Wenn der neue WEG-Verwalter zugleich Versicherungsmakler ist: Vorsicht ist geboten!

Hausverwalter, die zugleich versuchen, Versicherungen an die von ihnen betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften zu verkaufen und damit Verkaufsprovisionen erhalten, sind mit Vorsicht zu genießen. Die Versicherungsvermittlung ist ein ertragreiches Geschäft – insbesondere dann, wenn man es schafft, möglichst teure Versicherungsprodukte zu verkaufen, die eine hohe Bestandsprovision garantieren. Dies hat schon vielen WEGs viel Geld gekostet und es stellt sich die Frage, wie sauber der WEG-Verwalter dann in der eigentlichen Hausverwaltung arbeitet.

Eine Hausverwaltung lohnt sich in der Regel nur dann, wenn eine bestimmte Anzahl an Objekten verwaltet wird und man alle Prozesse auf schlanke Weise standardisiert hat. Seriöse WEG-Verwalter wissen dies und konzentrieren sich entsprechend auf ihr Kerngeschäft: Die Verwaltung der von ihnen betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). Manche Hausverwalter sind zugleich als Makler tätig, was an sich nichts Problematisches darstellt, sofern dieser seine zwei Funktionen sauber voneinander trennt und die Erledigung seiner Aufgaben in der Hausverwaltung darunter nicht leidet. Daneben gibt es ebenfalls WEG-Verwalter, die sich als Versicherungsmakler betätigen, um zusätzliche Einnahmen zu dem eigentlichen Verwalterentgelt zu erzeugen.

Wer als Hausverwalter nicht ausreichend Objekte betreut oder unwirtschaftlich arbeitet, kann – ein Mindestmaß an Unseriosität vorausgesetzt – auf die Idee kommen, zusätzlichen Umsatz durch die Vermittlung von Versicherungen zu erzielen. Warum die Kernarbeit wirtschaftlich gestalten, wenn man mit jeder neuen WEG eine gute Provision gutgeschrieben bekommt?!

Dies kann vor allem für solche Hausverwaltungen interessant sein, die aus ihrer Kerntätigkeit nicht ausreichend Umsatz generieren, denn gerade bei Versicherungen fallen oftmals hohe Provisionen an, die sich in eine einmalige Abschlussprovision sowie in wiederkehrende Bestandsprovisionen aufteilen lassen. Wenn das vermeintlich große Geld lockt, können manche Menschen einfach nicht stillhalten und versuchen, das Maximum herauszuholen – ob es nun um einen aufwendigen Lebensstil oder / und um den eigenen Status geht. Gerade unseriöse Hausverwalter sind also dafür prädestiniert, in das Versicherungsgeschäft einzusteigen und für die von ihnen verwalteten WEGs Versicherungen abzuschließen, bei denen sie gut mitverdienen. Was hindert einen solchen WEG-Verwalter, eine neue Versicherung für eine WEG abzuschließen, die deutlich teurer ist, als die vorherige, wenn er prozentual an einer solchen Maßnahme mitverdient? Die Antwort dürfte gerade kostenbewussten Wohnungseigentümer nicht gefallen! In diesem Beitrag geben wir Ihnen Tipps, wie Sie einem vertriebsorientierten Hausverwalter, der seine Zweitbestimmung in der Vermittlung von Versicherungen gefunden hat, einen Strich durch die Rechnung machen.

Versicherungen für Wohnungseigentümergemeinschaften: Natürlich eine sinnvolle Sache!

Versicherungen sind natürlich per se nicht schlecht und gegen vielen Versicherungsnehmern ein gutes Gefühl der Sicherheit. Mit einer Privathaftpflichtversicherung muss man beispielsweise eine ungeschickte Bewegung im Porzellanladen nicht so sehr fürchten wie ohne entsprechenden Schutz. In einer WEG ist es nicht anders, zumal diese in vielen Fällen in die Haftung genommen werden könnte. Und mit der WEG sind dabei natürlich die einzelnen Wohnungsbesitzer mit ihren Miteigentumsanteilen gemeint. So verwundert es nicht, dass der Gesetzgeber mit dem Wohnungseigentumsgesetz klare Vorgaben für eine Versicherungspflicht vorgibt.

