Bei den verschiedenen Bezeichnungen von Eigentum in WEGs kann man leicht durcheinanderkommen. Mit diesem Beitrag schaffen wir Klarheit hinsichtlich der verschiedenen Eigentumsformen, die Ihnen in einer WEG begegnen können.
In den bisherigen Beiträgen kamen vor allem die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vor. Dabei wurde geklärt, dass man immer Sondereigentum sowie Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum erwirbt, wenn man eine Eigentumswohnung kauft. Mit diesem Besitz sind sowohl Rechte als auch Pflichten (z. B. Hausgeld zahlen) verbunden. Neben dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum gibt es im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft weitere Begriffe, die genutzt werden, um Besonderheiten des Eigentums kenntlich zu machen. Dazu gehören das Wohnungseigentum sowie das Teileigentum. Zu finden sind diese Begrifflichkeiten direkt im ersten Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG), der nicht umsonst den Titel „Begriffsbestimmungen“ trägt. Was ist nun der Unterschied zwischen Sondereigentum, Teileigentum und Wohnungseigentum?
Was nicht Sondereigentum ist, gehört zum Gemeinschaftseigentum der WEG!
Im Zweifelsfall sollten Sie davon ausgehen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Bohren Sie in die Wand, wird sich der Bohrkopf ab einer bestimmten Tiefe im Bereich des Gemeinschaftseigentum befinden.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es immer auf die genaue Einteilung gem. Teilungserklärung bzw. Grundbuch an. Diese Dokumente bestimmen, um welche Art von Eigentum es sich handelt. Ein Blick in die Teilungserklärung ist immer Pflicht, bevor Sie eine Wohnung oder eine Praxis bzw. ein Ladenlokal kaufen möchten. Daraus lassen sich die Rechte und Pflichten des jeweiligen Miteigentümers bestimmen.
Grundsätzlich gibt es nur zwei Arten von Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Erstens das Sondereigentum sowie zweitens das Gemeinschaftseigentum. Kauft man beispielsweise eine Eigentumswohnung, umfasst der Kauf die eigentliche Wohnung, bei der es sich um Sondereigentum handelt, plus Miteigentumsanteile an der WEG bzw. am Gemeinschaftseigentum. Die Miteigentumsanteile sind natürlich nicht als abgetrennter Teil des Gartens, des Gartenzaunes oder des Dachs zu sehen, sondern als prozentuale Beteiligung an der WEG als Ganzes. Auch umfassen die Miteigentumsanteile einen Teil der Instandhaltungsrücklage und definieren zugleich, welchen Anteil Sie an den Kosten der WEG zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums zu tragen haben. Die Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist nicht immer ganz einfach, doch ganz grob kann man sagen, dass alles, was zur einzelnen Wohnung gehört, Sondereigentum ist, während alles andere dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Was Sie mit Ihrem Sondereigentum machen, ist Ihnen weitestgehend freigestellt. Für das Gemeinschaftseigentum gilt dies selbstverständlich nicht. Nachdem wir nun wissen, was jeweils das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum ausmacht, stellt sich die Frage, warum es dann zusätzlich Teileigentum und Wohnungseigentum gibt.
Bei Sondereigentum handelt es sich um Wohnungseigentum oder Teileigentum.
Zum Sondereigentum gehören auch immer Miteigentumsanteile – unabhängig davon, ob es sich um Wohnungseigentum oder Teileigentum handelt.
In manchen WEGs haben Sie gewerbliche oder freiberufliche Miteigentümer, die im Besitz von Teileigentum samt der entsprechenden Miteigentumsanteile sind. Dies kann Vorteile bedeuten, in vielen Fällen jedoch auch Nachteile, wenn man durch viel Publikumsverkehr gestört wird. Wenn man in etwa als Wohnungsbesitzer ständig von aufdringlichen Patienten aufgefordert wird, “gefälligst die Türe zu öffnen”, wenn man am Briefkasten nur nach der Post schauen möchte, kann dies auf Dauer eine Belastung darstellen. Im Gegenzug beteiligt sich der Besitzer von Teileigentum natürlich auch an den Ausgaben der gesamten WEG. Wägen Sie die möglichen Beeinträchtigungen durch die Nutzung von Teileigentum immer ab, bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden.
Beim Sondereigentum, das einzelnen Besitzern zugeordnet werden kann, erfolgt eine weitere Unterteilung in Wohnungseigentum und Teileigentum. Wohnungseigentum ist dadurch bestimmt, dass es ausschließlich zu Wohnzwecken dient. Teileigentum wird hingegen gewerblich oder freiberuflich genutzt. Besitzer von Teileigentum haben zudem die gleichen Rechte und Pflichten wie die Besitzer von Wohnungseigentum. Wohnungseigentümergemeinschaften, die sowohl Wohnungseigentum und Teileigentum umfassen, sind mitunter keine Seltenheit.
