Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

Die Eigentümerversammlung ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft von größter Wichtigkeit, denn dort werden in Form von Beschlüssen Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums getroffen. So wird nicht nur die Jahresabrechnung, inklusive der Einzelabrechnungen für die jeweiligen Wohnungseigentümer, genehmigt, sondern ebenso der neue Wirtschaftsplan und weitere die Hausverwaltung betreffende Einzelheiten. Dazu zählen beispielsweise Beschlüsse rund um Instandsetzungsvorhaben, den Wechsel eines Dienstleisters oder die Nutzung des Gartens. Trotz der Bedeutung der Eigentümerversammlung kommt es nur sehr selten vor, dass alle Eigentümer respektive Miteigentumsanteile vertreten sind. Einige Wohnungseigentümer sind eventuell verhindert, andere haben grundsätzlich und überhaupt gar keine Lust auf die Eigentümerversammlung, während weitere Eigentümer die Teilnahme aufgrund persönlicher Interessen eher ablehnen und nur ab und zu erscheinen. So unterschiedlich die Ursachen für ein Fernbleiben von der Eigentümerversammlung auch sein mögen, so wichtig ist die Abstimmung, um die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes zu gewährleisten. Wer nicht persönlich teilnehmen kann oder möchte, dem steht die Option zur Verfügung, eine Vollmacht auszustellen und konkrete Anweisungen für die Abstimmungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkte (TOPs) geben.
Aufgrund der Bedeutung der Beschlussfähigkeit widmen wir diesem Thema einen eigenen Beitrag und klären dabei die Frage „Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?“.

Ohne Beschlüsse geht oft gar nichts

Eigentümerversammlungen können nur dann ihren Zweck erfüllen, wenn diese beschlussfähig sind. Mit der WEG Novelle 2020 hat sich daher einiges geändert,  um Ersatztermine für Nachholveranstaltungen zu vermeiden.

Ziel der Eigentümerversammlung ist es also, dass die WEG als gesamtes Entscheidungen hinsichtlich der Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums trifft. Zusätzlich ist die Eigentümerversammlung die richtige Veranstaltung, um Themen zu diskutieren und dem Hausverwalter sowie dem Verwaltungsbeirat Fragen zu stellen. Als Miteigentümer kann man sich dort einbringen und so, im Rahmen der Möglichkeiten, Einfluss auf die Verwaltung zu nehmen. Konkret handlungsfähig ist eine WEG aber nur, wenn sie in der Lage ist, verbindliche Beschlüsse zu fassen. War eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig und wurden trotzdem Beschlüsse gefasst, konnten diese leicht angefochten werden. Hier reichte ein einzelner Eigentümer, um eine wirkungsvolle Anfechtungsklage über seinen Anwalt zu initiieren. In der Praxis konnte das deutlich anders aussehen, denn es setzte voraus, dass die anwesenden Eigentümer all dies wissen.

Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig – und wann nicht?

Beschlussunfähige Eigentümerversammlungen waren unnötige Zeitverschwendung für den WEG-Verwalter wie auch für die erschienenen Wohnungsbesitzer. In der Regel war die Einberufung einer weiteren Eigentümerversammlung mit zusätzlichen Unkosten und Zeitaufwand verbunden. Besonders ärgerlich war es, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung vorzeitig verließen, wodurch unter Umständen eine Beschlussunfähigkeit und damit eine Handlungsunfähigkeit herbeigeführt wurde.

