestehender Fakt und nach §12 Absatz 1 WEG erforderlich, sodass es sich um eine der vielen Aufgaben der Hausverwaltung handelt. Meist ist in der Teilungserklärung vermerkt, dass eine solche bei Verkauf erfolgen muss – und auch, wer die Verwalterzustimmung am Ende bezahlt. In der Regel wird dieser finanzielle Aufwand stets vom Käufer der Eigentumswohnung getätigt. Dies muss jedoch nicht zwingend so sein und birgt schon meist direkt zu Beginn des Einzuges in das neue Heim ein gewisses Potenzial für Ärger. Zudem erhalten Sie einen ersten Eindruck von Ihrer zukünftigen Hausverwaltung. Alles Wichtige zur Verwalterzustimmung nach dem Kauf einer Wohnung erfahren Sie in den nachfolgenden Abschnitten.
Inhaltsverzeichnis
Wie gestaltet sich der erste Kontakt zu der Verwaltung im Rahmen der Verwalterzustimmung? Geht alles reibungslos – oder müssen Sie ohne Begründung mehrere Monate warten? Eine Untätigkeit seitens der Hausverwaltung kann ein erstes Indiz dafür sein, dass Ihre neue WEG nicht kompetent und seriös verwaltet wird. Warum muss die Verwalterzustimmung erfolgen?
Die Verwalterzustimmung ist fast immer eine typische Pflicht der Hausverwaltung!
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten, sind viele Dinge zu erledigen. Die Verwalterzustimmung gehört dazu.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat natürlich ein Interesse daran, einen neuen Miteigentümer zu gewinnen, der auch solvent ist. Sprich: Wenn jemand erneute Sondereigentum und Gemeinschaftsanteile erwirbt, obwohl seine Wohnung bereits einmal zwangsversteigert wurde und es nicht absehbar ist, dass er regelmäßig seine Hausgeldzahlungen begleichen kann, ist eine Wohnungserwerb keine gute Idee. Wie sollen zukünftig eventuelle Sonderumlagen beglichen werden, wenn es dringenden Instandsetzungsbedarf gibt? In Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur wenigen Wohnungen kann ein Zahlungsausfall eines Miteigentümers überaus unangenehm sein. Wäre es daher nicht besser, schon vorab einen nicht zahlungsfähigen neuen Eigentümer abzulehnen? Wenn die Bonität des Eigentumserwerbers im Rahmen der Verwalterzustimmung auch wirklich geprüft wird, ist ja alles in Ordnung. In der Praxis sieht es leider oft anders aus!
Was der Verwalter bei der Veräußerungszustimmung unter anderem zu tun hat:
Bonitätsprüfung des neuen Miteigentümers bei der Bank
Notarielle Beglaubigung einholen
Eintragung der Daten in die Software sowie damit verbunden die Erstellung der Abrechnung für den Verkäufer
Es ist verständlich, dass eine Hausverwaltung keine Zustimmung für umsonst erteilt. Die Zustimmung zur Veräußerung ist immer mit Kosten verbunden. Man muss aber auch berücksichtigen, dass die notarielle Beglaubigung ebenfalls mit Kosten einhergeht, die dann der WEG-Verwalter trägt.
Ist es so, dass der Verwalter sich z.B. um die Bonität nicht kümmert und einem langjährigen Mieter, von dem er weiß, dass dieser etwa insolvent ist, die Zustimmung erteilt, dann ist der Verwalter der WEG gegenüber schadensersatzpflichtig. Bleibt die Verwalterzustimmung – aus welchen Gründen auch immer – ganz aus, dann ist der Erwerber lediglich ein Bucheigentümer und mitnichten ein ordentliches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Findet lediglich ein Notartermin mit Beglaubigung des Kaufvertrages sowie eine darauf folgende Eintragung in das Grundbuch statt, so ist noch nichts in trockenen Tüchern! Wenn in der Teilungserklärung eine Zustimmung Dritter (durch den WEG-Verwalter oder durch Wohnungseigentümer) erforderlich ist, dann hat diese zu erfolgen. Sonst ist kein materiell-rechtlich wirksamer Eigentumserwerb gesichert und ein Bucheigentümer kann z.B. keine Anfechtungsklagen starten respektive nicht klagebefugt ist. Der Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, solange die Veräußerungszustimmung ausbleibt.
Kosten für die Verwalterzustimmung: Wie hoch dürfen diese sein?
Die Verwalterzustimmung soll eine WEG beispielsweise vor insolventen Eigentümern schützen. Nicht beglichene Hausgeldzahlungen durch einen säumigen Miteigentümer können eine WEG auf Dauer erheblich belasten. Dies liegt daran, dass die anderen Eigentümer dann für die Zahlungsausfälle aufkommen müssen.
