Was passiert, wenn der Beirat durch die WEG nicht entlastet wird?

Erst wird der Verwaltungsbeirat in einer Eigentümerversammlung gewählt – und dann in der nächsten nicht entlastet! Geht das überhaupt? Und wenn ja, wann sollte eine Eigentümergemeinschaft auf die Entlastung des Beirates verzichten? Dieser Artikel widmet sich diesen Fragen und gibt Ihnen Tipps zur persönlichen Entscheidungsfindung.

Die Aufgabe des Verwaltungsbeirates und insbesondere des Rechnungsprüfers bzw. Belegprüfers ist in den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften eine sehr undankbare. Ist man als Miteigentümer in den Beirat gewählt worden, muss man sich zwangsweise mit Verwaltungsfragen befassen und möglichweise neben dem Beruf, der Familie und der Freizeit noch zusätzliche Aufgaben wahrnehmen. Dabei besteht oftmals auch Unsicherheit, was die eigenen Rechte und Pflichten angeht. Kein Wunder also, dass sich in einigen WEGs nur ungern Miteigentümer zur Wahl aufstellen lassen.
Dennoch gibt es auch jene Wohnungsbesitzer, die geradezu darauf drängen, in den Verwaltungsbeirat gewählt zu werden, weil sie damit einen Zugewinn an Macht und Einfluss verknüpfen. Solche Personen können für eine WEG zu einem immensen Problem werden, sodass sich die berechtige Frage ergibt, ob es nicht sinnvoll ist, den Verwaltungsbeirat dann einfach nicht zu entlasten. Und was passiert eigentlich, wenn der Beirat durch die Eigentümerversammlung nicht entlastet wird? Welche konkreten Folgen hat das Ausbleiben einer Entlastung für den Beirat?

Probleme, die ein Verwaltungsbeirat einer WEG bereiten kann!

Neben einer unschönen Wohnsituation und nervigen Eigentümerversammlungen kann ein ungeeigneter Verwaltungsbeirat der Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich auch einen erheblichen finanziellen Schaden zufügen.

Ein Verwaltungsbeirat kann einer WEG vor allem dann Probleme bereiten, wenn dieser die eigenen Kompetenzen überschreitet und / oder als Kontrollinstanz versagt. Gerade übereifrige Beiräte können viel Schaden anrichten, wenn sie die Beiratsfunktion als Mittel zum Ausüben von Macht verstehen. Anbei eine Liste mit dem klassischen Fehlverhalten von nicht geeigneten Verwaltungsbeiräten:

• Maßregelung des Verwalters und / oder Dienstleister (z. B. Reinigungsdienst, Gartendienst, Handwerker usw.).
• Erteilung von Anweisungen an Dritte oder an Mieter und Miteigentümer.
• Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, ohne Vorliegen eines Beschlusses.
• Vernachlässigung der Pflicht zur sorgfältigen Rechnungsprüfung bzw. Belegprüfung.
• Keine ordentliche Mitprüfung von Angeboten, welche durch die Hausverwaltung zur Durchführung von beschlossenen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen per Beschluss eingeholt werden.

Aus einem solchen Verhalten können dann folgende Nachteile für die WEG entstehen, die dann nicht selten mit unnötigen Kosten verbunden sind:

• Handwerker und sonstige Dienstleister sind nicht mehr bereit, mit der WEG zusammenzuarbeiten, sodass auf andere Anbieter zurückgegriffen werden muss, die unter Umständen ein deutlich schlechteres Preis-Leistungs-Verhältnis bereitstellen.
• Das Verhältnis zum WEG-Verwalter wird gestört, was dazu führen kann, dass dieser nicht mehr bereit ist, sich nach Ablauf des Bestellungszeitraumes erneut einen Vertrag mit der WEG zu unterzeichnen.
• Es entstehen Schäden am Gemeinschaftseigentum, die zusätzliche Kosten verursachen.
• Der bauliche Zustand der Gemeinschaftsimmobilie leidet zunehmend und es entsteht erheblicher Renovierungsstau, der womöglich nur noch durch das Beschließen einer Sonderumlage abgebaut werden kann, wenn die Instandhaltungsrücklage die Ausgaben nicht mehr deckt. Kann sehr teuer werden.
• Die WEG wird durch andere Personen gemieden und genießt keinen guten Ruf im Ort bzw. Stadtteil, wodurch sich Wohnungen eventuell schlechter an Käufer vermitteln lassen.
• Es wird schwierig, Wohnungen zu vermieten, da der Beirat in der Umgebung als übergriffig gilt.
• Ein unseriöser Hausverwalter kann ein leichtes Spiel haben und dessen Machenschaften (z. B. fehlende Gelder auf Treuhandkonten, Verkauf von überteuerten Versicherungen aufgrund von Provisionen, unberichtige Nutzung der Instandhaltungsrücklage) werden gar nicht oder erst zu spät aufgedeckt.