Verpflichtende Versicherungen für eine WEG

1. Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert.
2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört auch immer ein ausreichender Versicherungsschutz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 WEG. Die teuerste Versicherung muss dies natürlich nicht sein.

Im Übrigen wollen die Banken stets Versicherungsnachweise einsehen, bevor Sie der Vergabe eines Darlehens zum Kauf einer Eigentumswohnung zustimmen. Sicher ist sicher – und gerade die Banken wollen nicht auf möglichen Kosten sitzen bleiben. Aber auch Sie als Wohnungseigentümer sollten daran interessiert sein, dass die WEG angemessen versichert ist und zwar zu möglichst günstigen Konditionen. Das bedeutet nicht, dass die billigste Versicherung auch die beste ist. Doch gerade im Bereich WEG herrscht viel Unsicherheit hinsichtlich der Wahl einer geeigneten Versicherung. Kaum ein Eigentümer, der keinen entsprechenden beruflichen Kontakt zu Versicherungen hat, wird sich vermutlich freiwillig in das Thema einarbeiten und die anderen Miteigentümer entsprechend informieren. Viele WEGs überlassen das Thema schlichtweg dem WEG-Verwalter und beauftragen diesen, passende Versicherungen abzuschließen. Bei einem guten und vertrauenswürdigen Hausverwalter ist nichts dagegen einzuwenden. Es gibt jedoch bestimmte Situationen, bei denen Sie stutzig werden sollten.

Wenn das wichtigste Anliegen für einen neuen WEG-Verwalter der Versicherungswechsel ist, sollten Sie vorsichtig sein, bevor Sie einem entsprechenden Beschluss auf einer Eigentümerversammlung zustimmen. Bedenken Sie auch, dass Versicherungsmakler teilweise die besondere Fähigkeit besitzen, bestimmte Produkte „schön zu rechnen“. Das fällt dann besonders leicht, wenn hohe Provisionen winken.

Wann die Verkaufsprovision den WEG-Verwalter locken könnte – Indizien

1. Wenn ein neu bestellter WEG-Verwalter direkt einen Beschluss hinsichtlich der Auswahl neuer Versicherungen – inklusive entsprechender Vollmacht – zum Abschluss vorschlägt und sich zugleich gemäß seiner Website als Versicherungsmakler betätigt.
2. Wenn der Verwaltervertrag einen entsprechenden Passus enthält, dass der WEG-Verwalter berechtigt ist, ohne Beschluss Versicherungswechsel herbeizuführen und / oder Insichgeschäfte, die über die Erfüllung von Verbindlichkeiten hinausgehen, in Abweichung von § 181 BGB zugelassen sind.
3. Wenn der WEG-Verwalter trotz einer reibungslosen Hausverwaltung ohne Probleme mit den bestehenden Versicherungen von jetzt auf gleich das Thema Versicherungen in einer Eigentümerversammlung zur Sprache bringt und der WEG einen Wechsel vorschlägt.

Natürlich präferieren manche Hausverwalter bestimmte Versicherungsanbieter, da sie die Zusammenarbeit mit diesen im Schadensfall als unproblematisch erlebt haben. Doch wenn dies die Begründung für einen angestrebten Versicherungswechsel sein soll, dürfen die neuen Versicherungsprodukte sich von den Kosten her im bekannten Rahmen bewegen. Eine deutlich bessere Versicherung abzuschließen, die nur ein paar Euro mehr pro Jahr kostet, kann eine sehr sinnvolle Angelegenheit sein – vor allem dann, wenn sich die bestehende Versicherung als schlecht herauskristallisiert hat. Arbeitet man gut mit einer Hausverwaltung zusammen, die in anderen Bereichen die Kosten niedrig hält, ist auch seitens einer WEG nichts dagegen einzuwenden, wenn man dem Hausverwalter das Leben etwas leichter gestaltet und einem Versicherungswechsel zustimmt, der mit einem besseren Kundenservice verbunden ist. Man muss auch als WEG nicht am falschen Ende sparen.

So könnte es ablaufen, wenn ein neuer WEG-Verwalter an einer Versicherungsprovision verdienen möchte!

