Die WEG-Finanzierung ist kein sehr bekanntes Thema. Dennoch entscheiden sich immer mehr Eigentümergemeinschaften für die Aufnahme eines WEG-Kredites bei einer Bank, wenn die eigenen Geldmittel für kommende Vorhaben nicht ausreichen.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft spielt, neben dem Bauzustand der gemeinsamen Immobilie und dem Funktionieren des Gebäudemanagements, insbesondere das Thema Geld eine überaus wichtige Rolle – wobei Kredite nur selten zur Sprache kommen. Viele Wohnungsbesitzer haben eine Wohnung entweder komplett selbst oder mittels Darlehen bzw. Kredit finanziert, um ein kostengünstiges und freieres Wohnen zu ermöglichen, als dies beispielsweise mittels Miete möglich wäre. Für die Bewirtschaftung von Wohneigentum entstehen jedoch immer Kosten, die in einer Eigentümergemeinschaft entsprechend den Miteigentumsanteilen zugeordnet werden. Als Wohnungseigentümer entrichtet man auf monatlicher Basis das Hausgeld, welches sich aus den Betriebskosten sowie aus einem Anteil als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zusammensetzt. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und dient der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
Inhaltsverzeichnis
Darf eine WEG einen WEG-Kredit aufnehmen, wenn das Geld auf den WEG-Konten nicht mehr ausreicht, um erforderliche oder gewünschte Maßnahmen umzusetzen?
Muss am Gemeinschaftseigentum dringend eine umfangreiche Sanierung gestartet werden und reicht die Instandhaltungsrücklage dafür nicht aus, kann eine Sonderumlage oder ein WEG-Kredit eine geeignete Option sein. Während die Kreditraten über das Hausgeld beglichen werden, muss natürlich weiterhin die Instandhaltungsrücklage in angemessener Weise angespart werden.
Eine WEG kann insbesondere dann in finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn zwingend erforderlich Sanierungsmaßnahmen wie etwa ein undichtes, marodes Dach, ein problematischer Wasserschaden oder baufällige Treppen umgehend durchgeführt werden müssen. Finanzielle Mittel müssen auch dann über das normale Maß hinaus zur Verfügung stehen, wenn aufwendige Modernisierungsmaßnahmen gewünscht sind. Man denke hier an eine moderne Isolierung bzw. Dämmung der Gemeinschaftsimmobilie oder die Errichtung eines Außenlifts. Ist es einer Eigentümergemeinschaft dann einfach so möglich, ohne Weiteres per Beschluss einen WEG-Kredit aufnehmen? Welche Bank bietet denn WEG-Finanzierungen zu günstigen Konditionen an – und worauf muss ich als Eigentümer achten? Diese und weitere Fragen klären wir in diesem Beitrag, der voll und ganz dem Thema „WEG-Kredit“ gewidmet ist.
Der WEG-Kredit als Finanzierungsoption für eine Eigentümergemeinschaft
Eine WEG darf sich mit einem Kredit nicht überschulden. Dies liegt nicht nur im Interesse der finanzierenden Bank, welche das Kreditrisiko möglichst gering halten muss – sondern ist ebenfalls im Sinne der Eigentümer, welche durch erhöhte Hausgeldzahlungen belastet werden.
Der Einzelfall bestimmt, ob sich ein WEG-Kredit lohnt. Bei Niedrigzinsen ist es möglich, gute Konditionen von der Bank zu erhalten.
Ein Kredit kann für eine Privatperson natürlich stets mit Vor- wie mit Nachteilen verbunden sein. Bei einer WEG ist dies nicht anderes. WEG-Kredite dürfen dann aufgenommen werden, wenn der Einzelfall dies gestattet. Es gibt also keine konkreten Regeln, an die man sich halten muss, damit die Aufnahme eines WEG-Kredits nicht anfechtbar ist – eher nur Anhaltspunkte, aufgrund entsprechender Gerichtsurteile aus den letzten Jahren. Grundsätzlich gibt es keinen Paragraphen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der eine Kreditaufnahme verbietet. Jedoch sollte ein Beschluss für eine WEG-Finanzierung nicht anfechtbar sein, um möglichen Schaden von der WEG abzuwenden. Ist ein Kredit erst einmal abgeschlossen und wird hiernach der entsprechende Beschluss vor Gericht durch einen einzelnen Eigentümer erfolgreich angefochten, muss die WEG mitunter Vorfälligkeitskosten an die Bank entrichten und das Darlehen kommt trotzdem nicht zustande. Ein Beschluss zur Kreditaufnahme der WEG muss also den Prinzipien der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend. Vorher sind natürlich alle Optionen durchzugehen und zu prüfen, ob es nicht eine Alternative gibt.