Manche Verwaltungsbeiräte gehören wirklich nicht entlastet. Läuft es in einer WEG aus der Perspektive der meisten Eigentümer schlecht, liegt dies meistens an der Kombination Verwalter – Verwaltungsbeirat. Der Verwaltungsbeirat hat lediglich eine beratende und vermittelnde Funktion!

Sie sehen, dass das Zerstörungspotenzial eines inkompetenten Verwaltungsbeirates weit reicht. Es muss an dieser Stelle natürlich nicht extra erwähnt werden, dass in einer solchen WEG das Wohnen für Eigentümer wie Mieter oftmals gar keinen Spaß mehr macht. Ein Verwaltungsbeirat, der sich so aufführt, gehört keinesfalls entlastet und schon gar nicht erneut gewählt!

Was bedeutet eigentlich die Entlastung des Verwaltungsbeirates konkret?

Viel zu viele Besitzer von WEG-Wohneigentum heben leichtfertig die Hand, wenn es um die Abstimmung zur Entlastung von Verwaltung und Beirat geht. Die wenigsten wissen tatsächlich, was die Entlastung bedeutet. Wichtig ist, dass Sie Ihre Entscheidung bewusst treffen und nicht dem Herdentrieb folgen, wenn alles gegen eine Entlastung spricht!

Zunächst bleibt zu klären, inwiefern ein Verwaltungsbeirat überhaupt haftet. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates kann vor allem dann durch die WEG in die Haftung genommen werden, wenn mit Vorsatz oder fahrlässig gehandelt wird und so der WEG ein Schaden entsteht. Dabei wird ebenfalls berücksichtigt, inwieweit das Mitglied des Verwaltungsbeirates fachlich versiert ist. So wird seitens eines Zivilgerichts selbstverständlich ein ganz anderer Maßstab an einen Anwalt oder Steuerberater gelegt als an einen Lackierer oder einen Busfahrer.
Mit der Entlastung des Verwaltungsbeirates verzichtet die WEG also willentlich auf mögliche Schadensersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat für dessen Agieren seit dem Punkt der letzten Wahl. Straftaten sind dabei selbstverständlich nicht vom Umfang der Entlastung abgedeckt. Man denke hier beispielsweise an den Tatbestand der Untreue, also wenn in etwa Gelder der WEG zur Deckung eigener Ausgaben oder deren des Verwalters genutzt wurden.

Bei der Entlastung geht es also um den Schutz vor zivilrechtlichen Ansprüchen, die aus einem Fehlverhalten des Verwaltungsbeirat herrühren und vor einem Zivilgericht eingeklagt werden können.

Wann es sich lohnt, den Verwaltungsbeirat zu entlasten – und wann nicht!

Ein guter Verwaltungsbeirat wird auf unkomplizierte Weise mit der Hausverwaltung zusammenarbeiten und zugleich die Kontrollfunktion ausreichend wahrnehmen. Zudem wird er keine Miteigentümer oder Mieter – ganz gleich, wie schwierig sie sein mögen – ausgrenzen und als Ansprechpartner bzw. Vermittler zwischen Hausverwaltung und WEG zur Verfügung stehen. Ein inkompetenter Beirat, der keine Entlastung verdient hat, wird gerne gegen diese Grundsätze verstoßen.

In die Entscheidung, ob man als Miteigentümer für die Entlastung des Verwaltungsbeirates stimmen soll, muss natürlich ebenfalls die Leistung des WEG-Verwalters mitberücksichtigt werden. Soll dieser ebenfalls entlastet werden – oder war dessen Leistung und / oder Agieren fragwürdig? Scheint die Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat gut zu funktionieren und keinen Grund für Beanstandungen geben, wäre es in etwa nicht richtig, den Verwalter zu entlasten, aber den Beirat nicht. Die Entlastung von Verwalter und Verwaltungsbeirat kann als Mittel gesehen werden, um Vertrauen aufzubauen und natürlich auch zu motivieren. In einer WEG, in der es offensichtlich ausschließlich mit rechten Dingen zugeht und z. B. das Wohngeld moderat ist, gibt es keinen wirklichen Grund, der Verwaltung und dem Beirat die Entlastung zu verwehren. Ausbleibende Entlastungen können hier sogar kontraproduktiv sein und langfristig zu einem gestörten Vertrauensverhältnis führen. Im Nachfolgenden finden Sie einige Anregungen zur Meinungsbildung hinsichtlich der Entlastung des Verwaltungsbeirates.