Nach der WEG-Reform 2020 ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, ganz unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile vertreten sind! Wenn Sie eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten, ist die Tagesordnung beigefügt. Diese beginnt normalerweise mit einem Tagesordnungspunkt (TOP), der beispielsweise „Begrüßung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung“ heißen könnte. Hierauf folgt direkt ein weiterer Tagesordnungspunkt, der in etwa „Feststellung der Beschlussfähigkeit“ lautet. Erst hiernach folgen TOPs, zu denen Beschlüsse gefasst werden. Der WEG-Verwalter musste also die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Eigentümerversammlung prüfen und protokollieren. Dies entfällt mit der WEG-Novelle 2020 durch den Wegfall von § 25 Abs. 3 WEG-alt über die Beschlussfähigkeit. Dazu prüfte die Verwaltung bisher die Anwesenheit der Eigentümer samt Vollmachten und berechnet die anwesenden Miteigentumsanteile, um zu bestimmen, ob die Veranstaltung weitergehen kann. Dies kann bei größeren WEGs durch eine Anwesenheitsliste geschehen, die herumgereicht wird und durch die erschienenen Personen zu unterschreiben ist. Dazu sei angemerkt, dass eine Eigentümerversammlung eine nicht öffentliche Veranstaltung ist, also nach wie vor nur Eigentümer und geladene Gäste daran teilnehmen dürfen.

Die Beschlussfähigkeit ist mit der WEG-Reform 2020 immer gegeben, sodass selbst Eigentümerversammlungen mit einem einzigen stimmberechtigen Eigentümer beschlussfähig sind.

Beschlussfähig ist eine Eigentümerversammlung ebenfalls, wenn die Verwaltung eine einzige Vollmacht eines stimmberechtigen Eigentümers vorliegen hat. Dies hat zur Folge, dass wichtige Entscheidungen einfach schnell gefällt werden können. Umso entscheidender ist es, dass Sie entweder persönlich teilnehmen oder ihre Vollmacht detailliert mit Abstimmungswünschen an einen Miteigentümer Ihres Vertrauens abgeben. Andere Regelungen, die z. B. durch eine Gemeinschaftsordnung oder durch eine Vereinbarung der WEG zustande gekommen sind, können zwar möglich sein, doch sind andere Voraussetzung zur Feststellung der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung in der Praxis eher selten.

Wenn einzelne oder mehrere Teilnehmer eine Eigentümerversammlung vorzeitig verlassen, konnte bei entsprechenden Miteigentumsverhältnissen keine Beschlüsse mehr gefasst werden. Das ist mit der Reform des WEGs Geschichte.

Was passiert jedoch, wenn einzelne Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung im Verlauf der Veranstaltung verlassen und somit nicht an Abstimmungen teilnehmen? Dies wird nach der Reform nicht mehr zum Problem, wenn dadurch nicht mehr die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten sind. Wirksame Beschlüsse können dann nach wie vor gefasst werden. Eine Eigentümerversammlung kann nicht mehr handlungsunfähig werden, wenn einzelne Eigentümer die Veranstaltung verlassen. In manchen Fällen wurde dies durch Wohnungseigentümer bewusst gemacht, um eigene Interessen durchzusetzen und Beschlüsse zu vermeiden, die einem nicht gefallen. Aufgrund dieses Umstandes musste der Hausverwalter als Leiter der Eigentümerversammlung dann die Miteigentumsanteile neu berechnen und die Beschlussfähigkeit prüfen, wenn ein Wohnungsbesitzer die Veranstaltung verließ.

Was tut ein WEG-Verwalter, wenn eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist?

Ist eine Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig, muss der Verwalter zu einer zweiten, dann aber beschlussfähigen Versammlung einladen. Die Ladungsfrist ist selbstverständlich zu beachten. Aufgrund der WEG-Reform ist dies aber sehr unwahrscheinlich!

Wenn der Verwalter zu der Feststellung kommt, dass die aktuelle Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist, bleibt ihm nichts anderes übrig, als eine sogenannte Wiederholungsversammlung, also eine neue Eigentümerversammlung, einzuberufen. Dazu muss der Verwalter wiederum die vorgeschriebene Ladungsfrist von mindestens drei Wochen einhalten. Für Eigentümer gilt nach der Reform des WEG 2020: Es müssen folglich nicht mehr die Hälfte aller Miteigentumsanteilen vertreten sein, damit Beschlüsse gefasst werden können. Durch diese Regelung wird die Möglichkeit umgangen, dass einzelne oder mehrere Miteigentümer durch ihre Abwesenheit die Handlungsfähigkeit einer WEG nachhaltig beeinträchtigen.

