Als Wohnungseigentümer ist man regelmäßig mit verschiedensten Fachbegriffen konfrontiert, die auf den ersten Blick nicht immer direkt zu verstehen sind. Dies liegt daran, dass sich im Bereich der Hausverwaltung sowie der Buchhaltung bestimmte Begriffe mit entsprechenden Definitionen etabliert haben – und nur die wenigsten Eigentümer haben einen beruflichen Hintergrund in einem Verwaltungskontext. Die Abrechnungsspitze ist einer dieser Begriffe, den Sie jedoch unbedingt kennen sollten. In diesem Beitrag erfahren Sie, was man unter der Abrechnungsspitze versteht und was man in diesem Zusammenhang für die Praxis wissen sollte.
Inhaltsverzeichnis
Abrechnungsspitze = „Nachzahlung“ oder „Guthaben“
Eine Abrechnungsspitze kann positiv oder negativ sein. Entweder handelt es sich um Guthaben oder um eine Nachzahlung für den einzelnen Wohnungseigentümer.
Im Wesentlichen kann man die Abrechnungsspitze als „Nachzahlung“ oder als „Guthaben“ betrachten. Handelt es sich um eine negative Abrechungsspitze, müssen Sie als Wohnungseigentümer eine Nachzahlung leisten. Ist sie positiv, steht Ihnen ein Guthaben zu. Die Abrechnungsspitze bezieht sich dabei stets auf die Hausgeldzahlungen und auf mögliche Sonderumlagen.
Die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum sind die Grundlage der Abrechnungsspitze
Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft verursacht jedes Jahr Kosten. Diese werden gemeinschaftlich durch alle Eigentümer getragen, die in Abhängigkeit der jeweiligen Miteigentumsanteile Hausgeld zahlen.
Einmal im Jahr muss die Hausverwaltung einen Wirtschaftsplan erstellen. Dieser basiert auf der Jahresabrechnung, die ebenfalls jährlich zu erstellen ist. Beide Dokumente werden durch die Eigentümer per Beschluss über eine Eigentümerversammlung freigegeben.
Als Eigentümer einer Wohnung sind Sie dazu verpflichtet, entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile Vorschüsse auf das Hausgeld zu zahlen. Umgangssprachlich werden diese monatlichen Vorschusszahlungen auch kurz als „Hausgeld“ bezeichnet. Über dieses tragen Sie dazu bei, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über die finanziellen Mittel zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums (z. B. Verwaltungskosten, Abwassergebühren, Garten- und Hausmeisterdienste etc.) verfügt. Die Höhe dieser Hausgeldzahlungen wird mit dem jährlichen Wirtschaftsplan der WEG festgelegt. Dieser wird durch den von den Eigentümern bestellten Hausverwalter erstellt und durch eine ordentliche Eigentümerversammlung beschlossen.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung müssen stets die Gesamtwerte für die gesamte WEG wie auch die einzelnen Beträge für Ihre konkrete Wohnung enthalten.
Hierbei ist klar, dass es sich beim Wirtschaftsplan nur um eine Schätzung handeln kann. Selbstverständlich wird sich ein guter Verwalter bemühen, einen möglichst realistischen Wirtschaftsplan anzufertigen, jedoch kann man nicht alle Eventualitäten oder mögliche Preiserhöhungen abschätzen, die im nächsten Wirtschaftsjahr auf die WEG zukommen. Somit wird es in der Praxis vermutlich nie vorkommen, dass die gesamten Ausgaben der WEG identisch mit den Hausgeldzahlungen aller Miteigentümer sind. Somit entsteht mit der Jahresabrechnung eine Abweichung bzw. Differenz – und diese bezeichnet man als Abrechnungsspitze.