Das Hausgeld ist natürlich erhöht, wenn die WEG einen Kredit abschließt und die Eigentümer diesen in Raten zurückzahlen müssen. Gute Konditionen sollten eine Grundvoraussetzungen zu einem positiven Beschluss für ein WEG-Darlehen sein.
Nimmt eine Eigentümergemeinschaft einen WEG-Kredit auf, wird dieser zu einer Position im Wirtschaftsplan, bis er vollständig abbezahlt ist und erhöht dann das Hausgeld entsprechend. Die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind dann natürlich nach wie vor erforderlich. Steht eine kostenaufwendige Maßnahme mittelfristig an, kann eine Erhöhung der Zuführungssumme zur Instandhaltungsrücklage für einen begrenzten Zeitraum (z. B. für ein Wirtschaftsjahr) ein zweckmäßigeres Vorgehen als die Optionen Sonderumlage oder WEG-Kreditaufnahme darstellen. Denkbar wäre auch die Kreditaufnahme einzelner Wohnungsbesitzer, um den Anteil an der Sonderumlage tragen zu können, wenn die Summe sehr hoch ist. Die Sonderumlage muss zudem nicht so beschlossen werden, dass sie auf einmal überwiesen werden muss. Denkbar ist auch die Erhebung einer Sonderumlage in mehreren Teilen – gestreut über mehrere Monate, was eine deutlich finanzielle Entlastung der Eigentümer einer WEG bedeuten kann.
Welche Voraussetzung müssen für einen WEG-Kredit erfüllt sein?
Grundvoraussetzung für eine Kreditaufnahme ist also die Einhaltung der ordnungsgemäßen Verwaltung. Dazu einige Punkte, die Verwalter und Miteigentümer berücksichtigen müssen:
Wozu wird der Kredit benötigt (zwingend erforderliche Dachinstandsetzung oder Einbau einer Sauna im Kellerraum)?
Ist eine Sonderumlage nicht möglich, da diese einzelne Eigentümer zu sehr belasten würde?
Muss das Vorhaben möglichst bald durchgeführt werden?
Hat der Verwalter mindestens drei Angebote für WEG-Kredite von verschiedenen Banken eingeholt und die Eigentümer über die damit verbundenen Haftungsrisiken informiert?
Ist die erforderlich Kreditsumme geklärt worden? Eventuell beteiligt sich nur ein Teil der Eigentümergemeinschaft am Kredit, weil andere Miteigentümer den erforderlichen Kostenanteil ohne Probleme aufbringen können und möchten.
Ist die Höhe des Kredits angemessen für die Anzahl der betroffenen WEG-Miteigentümer und passt auch die Laufzeit (mehr als 10 Jahre nur in ganz besonderen Fällen möglich)?
Nicht immer kommt es zum Abschluss eines WEG-Kredits. Jede Bank hat ihre eigenen Voraussetzungen, um eine Finanzierungszusage auszusprechen.
Liegen alle Voraussetzungen für eine WEG-Darlehen vor, reicht ein Beschluss mit einfacher Mehrheit in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung (dann zumeist außerordentlich) aus. Daneben ist natürlich auch die Initiierung eines Umlaufbeschlusses denkbar, wenn man davon ausgehen kann, dass alle Miteigentümer diesen unterzeichnen. Dies ist selbstverständlich eher in kleineren WEGs zu realisieren. Unabhängig davon, wie der entsprechende Beschluss für die Aufnahme eines WEG-Kredites zustande kommt: Dieser muss bestandskräftig sein, bevor der Verwalter den Vertrag mit der Bank für die WEG unterschreibt!
Hinweis: Sind die Banken mit der Erstellung von Angeboten für eine WEG-Finanzierung zurückhaltend oder unterbreiten dem Hausverwalter solche erst gar nicht, kann dies ein Indikator dafür sein, dass sich eine WEG mit dem gewünschten Kredit übernehmen würde oder diesen gar nicht benötigt.