Die Vermittlung von Versicherungen an WEGs durch die zuständigen Hausverwalter ist in Deutschland keine Seltenheit und kommt teilweise häufiger vor, als man zunächst meint. Doch wie könnte eine solche Verkaufsabsicht eines Verwalters in der Praxis aussehen? Nachfolgend ein Beispiel, wie eine gesamte WEG hinters Licht geführt wird.

1. In einer WEG zieht ein neuer Eigentümer ein, der die bisher gute Stimmung durcheinander bringt und unbedingt Mitglied des Verwaltungsbeirates werden möchte.
2. Gemeinsam mit zwei bisherigen Eigentümern bildet dieser den neuen Verwaltungsbeirat, da die meisten Miteigentümer keine Lust auf dieses Amt haben und sich in administrativen Angelegenheiten oder im Bereich Hausverwaltung nicht auskennen.
3. Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates verstehen ihre Aufgabe gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz falsch und beginnen zunehmend, sich aufzuspielen. Es kommt zu ersten Konflikten mit anderen Wohnungseigentümern und mit dem bestehenden Verwalter. Man könnte von Mobbing sowie Schikane sprechen.
4. Die Eigentümerversammlungen werden vom Verwaltungsbeirat zunehmend als Bühne genutzt, um die vermeintliche Machtposition auszubauen. Der bisherige Hausverwalter, mit dem es nie Probleme gab, möchte nicht mehr für die WEG tätig sein, da er keine Lust mehr auf die ständigen Reibereien hat. Es wird eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit entsprechendem Tagesordnungspunkt zur Wahl eines neuen Verwalters einberufen.
5. Bis zur neuen Eigentümerversammlung recherchieren ausschließlich die Mitglieder des Verwaltungsbeirates, da die anderen Eigentümer keine Eigeninitiative zeigen und sich zudem nicht trauen, dem dominant auftretenden Beirat in die Quere zu kommen.
6. Aufgrund fehlender Kenntnisse über die Merkmale einer unseriösen Hausverwaltung favorisiert der Beirat von mehreren kontaktierten Hausverwaltungen ausgerechnet die fragwürdigste Verwaltung mit schlechten Konditionen und empfiehlt diese den anderen Miteigentümern.
7. Genau dieser WEG-Verwalter wird bestellt und der Verwaltungsbeirat unterschreibt einige Wochen später einen Verwaltervertrag, der inhaltlich überaus ungünstig für die WEG ist und Insichgeschäfte großzügig zulässt.
8. Der neue Verwalter richtet entgegen seines eigenen Vertrags kein WEG-Eigenkonto für die Instandhaltungsrücklage der WEG ein, sondern ein unsicheres Treuhandkonto, auf seinen eigenen Namen. Daneben setzt dieser sofort das Thema „Versicherungswechsel“ auf die Tagesordnung für die nächste Eigentümerversammlung.

   

9. Der nun bestellte WEG-Verwalter lässt den Mitglieder des Verwaltungsbeirates freie Hand und schreitet bei Kompetenzüberschreitungen nicht ein. Der Verwaltungsbeirat fühlt sich wichtig genommen und freut sich über die gefühlte Machtposition.
10. In der nächsten Eigentümerversammlung wird die Auswahl einer neuen Versicherung durch den Verwalter samt Vertragsabschluss beschlossen. Die Grundlage dafür ist eine vom Verwalter erstellte Übersicht, bei der – welch ein Wunder – die Versicherungsgesellschaft des WEG-Verwalters am besten abschneidet. Den Eigentümern teilt er natürlich ebenfalls nicht mit, dass er eine Provision an der neuen Versicherung verdienen und zugleich der zuständige Versicherungsvertreter für die WEG sein wird.
11. Der Versicherungswechsel soll schnell und sicher von statten gehen, sodass dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates schon zeitnah ein vorformuliertes Genehmigungsschreiben zum Versicherungswechsel vorgelegt wird. Geschmeichelt von den bisherigen Schleimereien des Verwalters und sich seiner Sache sicher, stimmt dieser Eigentümer nochmals schriftlich dem Versicherungswechsel zu. Der Verwalter muss nur noch die Formalitäten mit der Versicherung klären und erhält schon bald die Gutschrift für die Versicherungsprovision. Natürlich wird der Fragebogen zum Versicherungsabschluss so ausgefüllt, dass die Versicherung möglichst teuer wird.
12. Die neue Versicherung ist nun fast doppelt zu teuer, ohne von den Leistungen her besser zu sein als die alte. Ein Mehrwert besteht nur für den WEG-Verwalter, der sich aus seiner Sicht erfolgreich eine weitere Versicherung vermittelt hat und sich über eine Abschlussprovision im unteren vierstelligen Bereich sowie laufende Bestandsprovisionen in hoher dreistelliger Größenordnung freuen kann.
13. Zwischenzeitlich ist eine neue Eigentümerin eingezogen, die sich über einen steilen Anstieg des Hausgeldes sowie über nicht beschlossene Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage wundert. Andere Eigentümer reden miteinander und beschweren sich über die hohen Hausgeldzahlungen, die sich zukünftig gemäß dem Wirtschaftsplan entrichten sollen. Die neue Eigentümerin lässt die Versicherung durch eine unabhängige Stelle prüfen und mit den vorherigen Konditionen vergleichen. Das Ergebnis besteht darin, dass die neue Versicherung keinen besseren Schutz bietet und trotzdem die marktüblichen Kosten bei Weitem übersteigt. Zwischenzeitlich beginnen sich mehrere Miteigentümer über das gestiegene Hausgeld zu beschweren. Ursache und Wirkung.