Wenn ein Hausverwalter die Ladungsfrist von mindestens drei Wochen nicht einhält, stellt dies Eigentümer oft auf eine harte Probe. Sollte darauf hingewiesen werden? Oder Beschlüsse, die einem nicht zusagen, angefochten? Hat man noch eine Chance darauf, seine Punkte rechtzeitig auf die TOP-Liste zu setzen?

Einige WEG-Verwalter sind schon bestens eingelesen, wenn es um das neue Wohnungseigentümergesetz und die damit verbundenen Änderungen bezüglich der Beschlussfähigkeit geht. Dies mag zwar zunächst selbstverständlich erscheinen, ist es aber nicht. Denn die Änderungen der Gesetzeslage betreffen viele Bereiche und viel Routine bezüglich möglicher Fragen seitens der Wohnungseigentümer konnten die wenigsten aufbauen. Das gilt ebenfalls für den Umstand, dass für zahlreiche Gegebenheiten rund um die Beschlussfassung noch keine aktuellen Gerichtsurteile existieren. Bitte haben Sie dies im Hinterkopf, wenn auf der Eigentümerversammlung über Sanierungsmaßnahmen oder einen neuen Gartendienst abgestimmt wird. Was wiederum nicht geht, ist dass Verwalter bei Nichteinhaltung der korrekten Ladungsfrist auf Durchzug schalten (“das stimmt nicht, zwei Wochen sind genug Zeit”) und die Neuerungen der WEG-Reform konsequent ignorieren. Somit ist es auch klar, dass eher fragwürdige Hausverwaltungen zu diesem Mittel greifen, um den eigenen Arbeitsaufwand möglichst gering zu halten. Ein seriöser Verwalter würde sich diesem Risiko aus Prinzip heraus schon nicht aussetzen und sein Wirken an allen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ausrichten.

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung im Fazit.

Es ist nie verkehrt, sich als Wohnungsbesitzer mit der Beschlussfähigkeit auszukennen. Die Anwesenheit auf einer Eigentümerversammlung kann besonders wichtig sein, wenn es um entscheidende Beschlüsse wie die Abwahl und Abberufung eines WEG-Verwalters oder um die Einleitung von rechtlichen Schritten durch die WEG geht.

Die Grundlage für eine funktionierende Hausverwaltung bildet mitunter die Eigentümerversammlung. Die WEG entscheidet mittels Beschlüssen, wie das Gemeinschaftseigentum verwaltet und genutzt werden soll. Eigentümer von neuen Wohnungen kennen es vielleicht nicht so gut wie jene in älteren Gebäuden: Es gibt jede Menge Sanierungs- und Reparaturbedarf, dazu werden Angebote von Handwerkerfirmen vorgestellt und verglichen oder konkrete neue Sanierungsverfahren erklärt. Das kann sich ziehen und ist natürlich mitunter zäh – sowohl von der reinen Zeit her, als auch inhaltlich. Verbindliche Beschlüsse können jedoch nur auf Eigentümerversammlungen entstehen, auf denen gut vorbereitete Eigentümer vorausschauend abstimmen. Dazu ist wichtig zu wissen, dass Ihnen besonders bei Mehrheitseigentümern, die pro unseriösem Verwalter abstimmen, Nachteile entstehen können. Denken Sie an die Abstimmung zur Entlastung des Verwalters, die erfolgen soll, obwohl Sie keine schlüssige Abrechnung erhalten haben, die Sie weder sachlich und rechnerisch nachvollziehen können. Des Weiteren wird nach dem neuen WEG 2020 nur noch über die Abrechnungsspitze beschlossen: Nicht immer jedoch haben alle Verwalter ihre Aufgaben gründlich erledigt und Sie erhalten nicht mehr als eine ganz vereinfachte Darstellung der Finanzen, die in keiner Weise transparent ist. In der Praxis kommt dies leider häufig vor, trotzdem wird schnell entlastet und unbedarft abgestimmt. Denken Sie daran, dass Sie nach dem neuen WEG auch online an Eigentümerversammlungen teilnehmen können!

Dieser Beitrag wurde am 08.09.2021 aktualisiert.

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