Welche Banken bieten WEG-Kredite an?
Bei einem Kredit muss die WEG die Monatsraten übertragen, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzen. Bei einem guten Kreditangebot stimmen die Konditionen und allen voran der Zinssatz. Mehr als 10 Jahre sollte das Darlehen in der Regel nicht laufen.
In der Niedrigzinsphase sind Kredite bei Kunden sehr gefragt und die Banken müssen sich gegen eine starke Konkurrenz durchsetzen, da viel günstiges Geld im Umlauf ist. Dennoch ist der Bereich WEG (wie auch der Mietaval) eher als Nische zu betrachten, sodass nicht alle bekannten Kreditinstitute diesen mit entsprechenden Finanzierungsangeboten bedienen. Es handelt sich eher um kleinere, spezialisierte Banken, deren Produktportfolio auch WEG-Eigenkonten und Girokonten – speziell für Hausverwalter – umfasst.
Bankenliste – WEG-Kredite
Sicherlich achten viele Wohnungsbesitzer auf den Zinssatz, wenn ein WEG-Darlehen abgeschlossen werden soll. Dennoch lohnt sich ein Blick auf die anderen Rahmenbedingungen rund um die Finanzierung.
PSD Bank
BfW Bank AG (Bank für Wohnungswirtschaft AG)
WEG Bank AG
L-Bank (Landesbank Baden-Württemberg)
Die Konditionen bei den Kreditangeboten dieser Banken sind natürlich unterschiedlich und richten sich auch nach der Kreditsumme sowie nach der konkreten WEG, der Höhe der bestehenden Rücklage und dem Vorhaben, das finanziert werden soll. Bei einer WEG ist es also gar nicht so viel anders als bei einer privaten Darlehen. Vergleichen Sie also die Angebote, welche die Hausverwaltung zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung bereitstellt und stimmen Sie nur dann für den Abschluss eines WEG-Kredits, wenn Sie zu 100% damit einverstanden sind und dies als beste Option zur Schaffung der erforderlichen Liquidität der Eigentümergemeinschaft sehen. Natürlich können Sie auch den Weg als Selbstzahler gehen und sich nicht am Kredit beteiligen.
Wer haftet für den WEG-Kredit?
Fallen die Hausgeldzahlungen eines oder mehrerer Eigentümer aus, haftet die WEG gemeinschaftlich. Die anderen Miteigentümer müssen also zwangsweise „einspringen“ und dann mehr zahlen.
Bei einem WEG-Kredit haftet die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich entsprechend den Miteigentumsanteilen. Problematisch wird es, wenn einzelne Eigentümer ihren Hausgeldzahlungen nicht mehr nachkommen.
Die Frage nach der Haftung in Bezug auf einen WEG-Kredit ist eigentlich recht einfach zu beantworten: Die Miteigentümer haften gemeinschaftlich – und zwar entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Gehören Ihnen z. B. 10.000 / 100.000 MEA und Ihre Eigentümergemeinschaft nimmt einen Kredit über € 100.000 auf, haften Sie anteilig für € 10.000. Sie zahlen diesen Geldbetrag mit dem monatlichen Hausgeld im Laufe der nächsten Jahre ab. Die Zahlung der Raten der WEG an die Bank wird durch die Hausverwaltung sichergestellt. Problematisch wird es jedoch, wenn einzelne Mitarbeiter ihre Hausgeldzahlungen nur zum Teil oder gar nicht leisten. Dann müssen die anderen Eigentümer für die fehlenden Geldbeträge einstehen (Betriebskosten, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Kreditraten), schließlich haftet die WEG gemeinschaftlich.
Bei offenen Hausgeldforderungen ist es wichtig, dass der Verwalter umgehend einen Mahnprozess in Gang setzt und notfalls weitere rechtliche Schritte bis hin zu einem Eintrag in das Grundbuch einleitet. Überlegen Sie also gut, ob Sie in der entsprechenden Eigentümerversammlung für einen Beschluss zur Aufnahme eines WEG-Darlehens stimmen. Gerade in einer WEG mit einem oder mehreren unzuverlässigen, finanzschwachen Miteigentümern, kann ein WEG-Kredit ganz konkret ein zusätzliches finanzielles Risiko für Sie persönlich bedeuten!