Wenn in einer WEG die falschen Miteigentümer den Verwaltungsbeirat bilden, kann in Verbindung mit einem unseriösen Verwalter schon sehr zeitnah ein großer finanzieller Schaden entstehen.

Das obige Beispiel zeigt, wie Unwissenheit und fehlender Einsatz für die eigene WEG zu einer sehr ungünstigen Position sowie zu einem hohen Hausgeld führen kann. Dass die Stimmung in einer WEG dabei auf Dauer kippen kann, bedarf eigentlich keiner Erwähnung mehr. In der Regel versagt immer auch der Verwaltungsbeirat, wenn ein unseriöser Hausverwalter wütet. Ein solcher versteht es durchaus, überzeugend zu wirken und Stimmen auf seine Seite zu ziehen. Die persönlichen Schwächen der Mitglieder des Verwaltungsbeirates werden dabei oftmals gezielt ausgenutzt, um die eigenen Interessen durchzusetzen. Im Beispiel ist keiner hellhörig geworden, dass es nur und ausschließlich um finanzielle Vorteile für den Verwalter geht – die Vorteile für die WEG belaufen sich auf Null. Auch wurde die Einrichtung von WEG-Konten nicht überprüft. Die Funktion des Verwaltungsbeirates wurde also zu Lasten der gesamten WEG für persönliche Ziele ausgenutzt. Aus objektiver Sicht kann sich eigentlich kein Miteigentümer beschweren, denn alles was passiert ist, war eigentlich schon frühzeitig absehbar und keiner wollte Verantwortung übernehmen. In dieser Art oder so ähnlich entsteht vielen WEGs in Deutschland jedes Jahr unnötige Kosten. Immer und immer wieder.

Was Sie gegen Hausverwalter tun können, die Ihrer WEG Versicherungen verkaufen möchten!

Die Grundlage für einen guten Schutz vor unseriösen Hausverwaltern, die sich der Vermittlung von Versicherungen ohne Mehrwert für die WEG widmen, ist es, stets ausreichend informiert zu sein und sich mit den grundlegenden Regeln des WEG auseinanderzusetzen. Eine überteuerte Versicherung führt immer von einem entsprechenden Beschluss, über einen angenommenen Wirtschaftsplan hin zu einem erhöhten Hausgeld.

Es mag so scheinen, als seien die Eigentümer der beispielhaften WEG ohne Chance gewesen, was die Absichten des WEG-Verwalters angeht. Doch dem ist nicht so, denn der neue Hausverwalter hatte erst dadurch eine Chance, der WEG einen unnötigen Versicherungswechsel aufzuschwatzen, weil der Verwaltungsbeirat seinen Pflichten nicht nachgekommen ist. Es fing also schon mit der Wahl eines nicht geeigneten Verwaltungsbeirates an, was hätte verhindert werden können. In manchen Eigentümergemeinschaften kann es sogar besser sein, keinen Verwaltungsbeirat einzurichten, als einen inkompetenten Beirat „wüten“ zu lassen. Darüber hinaus hätte die WEG nicht dem Beschluss zu einem Versicherungswechsel zustimmen müssen! Ebenso wäre eine Prüfung der Versicherungen durch einen Eigentümer, der nicht dem Verwaltungsrat angehörte, denkbar gewesen. Eine Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen steht jedem Wohnungseigentümer ohnehin zu, sodass es an einer Zugänglichkeit zu den Dokumenten der bestehenden Versicherung nicht scheitern muss.