Wer trägt denn die Kosten für den oben beschriebenen Aufwand für den WEG-Verwalter? Wie teuer wird die Verwalterzustimmung eigentlich? Muss der Erwerber zwingend den Betrag für die Veräußerungszustimmung begleichen? Meist finden Sie konkrete Hinweise zu der genauen Höhe der Verwalterzustimmung in dem Verwaltervertrag. Lesen Sie diesen, gemeinsam mit der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, vor dem Kauf unbedingt gründlich durch. Hier erhalten Sie genaue Hinweise, auf welche Passagen in dem Verwaltervertrag oder in der Teilungserklärung Sie achten müssen. In der Regel verlangen die WEG-Verwalter für die Veräußerungszustimmung eine Pauschale, die sich um einen Betrag von etwa € 150 – € 400 bewegt. Wird der Verwalter auch tatsächlich tätig und bringt sich ein, ist dagegen ja auch nicht zu sagen. Schwierig wird es, wenn der Verwalter z. B. keine nachvollziehbare Vergütung im Verwaltervertrag und keine transparente Kostenstruktur hinterlegt hat und dann Fantasiepreise nimmt wie etwa einfach € 1.000 in Rechnung stellt. Viele frisch gebackene Wohnungsbesitzer denken sich jedoch glatt, dass es auf weitere Kosten im Prinzip ja gar nicht ankommt, wenn sie ohnehin schon so viele Kaufnebenkosten wie Maklergebühr, Grundsteuer oder Umzugsunternehmen eingeplant haben. Müssen denn die Käufer die Kosten für die Verwalterzustimmung grundsätzlich und immer übernehmen? So einfach ist es nicht! Die WEG hat eine Kostentragungspflicht und je nach den Informationen in der Teilungserklärung muss dieses Sonderhonorar von der Gemeinschaft übernommen werden. Auch, wenn man es von den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften völlig anders kennt: Sofern die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung es nicht anders sagt, heißt dies, dass die Kostentragungspflicht der Gemeinschaft vorsieht, dass alle für die Veräußerungszustimmung zahlen. Im Prinzip ist der WEG-Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig. Ein Stundensatz, der grob bei € 50 angesetzt ist, bewegt sich für die Kosten der Verwalterzustimmung im Rahmen. Nur, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, kann sich der Verwalter weigern, die Zustimmung zu erteilen!
Frist für die Veräußerungszustimmung: Wann Ihnen die Genehmigung vorliegen muss!
Gibt es eine Frist, bis wann die Verwalterzustimmung vorliegen muss? Leider nicht. Bei schlechten Hausverwaltungen kann es sehr lange dauen, wenn überhaupt diesbezüglich etwas passiert. Die Frage, die Sie sich dann stellen sollten ist, ob Sie nicht besser von dem Kauf der Wohnungh Abstand nehmen sollten. Eine unseriöse Hausverwaltung kann viel Geld und Nerven kosten. Sie loszuwerden ist für einen einzelnen Miteigentümer gar nicht so einfach.
Ebenso ärgerlich ist es, wenn nicht nur Unklarheit bezüglich der Kostenübernahme besteht, sondern natürlich auch dann, wenn der Verwalter einfach nicht tätig wird. Stellen Sie sich vor, Sie haben endlich eine schöne Eigentumswohnung gefunden, alle administrativen Dinge sind eingetütet und Sie sind sich sogar hinsichtlich des Bezugstermins mit dem Verkäufer einig. Alles funktioniert gut, aber die Verwalterzustimmung lässt auf sich warten. Es vergehen Wochen und der Verwalter bleibt einfach untätig. Erste Hinweise wie keine Beantwortung von E-Mails sowie keine telefonische Erreichbarkeit lassen Böses erahnen – vor allem dann, wenn Sie z.B. in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen leben und etwa die Wohnung ohne Finanzierung erworben haben sowie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Die Bonitätsprüfung müsste damit schlichtweg gut verlaufen und es dauert vielleicht nur in Ballungsgebieten für Verwalter mintunter sehr lange, einen Notartermin auszumachen. Wenn der Verwalter über Wochen nicht erreichbar ist, kann sich der Verdacht erhärten, dass Sie an eine unseriöse Hausverwaltung geraten sind. Schuldhafte Verzögerungen, also das unnötige Verstreichen von Zeit seitens der WEG-Verwaltung, sind ein Problem für die Abwicklung eines Kaufs. Sie müssen erst einmal nachweisen, dass der Verwalter tatsächlich die Ursache für die schuldhafte Verzögerung ist. Bis dahin können gut und gerne bis zu zwei Monate vergehen. Und selbst wenn der WEG-Verwalter die Zustimmung schuldhaft verzögert – stellen Sie sich vor, er befindet sich in der Insolvenzphase und ist als Verwalter nicht mehr für die WEG tätig ist – dann haben Sie ein Problem. Eine genaue Zeitvorgabe für die Zustimmung gibt es leider nicht.
Aufsuchen des Notars zur formellen Erteilung der Zustimmung
Anschreiben des Verkäufers sowie des Erwerbers zwecks Abfrage der zeitlichen Abwicklung des Eigentumsübergangs innerhalb der WEG (weicht häufig von der Grundbuchumschreibung ab)
Nicht immer klappt der Kauf einer Eigentumswohnung reibenslos. Eine offensichtlich unbegründet ausbleibende Verwalterzustimmung kann eine Ursache sein.