Beispiele für Teileigentum
Arztpraxis
Rechtsanwaltskanzlei
Geschäft
Werkstatt
Wenn Sie sich für eine Wohnung in einer WEG mit Teileigentum interessieren, sollten Sie berücksichtigen, dass dies mit Einschränkungen einhergehen kann. Befindet sich im Erdgeschoss eine Arztpraxis, müssen Sie als Besitzer einer Wohnung im ersten oder zweiten Stock davon ausgehen, dass Sie regelmäßig auf fremde Menschen im Hausflur treffen werden. Je nach Wohnlage und Publikum nicht immer schön und wünschenswert.
Ein Ladengeschäft ist ebenfalls ein klassisches Beispiel für die Nutzung von Teileigentum. Wenn der Besitzer es möchte, ist eine gleichzeitige Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken ebenfalls gestattet. Dies dürfte jedoch eher seltener vorkommen als die rein gewerbliche oder freiberufliche Nutzung.
Was Wohnungseigentum und was Teileigentum ist, wird durch die Teilungserklärung festgelegt. Eine Umwandlung des einen Eigentums in die andere Form des Eigentums ist nicht ohne Weiteres möglich. Sie können also nicht Wohneigentum dazu nutzen, ein Geschäft zu eröffnen, auch wenn sich Ihre Wohnung im Erdgeschoss befindet und Sie diese nicht für Wohnzwecke nutzen. Eine Änderung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer der WEG, es handelt sich also um eine Vereinbarung. Diese muss auch in das Grundbuch eingetragen werden. Läuft noch ein Darlehen für das entsprechende Sondereigentum, das eine Änderung der Eigentumsform erfahren soll, ist ferner die Zustimmung des Gläubigers, also in den meisten Fällen die Zustimmung der Bank, erforderlich. Mit den Details kennt sich der Notar aus, den Sie ohnehin für ein solches Vorhaben konsultieren müssen. Eine Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt ist natürlich mit diversen Kosten verbunden. Nun ist nur noch zu klären, ob man auch im Teileigentum wohnen darf: Ja, das ist möglich. So ist es bei ausreichender Fläche und entsprechender Aufteilung des Teileigentums denkbar, dass ein Gewerbetreibender oder Freiberufler die Räumlichkeiten für eigene Wohnzwecke nutzt.
FAQ zum Teileigentum
Was versteht man unter Teileigentum?
Unter Teileigentum bezeichnet man Wohneigentum, das sich nicht zu Wohnzwecken eignet. Teileigentum kann gewerblich genutzt werden.
Was ist Teileigentum (Beispiele)?
Teileigentum kann beispielsweise sein: Arztpraxis, Rechtsanwaltskanzlei, Geschäft oder Werkstatt. Teileigentum eignet sich nicht als Wohneigentum.
Was kann Teileigentum sein?
Der Unterschied zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum besteht in der Nutzung. Bei Teileigentum handelt es sich um gewerblich oder freiberuflich genutztes Eigentum.
Wie wird Teileigentum begründet?
Genauso wie Wohneigentum, wird Teileigentum mit der Teilungserklärung bergründet. Hierzu benötigt der Notar den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Kann Teileigentum zu Wohnzwecken genutzt werden?
Teileigentum kann laut BGH zu Wohnzwecken genutzt werden, wenn dieses räumlich abgegrenzt werden kann und keine Einschränkungen hierdurch entstehen. Zudem müssen alle anderen Einheiten Wohneigentum sein. Grundlage ist das BGH-Urteil vom 16.07.2021 V ZR 284/19.
Wem gehört Teileigentum?
Bei Teileigentum handelt es sich um Sondereigentum. Zu diesem gehören auch stets Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Der Eigentümer ist im Grundbuch eingetragen.
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Hallo –
darf man im Teileigentum mit gewerblicher Nutzung wohnen,
wenn in der Teilungserklärung für Freiberufler auch die Nutzung
im Wohnungs-Eigentum erlaubt ist ? Das wäre also der umgekehrte
Fall.
Danke, dass sie den Begriff Wohnungseigentum erklären. Sie sagen, dass Wohnungseigentum zu Wohnzwecken dient. Ich verstehe das nicht ganz. Haben Sie ein Beispiel dafür? Vielen Dank im Voraus!
Auf dem Gelände unserer Eigentumswohnanlage stehen die Mülltonnen im Freien. Vor ein paar Tagen wurden die zwei Plätze
von einer Firma mit einem Drahtgitter eingezäunt. Wir wurde von diesen Arbeiten nicht benachrichtigt.
Ich forderte die Firma mehrmals auf, uns mitzuteilen,wer diese Arbeiten angefordert hatten, wie hoch die Kosten sind,
und warum wir zuvor nicht Bescheid bekommen haben.
Die Hausverwaltung weiger sich aber uns zu antworten. Was können wir dagegen unternehmen.
Für eine Auskunft währe ich sehr dankbar..
Guten Tag,
ich habe eine EG-Wohnung und Teileigentum an 2 Doppelgaragen. Muss ich mich mit meinen Anteilen an der Garage
an der neuen Heizungsanlage beteiligen ?