Eine gut informierte und an den eigenen Verwaltungsunterlagen interessierte WEG ist kein leichtes Spiel für einen Verwalter, der unseriöse Absichten hegt.

Handlungsmöglichkeiten gegen unseriöse WEG-Verwalter

1. Wählen Sie einen kompetenten Verwaltungsbeirat und lassen Sie es nicht zu, dass dieser eine nicht angemessene Machtposition aufbaut.
2. Bilden Sie Ihre eigene Meinung und lassen Sie sich weder durch den WEG-Verwalter, noch durch den Verwaltungsbeirat zu „Stimmvieh“ degradieren.
3. Nehmen Sie Ihr Recht zur Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen war und schrecken Sie auch nicht davor zurück, kritische Fragen an die Hausverwaltung und / oder an den Verwaltungsbeirat zu stellen.
4. Informieren Sie sich selbst hinsichtlich relevanter Verwaltungsthemen und der Kostenstruktur Ihrer WEG.
5. Wenn sich das Thema Versicherungswechsel nicht vermeiden lässt, versuchen Sie dies als Tagesordnungspunkt in einer Eigentümerversammlung behandeln zu lassen.
6. Nehmen Sie Kontakt zu anderen vernünftigen und rational denkenden Miteigentümern auf und schildern Sie Ihre Sicht der Problematik bzw. Ihre Bedenken hinsichtlich der Versicherung.
7. Vertreten Sie Ihre Meinung auf der Eigentümerversammlung – auch, wenn Sie dafür kritisiert werden oder man Ihnen gar versucht, den Mund zu verbieten.
8. Thematisieren Sie gegenüber der WEG und dem Hausverwalter das Thema „Schadensersatzforderungen“. Es reicht oftmals aus, dieses Wort nur auszusprechen.
9. Lassen Sie unter Umständen durch einen Fachanwalt prüfen, ob Sie rechtlich gegen entsprechende Beschlüsse mittels Anfechtung innerhalb der Frist von einem Monat vorgehen können.

Warum gute WEG-Verwalter vielfach trotz Provisionen auf das Versicherungsgeschäft verzichten.

Die guten Hausverwalter werden das Thema Versicherung auf sachliche und seriöse Weise angehen. Dazu gehört eine strikte geschäftliche Trennung zwischen Hausverwaltung und Versicherungsvermittlung. Wer gut verwaltet und seine internen Prozesse im Griff hat, benötigt in der Regel kein zusätzliches Geschäftsfeld außerhalb des Immobiliensektors.

Die wenigsten seriösen Verwalter werden sich der Versicherungsvermittlung als Zweitgeschäft widmen. Dies liegt nicht nur daran, dass die eigene Glaubwürdigkeit leicht auf dem Spiel stehen kann, wenn Provisionen verdient werden und eine WEG dies im Nachhinein herausfindet. So etwas spricht sich schnell herum und lässt sich nachträglich nur selten kitten. Zudem steht bei einer seriösen Hausverwaltung das Kerngeschäft – die Verwaltung der betreuten Liegenschaften – im Fokus. Ist mehr Umsatz angestrebt, wird auf die Betreuung weiterer Liegenschaften gesetzt oder auf die ergänzende Immobilienvermittlung. Im Fazit lässt sich feststellen, dass ein WEG-Verwalter, der etwas auf sich hält, erst gar keinen negativen Eindruck im Ansatz entstehen lassen möchte. Eine saubere Trennung von verschiedenen Geschäftsfeldern gehört mit Sicherheit dazu. Lassen Sie sich als Miteigentümer einer WEG keine übertrieben teuere Versicherungen durch einen fragwürdigen Hausverwalter andrehen!

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