Und jetzt zeigt sich, dass Wohnungseigentümer – egal ob Käufer oder Verkäufer – in Schwierigkeiten geraten können, wenn der Verwalter nicht seriös ist. Eine nicht erfolgende Verwalterzustimmung muss kein Indiz für eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung sein, kann aber durchaus erste Hinweise liefern. Hinterfragen Sie das, was Ihnen der Hausverwalter erzählt. Gibt es noch andere Aspekte, die Ihnen komisch vorkommen wie etwa unstimmige Abrechnungen oder ausbleibende Antworten? Geht es einzig und allein um die Verwalterzustimmung, dann ist es vielleicht nicht so schlimm und es gibt handfeste Gründe, warum die WEG-Verwaltung die Frist für die Veräußerungszustimmung ausreizt. Ein Verwalter, dem an Transparenz gelegen ist, wird sich jedoch um Nachweise seiner Tätigkeiten bzw. Bemühungen kümmern.
Möglichkeiten, die Veräußerungszustimmung zu umgehen!
Übrigens: Die Erteilung einer Zustimmung muss nicht unbedingt durch den Verwalter erfolgen. Eine WEG kann auch Miteigentümer mit dieser Aufgabe betrauen. Man sollte jedoch gut überlegen, wer dieser Verantwortung charakterlich und fachlich gerecht wird.
Im Prinzip ist die Zustimmung eines Dritten, also in den meisten Fällen des WEG-Verwalters, eine Dienstleistung, die der WEG zugutekommt. Grundsätzlich kann jede WEG auch darüber entscheiden, ob nicht zukünftig nur der Verwalter, sondern die Wohnungseigentümer selbst ihre Zustimmung erteilen möchten. Es gibt keinerlei Zwang zur Zustimmung! Diese ganz natürlich auch ganz ausbleiben – dafür reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Die Änderung darüber muss im Grundbuch eingetragen werden. Wägen Sie bitte vorher gründlich ab, ob Sie in Zukunft in Ihrer WEG ohne Veräußerungszustimmung durch den Verwalter auskommen möchten. Die Verwalterzustimmung bringt einige Vorteile mit sich, hat jedoch den Nachteil, dass ein unseriöser Verwalter diesen eigentlich simplen Verwaltungsvorgang deutlich in die Länge ziehen kann. Arbeitet Ihr Verwalter bereits viele Jahre vertrauensvoll mit dem Beirat sowie mit Ihrer gesamten WEG zusammen, dann können Sie ihm diese Aufgabe ruhigen Gewissens überlassen. So gehen Sie sicher, dass kein neuer Eigentümer einzieht, der weder den nötigen finanziellen Hintergrund mitbringt noch den Willen, sich an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu halten. Beziehen Sie in die Überlegung auch den Umstand mit ein, dass nicht alle Eigentümer zwingend charakterlich wie fachlich in der Lage sind, eine solche Entscheidung zu treffen. Stellen Sie sich vor, zwei zahlungsunwillige Miteigentümer, die z.B. eigenmächtig Fassaden anstreichen, entscheiden darüber, ob deren guter Bekannter ähnlicher Gesinnung Teil der WEG werden darf. Die Antwort wird vermutlich ja lauten, auch wenn der neue Eigentümer der WEG mindestens finanziellen Schaden zufügen wird. Persönliche Entscheidungen stehen oft vor den Fakten, die leider in den Hintergrund treten. Überlegen Sie sich daher gut, ob Sie Ihren Miteigentümern die Verantwortung einer Veräußerungszustimmung übertragen möchten!
FAQ zur Verwalterzustimmung
Was ist eine Verwalterzustimmung?
Eine Verwalterzustimmung ist ein Vorgang bei dem der bestellte Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers im Namen der anderen Eigentümer erklärt. Sie ist erforderlich, damit eine Eigentumswohnung verkauft werden kann.
Wer trägt die Kosten für die Verwalterzustimmung?
Sofern nichts anderes in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung steht, trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Kosten für die Verwalterzustimmung. Ist dies nicht der Fall, muss der Verkäufer die Kosten übernehmen. Dieser kann wiederum mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser die Ausgaben für die Verwalterzustimmung tragen muss.
Wann muss die Verwalterzustimmung vorliegen?
Es gibt keine gesetzliche Frist, bis wann die Verwalterzustimmung vorliegen muss. Für die Entscheidung benötigt ein WEG-Verwalter jedoch normalerweise eine Woche.
Wo ist die Verwalterzustimmung geregelt?
Die Verwalterzustimmung ist in Paragraph 12 WEG (Veräußerungsbeschränkung) geregelt und wurde zuletzt 2007 angepasst. Seitdem kann eine Veräußerungsbeschränkung per Beschluss aufgehoben werden.
Wann kann ein Verwalter die Zustimmung verweigern?
Gemäß Paragraf 12 WEG Veräußerungsbeschränkung darf eine Verwalterzustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ein solcher Grund liegt beispielsweise vor, wenn davon auszugehen ist, dass der Kaufinteressent die Hausgeldzahlungen nicht leisten wird.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