Die WEG „Beispiel 1“ zählt in Summe 5 Eigentümer, denen jeweils gleich große Wohnungen gehören. Der beschlossene Wirtschaftsplan setzt Ausgaben in Höhe von € 12.000 für das Jahr 2021 an. Somit wurde für die Eigentümer eine monatliche Vorschusszahlung von € 200 festgesetzt. Alle Eigentümer haben Ihren Anteil vollständig bezahlt. Die Ausgaben der WEG liegen in 2021 laut Jahresabrechnung jedoch bei € 14.000. Es fehlen also € 2.000 in Summe. Es ist für alle Eigentümer der WEG also zu einer negativen Abrechnungsspitze gekommen. Die WEG als Ganzes hat also für das Wirtschaftsjahr 2021 einen Nachzahlungsanspruch gegenüber jedem einzelnen Eigentümer über € 400.
Beispiel 2 – positive Abrechnungsspitze:
10 Miteigentümer zählt die WEG „Beispiel 2“. 5 Eigentümer haben eine 40 qm große Wohnung, während den anderen jeweils eine 80 qm-Wohnung gehört. Laut Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 mussten die Eigentümer mit den kleinen Wohnungen jeweils € 150 monatlich Hausgeld zahlen, während dieses für die großen Wohnungen € 300 betrug. Die gesamte WEG hatte also für 2021 einen Zahlungseingang von € 27.000, um die Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu tragen. Die 5 Eigentümer der großen Wohnungen zahlen 2/3 alle Ausgaben, wobei die Eigentümer der kleinen Wohnungen für 1/3 aufkommen. Die Kosten für die WEG lagen entsprechend der von der Hausverwaltung vorgelegten Jahresabrechnung 2021 jedoch nur bei € 24.000. Die Eigentümer haben in Summe also € 3.000 zu viel gezahlt. Es liegt in diesem Fall also eine positive Abrechnungsspitze vor. Die Eigentümer haben ein Guthaben. Für die kleinen Wohnungen beträgt das Guthaben € 200 (€ 3.000 * 1/3 = € 1.000; € 1.000 / 5 = € 200), während es bei den 80 qm-Wohnungen € 400 (€ 3.000 * 2/3 = € 2.000; € 2.000 / 5 = € 400) sind.
Einzelheiten und Besonderheiten rund um die Abrechnungsspitze
Beim Thema Hausgeld gibt es viele Punkte, die man als Wohnungseigentümer kennen sollte. Insbesondere sollte man sich die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan genau anschauen.
Nachfolgend wollen wir auf einige Punkte zur Abrechnungsspitze eingehen, auf die Sie in der Praxis treffen können:
Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wird eine Abrechnungsspitze unmittelbar rechtlich wirksam, also an diesem Tag fällig. Ist diese negativ, entsteht damit die Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers, den in der Einzelabrechnung (Jahresabrechnung) ausgewiesenen Betrag an die WEG zu zahlen.
Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung entsteht keine neue Grundlage gegenüber Eigentümern mit Hausgeldrückständen. Die Grundlage ist der Wirtschaftsplan, aus dem die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld hervorgeht.
Hat ein Miteigentümer Hausgeldrückstände und ist die Abrechnungsspitze positiv, hat dieser selbstverständlich keinen Anspruch auf eine Rückerstattung. Ist die Abrechnungsspitze höher als das säumige Hausgeld, besteht nur ein Anspruch auf eine Rückerstattung der Differenz.
Ist im betroffenen Wirtschaftsjahr durch die WEG eine Sonderumlage (Einmalzahlung) beschlossen worden, ist diese zur Abrechnungsspitze hinzuzuzählen.
Bei einem unterjährigen Eigentümerwechsel zahlt der Käufer eine negative Abrechnungsspitze bzw. erhält bei Vorliegen einer positiven die Rückerstattung. Der Verkäufer trägt hingegen die Hausgeldzahlungen bis zur Grundbucheintragung der Käufers.
Bitte achten Sie darauf: Eine Abrechnungsspitze muss immer nachvollziehbar sein!
Damit Sie mit einem guten Gewissen dem Wirtschaftsplan sowie der Jahresabrechnung zustimmen können, ist es wichtig, dass Sie beide Dokumente wirklich verstehen und dass mögliche Unklarheiten ausgeräumt worden sind.