Danke für Ihre Rückantwort.
Unser Wohnungs- und Teileigentumsunterlagen beim Grundbuchamt (Abgeschlossenheitserklärung, Flächen, Bebauung) weichen von den tatsächlich vermessenen Angaben ab. Die Verwaltung hat 2006 den Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, diesen Zustand zu ändern bzw. die tatsächlich reale Bebauung ändern zu lassen. Dies ist bis zum heutigen Tag nicht erledigt und nun haben die Wohnungseigentümer das zusätzliche Problem, beim Ausfüllen von Anträgen z.B. Wohngeld oder Hartz4, Energieausweis usw.) keine wahrheitsgemäßen Angaben beim Zensus2022 und Grundsteuer erledigen zu können. In den Anträgen wird immer der Hinweis zur Strafe bei unwahren Angaben gegeben. Haftet der Notar oder der Verwalter oder nur die Miteigentümer, die bewusst, die falschen Angaben unterstützen?
Mit unserer Wohnung haben wir 40% Anteil an der Eigentümergemeinschaft – insgesamt sind wir drei (40% / 40% / 20%)
Wir verkaufen unsere Wohnung, und unsere Nachbarn wissen, dass sie immer noch ein nicht prioritäres Projekt einer neuen Autoeinfahrt und eines Baus für die Mülltonnen durchführen wollen.
Wir wollen uns nicht beteiligen, da wir verkaufen und dieses Projekt vom neuen Eigentümer akzeptiert werden muss. Aber unsere Verwaltungsgesellschaft sagte, dass die beiden Nachbarn das Projekt akzeptiert haben und dass es für uns nicht mehr notwendig ist, zu akzeptieren, dass wir den Teil bezahlen müssen, der 40% entspricht. Ist das legal? Können sie uns dazu zwingen?
Hallo –
darf man im Teileigentum mit gewerblicher Nutzung wohnen,
wenn in der Teilungserklärung für Freiberufler auch die Nutzung
im Wohnungs-Eigentum erlaubt ist ? Das wäre also der umgekehrte
Fall.
Danke, dass sie den Begriff Wohnungseigentum erklären. Sie sagen, dass Wohnungseigentum zu Wohnzwecken dient. Ich verstehe das nicht ganz. Haben Sie ein Beispiel dafür? Vielen Dank im Voraus!
Auf dem Gelände unserer Eigentumswohnanlage stehen die Mülltonnen im Freien. Vor ein paar Tagen wurden die zwei Plätze
von einer Firma mit einem Drahtgitter eingezäunt. Wir wurde von diesen Arbeiten nicht benachrichtigt.
Ich forderte die Firma mehrmals auf, uns mitzuteilen,wer diese Arbeiten angefordert hatten, wie hoch die Kosten sind,
und warum wir zuvor nicht Bescheid bekommen haben.
Die Hausverwaltung weiger sich aber uns zu antworten. Was können wir dagegen unternehmen.
Für eine Auskunft währe ich sehr dankbar..
Guten Tag,
ich habe eine EG-Wohnung und Teileigentum an 2 Doppelgaragen. Muss ich mich mit meinen Anteilen an der Garage
an der neuen Heizungsanlage beteiligen ?
Danke für Ihre Rückantwort.
Unser Wohnungs- und Teileigentumsunterlagen beim Grundbuchamt (Abgeschlossenheitserklärung, Flächen, Bebauung) weichen von den tatsächlich vermessenen Angaben ab. Die Verwaltung hat 2006 den Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten, diesen Zustand zu ändern bzw. die tatsächlich reale Bebauung ändern zu lassen. Dies ist bis zum heutigen Tag nicht erledigt und nun haben die Wohnungseigentümer das zusätzliche Problem, beim Ausfüllen von Anträgen z.B. Wohngeld oder Hartz4, Energieausweis usw.) keine wahrheitsgemäßen Angaben beim Zensus2022 und Grundsteuer erledigen zu können. In den Anträgen wird immer der Hinweis zur Strafe bei unwahren Angaben gegeben. Haftet der Notar oder der Verwalter oder nur die Miteigentümer, die bewusst, die falschen Angaben unterstützen?
Mit unserer Wohnung haben wir 40% Anteil an der Eigentümergemeinschaft – insgesamt sind wir drei (40% / 40% / 20%)
Wir verkaufen unsere Wohnung, und unsere Nachbarn wissen, dass sie immer noch ein nicht prioritäres Projekt einer neuen Autoeinfahrt und eines Baus für die Mülltonnen durchführen wollen.
Wir wollen uns nicht beteiligen, da wir verkaufen und dieses Projekt vom neuen Eigentümer akzeptiert werden muss. Aber unsere Verwaltungsgesellschaft sagte, dass die beiden Nachbarn das Projekt akzeptiert haben und dass es für uns nicht mehr notwendig ist, zu akzeptieren, dass wir den Teil bezahlen müssen, der 40% entspricht. Ist das legal? Können sie uns dazu zwingen?