Als Diplom-Ingenieur mit zusätzlichem MBA-Abschluss bringt Till Tauber die erforderlichen Kenntnisse mit, um wirtschaftliche und verwaltungstechnische Fragestellungen zur Immobilie aus verschiedenen Perspektiven zu beleuchten. Neben der Betreuung des Bewerbungsportals TT Bewerbungsservice schreibt er regelmäßig für Hausverwaltung-Ratgeber.de. Dabei stehen vor allem praxisnahe Tipps und Hilfen für Eigentümer sowie für Mieter im Vordergrund.
Wer verwaltet den gewährten WEG-Kredit und wer hat Zugriff auf den Betrag und unter welchen Bedingungen darf er zugreifen ?
Wie schützt man sich vor Zweckentfremdung ?
Und wie läuft das, wenn die Bank eine Absicherung des Kredits mit Eintragung im Grundbuch fordert?
Eine WEG mit 120 Eigentümern gleichzeitig zu einem Notartermin zu überreden, wenn womöglich noch einzelnen Eigentümer im Ausland verweilen, dürfte ein eigenes Projekt werden.
Wir als WEG haben einen solchen Kredit vor zwei Jahren abgeschlossen, aber bisher nur Bereitstellungszinsen gezahlt, weil der vormalige Verwalter mit dem von der Bank verlangten Sanierungsplan nicht vorangekommen war, hatten dann einen neuen Verwalter berufen, der hat jetzt zwar einen Sanierungsplan und einen Architekten, wir sind aber nach zwei Jahren jetzt auch mit diesem Verwalter unzufrieden und wollten einen neuen Verwalter einsetzen. Jetzt zwingt uns die Bank, den Verwalter zu behalten, da sie sonst den Kredit nicht ausbezahlen werden. Geht das so einfach?
Das glaube ich nicht, denn der Vertrag wurde zwischen der Bank und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen. Würde ich dazu raten, einen Anwalt zu nehmen. Müsste die WEG aber beschließen. Den Verwalter brauchen Sie dafür nicht. Entweder dieser ruft eine ETV ein, oder der Beirat tut es, wenn 1/4 der ET dafür ist. Es gäbe auch die Möglichkeit über das Gericht. (Meine Erkenntnisse seit dem wir seit 13 Jahren mit schwierigen ET und unfähigen Verwaltern zu tun haben. Aber da hat uns auch die Justiz ein schönes “EI” gelegt.
Wer verwaltet den gewährten WEG-Kredit und wer hat Zugriff auf den Betrag und unter welchen Bedingungen darf er zugreifen ?
Wie schützt man sich vor Zweckentfremdung ?
Und wie läuft das, wenn die Bank eine Absicherung des Kredits mit Eintragung im Grundbuch fordert?
Eine WEG mit 120 Eigentümern gleichzeitig zu einem Notartermin zu überreden, wenn womöglich noch einzelnen Eigentümer im Ausland verweilen, dürfte ein eigenes Projekt werden.
Wir als WEG haben einen solchen Kredit vor zwei Jahren abgeschlossen, aber bisher nur Bereitstellungszinsen gezahlt, weil der vormalige Verwalter mit dem von der Bank verlangten Sanierungsplan nicht vorangekommen war, hatten dann einen neuen Verwalter berufen, der hat jetzt zwar einen Sanierungsplan und einen Architekten, wir sind aber nach zwei Jahren jetzt auch mit diesem Verwalter unzufrieden und wollten einen neuen Verwalter einsetzen. Jetzt zwingt uns die Bank, den Verwalter zu behalten, da sie sonst den Kredit nicht ausbezahlen werden. Geht das so einfach?
Das glaube ich nicht, denn der Vertrag wurde zwischen der Bank und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen. Würde ich dazu raten, einen Anwalt zu nehmen. Müsste die WEG aber beschließen. Den Verwalter brauchen Sie dafür nicht. Entweder dieser ruft eine ETV ein, oder der Beirat tut es, wenn 1/4 der ET dafür ist. Es gäbe auch die Möglichkeit über das Gericht. (Meine Erkenntnisse seit dem wir seit 13 Jahren mit schwierigen ET und unfähigen Verwaltern zu tun haben. Aber da hat uns auch die Justiz ein schönes “EI” gelegt.
Beste Grüße