Als Eigentümer sollte man insbesondere bei sehr hohen Abrechnungsspitzen die Ursachen hierfür identifizieren. Nur mit einer guten Hausverwaltung können Sie gut und günstig wohnen oder vermieten.
Man kann nicht oft genug betonen, wie wichtig es für Wohnungseigentümer ist, sich mit dem Verwaltungsfragen rund um die eigene Wohnung zumindest in Grundzügen auszukennen. Dazu gehört vor allem, dass man nur dann einem Wirtschaftsplan sowie einer Jahresabrechnung der Hausverwaltung zustimmt, wenn man diese auch nachvollziehen kann. In schlecht verwalteten Eigentümergemeinschaften geben gerade diese Dokumente oftmals einen ersten Hinweis darauf, dass etwas nicht stimmt. Gerade hohe negative Abrechnungsspitzen sind im Eigeninteresse zu hinterfragen. Wodurch sind diese begründet? Hätte der Verwalter die höheren Kosten kommen sehen müssen? Welche Konsequenz hat eine negative Abrechnungsspitze im Hinblick den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr? Zahlungen an die WEG sollten grundsätzlich immer nur über ein WEG-Eigenkonto (offenes Fremdgeldkonto) – und nicht über ein Treuhandkonto – erfolgen.
Darüber hinaus ist es stets empfehlenswert, dass die Belegprüfung durch kundige Miteigentümer durchgeführt wird. So erhöht eine WEG die Wahrscheinlichkeit, dass eine transparente und ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt ist. Gleiches gilt für die Bestellung eines Verwaltungsbeirates, auf den man nur in den wenigsten Fällen verzichten kann. Natürlich haben Sie auch selbst das Recht, eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen Ihrer WEG in den Räumlichkeiten der zuständigen Hausverwaltung vorzunehmen.
Lisa Bönemann hat über mehrere Jahre hinweg als Eigentümerin die verschiedensten Hausverwaltungen kennengelernt: engagierte und kompetente Verwaltungen sowie leider auch weniger gute, bei denen die Post monatelang auflief. In dieser Zeit hat sie sich intensiv in das Thema Hausverwaltung einarbeiten müssen und festgestellt, dass es im Internet nur wenig Informationen für Wohnungseigentümer gibt. Um dies zu ändern, hat sie das Portal Hausverwaltung-Ratgeber.de gegründet.
Ich habe eine Wohnung in einer 5-WEG und bin Rechnungsprüfer. Jetzt haben 2 Eigentümer abweichend vom Wirtschaftsplan zuviel Hausgeld bezahlt, Verwalter gibt in der Einzel-Jahresabrechnung aber als Hausgeld nur den geforderten Betrag vom Wirtschaftsplan an.
Die Differenz vom geforderten zum bezahlten Hausgeld betragen mehrere hundert Euro. Der überschüssige Betrag vom Hausgeld wurde in der Jahres-Gesamtabrechnung unter “nicht in der Abrechnung berücksichtigte Vorschussbuchungen” in einer Summe dargestellt. Ist das korrekt und wie wird das überbezahlte HG an die Eigentümer zurück erstattet?
Ich habe eine Wohnung in einer 5-WEG und bin Rechnungsprüfer. Jetzt haben 2 Eigentümer abweichend vom Wirtschaftsplan zuviel Hausgeld bezahlt, Verwalter gibt in der Einzel-Jahresabrechnung aber als Hausgeld nur den geforderten Betrag vom Wirtschaftsplan an.
Die Differenz vom geforderten zum bezahlten Hausgeld betragen mehrere hundert Euro. Der überschüssige Betrag vom Hausgeld wurde in der Jahres-Gesamtabrechnung unter “nicht in der Abrechnung berücksichtigte Vorschussbuchungen” in einer Summe dargestellt. Ist das korrekt und wie wird das überbezahlte HG an die Eigentümer zurück erstattet?