Der Verwaltungsbeirat sollte nicht entlastet werden, wenn:

• dieser sich wie oben thematisiert daneben benimmt und charakterlich zu einem Problem der WEG geworden ist.
• man selbst Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat und berechtigte Zweifel an der Qualität der Rechnungsprüfung durch den Beirat hat, etwa wenn sehr viele Unterlagen einfach fehlen oder Handwerkerrechnungen völlig überteuert sind.
• der Verwalter sich so äußert, dass eine Zusammenarbeit mit dem bestehenden Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist und dies belegen kann.
• der Beirat und die Hausverwaltung offensichtlich gemeinsame Sache machen und dies zu Lasten der WEG geht.
• Handwerker und sonstige Dienstleister die WEG dank des bestehenden Beirats meiden bzw. keine Aufträge mehr annehmen.
• der Beirat einzelne kritische Eigentümer auszugrenzen versucht.
• die Instandhaltungsrücklage mit Einverständnis des Beirates zweckentfremdet und ohne Beschluss zur Begleichung laufender Kosten verwendet wurde.

Der denkbar schlimmste Fall liegt für eine WEG dann vor, wenn Verwalter und Verwaltungsbeirat zu ihren Lasten gemeinsame Sache machen und die ordnungsgemäße Verwaltung völlig ignorieren. In dieser Konstellation geben sich Verwalter und Verwaltungsbeirat üblicherweise gegenseitig freie Hand, um ungestört ihren persönlichen Interessen nachgehen zu können. Es versteht sich von selbst, dass dann keinerlei Entlastung beschlossen werden darf – weder für die Hausverwaltung, noch für den Beirat!

Der Verwaltungsbeirat sollte hingegen entlastet werden, wenn:

• die Zusammenarbeit mit der Gemeinschaft und der Hausverwaltung nicht zu beanstanden ist.
• es keine Zweifel an der Sorgfalt der Rechnungsprüfung gibt, sollte dieser durch die WEG ebenfalls mit der Belegprüfung beauftragt worden sein.
• der Beirat seine Kompetenzen nicht überschreitet und / oder als kompetenter Ansprechpartner den Miteigentümern zur Verfügung steht.

Das können die Folgen für eine WEG sein, wenn sie ihren Verwaltungsbeirat nicht entlasten!

Es ist in der Praxis sehr schwierig, Ansprüche gegen einen ehemaligen Verwaltungsbeirat geltend zu machen. Dieser muss schon schwerwiegend und wissentlich seine Pflichten vernachlässigt haben, damit eine WEG eine Chance auf eine finanzielle Entschädigung hat. Einen solchen Nachweis zu führen, dürfte in aller Regel überaus schwierig, wenn nicht unmöglich sein. Wird der Beirat nicht entlastet, hat dies zunächst keinerlei Folgen!

Zunächst stellt es für die Mitglieder des Verwaltungsbeirates und dem Rechnungs- bzw. Belegprüfer kein Problem dar, nicht entlastet zu werden. Sofern diese sich keiner Pflichtverletzung bewusst sind und ihre Aufgaben im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetzes wahrgenommen haben, besteht aus deren Perspektive also kein Grund zur Sorge. Dennoch hat eine ausbleibende Entlastung seitens der WEG einen unangenehmen Beigeschmack, denn damit äußern die Miteigentümer indirekt, dass sie der Arbeit des Verwaltungsbeirates nicht trauen und Probleme sehen.
Die Nichtentlastung des Verwaltungsbeirates ist natürlich gewissermaßen auch ein Widerspruch. Mit der Wahl zum Verwaltungsbeirat hat die letzte beschlussfähige Eigentümerversammlung einem oder mehreren Miteigentümern das Vertrauen ausgesprochen und diese mit einer offiziellen Funktion betraut – diese also als geeignet angesehen, die Pflichten des Verwaltungsbeirates wahrzunehmen. Es können also nur zwischenzeitliche Ereignisse oder Vorfälle stattgefunden haben, welche von ihrer Tragweite her ausreichend sind, um die Meinung der WEG zu ändern.
Im Fazit sollte man also auch keinen Verwaltungsbeirat erneut wählen, den man zuvor nicht entlastet hat. Alles andere entbehrt jeder Logik. Einen guten Verwaltungsbeirat möchte man natürlich behalten und sollte diesen auch stets entlasten!

Dieser Beitrag wurde am 26.10.2021 aktualisiert.

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